Сергей Глазунов - Доступное жилье: люди и национальный проект
При такой схеме оплаты услуг ЖКХ предприятия – поставщики ресурсов (электроэнергия, горячая и холодная вода, тепло) не особенно утруждаются качеством своей продукции. Отключения воды, электричества, чуть теплая вода из-под крана, еле теплые батареи, скачки напряжения в сети – обычное явление. Попытки жильцов дома снизить плату за некачественные и непоставленные ресурсы не имеют успеха даже через суд. Зато у жильцов есть возможность не оплачивать коммунальные услуги вообще. Существующие методы противодействия неплатежам неэффективны: предприятие не имеет права отключить весь дом от ресурсов, отключить отдельно квартиру неплательщика технически и организационно очень сложно, муниципальные чиновники неохотно (обычно демонстративно-выборочно, что дает лишь кратковременный эффект) занимаются выбиванием долгов с неплательщиков, они в этом не заинтересованы. Основной метод борьбы – затыкание финансовых дыр из бюджета и перекладывание долгов на плечи честных плательщиков путем повышения тарифов.
По причине низкой эффективности и неплатежей большинство предприятий ЖКХ на сегодняшний день – банкроты, существование которых поддерживается только за счет бюджетных финансовых вливаний и административного вмешательства. Очевидно, по мере повышения тарифов на услуги ЖКХ неплатежи будут нарастать, массовые неплатежи грозят крахом всей системы ЖКХ.
Московский «оазис»
Москва претендует на особый путь в реформировании ЖКХ и гордится якобы продвинутостью, мягкостью реформ и социальной защищенностью жителей. Действительно, в Москве состояние ЖКХ в целом лучше, чем в среднем по России. Если многие регионы уже перешли на стопроцентную оплату услуг ЖКХ, то москвичи оплачивают порядка 80%, если федеральный стандарт оплаты составляет 22%, то в Москве – 13%, а с 2004 года малообеспеченные платят от 0 до 10%. Но ведь Москва – богатый город. А что же сделала Москва непосредственно в жилищной сфере?
Московское правительство с помпой инициирует различные программы в сфере ЖКХ, объявляя их очередным этапом реформы. Но все их ждет одна участь – через некоторое время после рекламной шумихи они тихо умирают. Так было с программой добровольной стопроцентной оплаты услуг ЖКХ богатыми, так было с намерением посадить во все московские подъезды консьержек (частично за счет бюджета), с идеей массового внедрения ТСЖ и т. д. Неудачным был и проект первого муниципального доходного дома, сама идея которого в корне ошибочна: муниципальный дом строится не для извлечения прибыли, а для решения социальных задач, тогда как муниципальная власть не имеет права заниматься бизнесом. Фактически, кроме повышенных дотаций на ЖКХ, Москве нечем похвастать перед остальной Россией.
Зато московские власти преуспели в другом. В городе идет колоссальное, невиданное с хрущевских времен строительство. Каждый год строится 4,5-5 млн. м2 жилья – это средний по российским меркам город с населением в 200 – 300 тыс. жителей, в огромных масштабах возводятся муниципальные объекты: бизнес-центры, театры, галереи, концертные залы и т. д. Строительство идет днем и ночью, без праздников и выходных, новостройки пытаются «воткнуть» на каждый свободный квадратный метр земли. Особенно выгодно строить и продавать жилье – себестоимость 1 м2 составляет порядка 500 долл., а продается он уже за 2000 долл., что означает 300% прибыли(!) на вложенный капитал. Помните, у Маркса: «Обеспечьте 10%, и капитал согласен на всякое применение, при 20% он становится оживленным, при 50% положительно готов сломать себе голову, при 100% он попирает все человеческие законы, при 300% нет такого преступления, на которое он не рискнул бы, даже под страхом виселицы».
Московский строительный бизнес не останавливается ни перед чем: уничтожаются памятники архитектуры, проводится сверхуплотнительная застройка, дома специально не ремонтируются, чтобы потом признать их ветхими и снести, освободив площадку для коммерческой застройки. Строительство в Москве носит ярко выраженный хищнический характер при поддержке связанных со строительным бизнесом высших московских чиновников. Львиная доля городского бюджета – это бюджет строй комплекса. Не будет преувеличением сказать, что подлинным хозяином в Москве является именно строительная олигархия. Свыше 50% построенного жилья приобретается иногородними – Москва медленно, но верно превращается из мегаполиса в гигаполис.
А ведь строятся преимущественно те же конгломераты! Попытки создать в них ТСЖ не имеют успеха, в Москве из 40 тыс. жилых домов только примерно в 2000 зарегистрированы ТСЖ, реально работают около 600, в основном в Центральном округе, эффективно работающих еще меньше. Убедившись в тщетности попыток создания ТСЖ, московские власти вновь обратились к идее домкома. Одна из последних новаций московского правительства – приобретение малообеспеченными жилья в собственность с помощью дотаций из бюджета, т. н. социальная ипотека. О порочности такого подхода мы уже упоминали ранее: малоимущие не способны содержать свою собственность, управлять ею, защищать от преступных посягательств. Нищие собственники ее все равно рано или поздно лишатся (часто вместе со своей жизнью) и опять станут претендентами на социальное жилье. Впрочем, логика здесь все же есть – перекладывание бюджетных денег в карман все той же строительной олигархии.
В отличие от большинства российских городов в Москве не строятся частные односемейные дома, что было бы вполне возможно при наличии грамотных договорных отношений с Московской областью. Московское правительство предпочитает строить многоэтажные дома, ее примеру следует и область. Поэтому среди всех российских городов в Московской агломерации сложилась самая неблагоприятная структура жилого фонда по формам собственности жилых домов, 90% которого – низкоэффективные конгломераты. Такое жилье можно поддерживать на более-менее пристойном уровне только за счет двух факторов – крупных бюджетных вливаний и мошной командно-административной системы. Когда эти подпорки ослабеют, а это произойдет неизбежно, московское ЖКХ ждут тяжелые времена.
Всеобщая кондоминиумизаиия
Итак, основным видом многоквартирных домов в городах России в настоящее время является конгломерат. Наиболее близкий аналог этого вида дома – кондоминиум. Это коллективная форма собственности и управления, которая даже в своем классическом виде не является эффективной, российский же конгломерат – это кондоминиум без управления, он еще хуже, еще менее эффективен. Таким образом, за период с начала реформ мы перешли в жилищной сфере от низкоэффективной госсобственности к коллективной форме собственности в ее худшем виде, т. е. фактически произошла всеобщая коллективизация (кондоминиумизация) жилого фонда.
Явно напрашиваются параллели с всеобщей коллективизацией сельского хозяйства в России в 20-30-х годах XX века. Тогда в качестве единственной формы сельскохозяйственных предприятий искусственно насаждались колхозы, которые в силу специфики коллективной собственности в большинстве своем были низкоэффективными и убыточными. Результатом такой политики стал тяжелейший кризис отрасли, не преодоленный до сих пор, голод миллионов людей, разорение деревни. Приватизация квартир в государственных домах и массовое строительство конгломератов практически означают вторую волну коллективизации, только в жилищной сфере. Каковы будут результаты и последствия, предугадать нетрудно.
Подведем итоги. Комфортной жизнь жильцов наших домов-конгломератов не назовешь. Низкое качество коммунальных услуг, грязь, заплеванные лифты, пьянь и хулиганье в подъездах; плохая работа слесарей, дворников и уборщиц, соседство с малоимущими, пьяницами, наркоманами и опустившимися людьми (которые становятся опасными для соседей и всего дома: пожары, утечки газа с угрозой взрыва, протечки, нападения на жильцов и т. д. – эти риски вполне реальны); чужие, незнакомые, нелегальные арендаторы (иногда это десятки людей в одной комнате, среди которых могут быть и преступники, и террористы, и зараженные опасными инфекциями); расслоение, разобщение, отчуждение и т. д. и т. п. В тяжелую проблему превратились неквалифицированные (вплоть до полного безумия) перепланировки – постоянный шум и грохот мешают жильцам, нарушение строительных конструкций грозит всему дому авариями и даже разрушением. Все меры борьбы с этим явлением неэффективны. Неэффективны существующие методы борьбы и с вандализмом, наносящим серьезный ущерб имуществу дома.
Качество жизни в таком доме можно определить как тяжелый дискомфорт и стресс. Причем в каждом вновь построенном многоквартирном доме, за исключением чрезвычайно дорогих, т. н. элитных, картина повторяется. Во многих ТСЖ жизнь осложняется еще и «участием в управлении», что нередко выражается в непрерывной и тяжелой борьбе с самодурами, а то и проходимцами, засевшими в правлениях, в бесплодных попытках собрать общее собрание и как-то повлиять на ситуацию. Иностранцы удивляются, почему русские покупают квартиры в таких домах. Но других вариантов нет, и мы продолжаем уверенно штамповать конгломераты (и объявляем это даже национальной программой), для нас главное – как можно больше квадратных метров. Но об этом – в следующей главе.
