Ирина Трущ - Кредиты и вклады, которые вас разоряют

В договоре о закладе недвижимости кредитор именуется залогодержателем, а заемщик – залогодателем. По закладной залогодержатель в случае невыполнения залогодателем своих обязательств может требовать возмещения материального ущерба из стоимости заложенного имущества.

Залог имеет ряд отличительных особенностей:

? кредитор не зависит от должника или какого-либо гаранта, так как залог сам по себе является вещным способом исполнения обязательств. В этом случае гарантом их исполнения является не должник, а сама вещь, в данном случае недвижимость;

? стимулом исполнения своих обязательств для должника является реальный риск лишиться своего имущества или прав на него;

«Запуск ипотеки – одна из самых важных задач, стоящих в настоящее время перед Госстроем России. Только таким путем можно остановить набирающий динамику процесс ветшания и разрушения жилищного фонда страны» (из выступления председателя Госстроя РФ Н. П. Кошмана в 2003 г.).

? кредитор при оформлении закладной на ипотечную квартиру имеет в случае банкротства (или других непредвиденных обстоятельств) должника преимущество перед другими кредиторами;

? независимо от инфляции у кредитора существует возможность возместить убытки (возникшие по вине должника), исходя из стоимости заложенного имущества.

Требования к закладной:

? название документа должно содержать слово «закладная»;

? закладная должна содержать сведения о залогодателе (залогодержателе) (Ф.И.О., место жительства – если залогодатель (залогодержатель) физическое лицо – и название и местонахождение – если юридическое);

? в закладной должны быть сведения о должнике, если он не является залогодателем (Ф.И.О., место жительства – если должник физическое лицо – и название и местонахождение – если юридическое);

? в закладной должны быть указаны название, местоположение и описание закладного имущества;

? обязательно должен присутствовать пункт, в котором определена стоимость имущества;

? в документе должно быть указано название кредитного договора, исполнение которого будет обеспечиваться ипотекой (обязательно указание даты и места заключения договора);

По мнению директор Департамента маркетингового анализа Управляющей Компании «МАСШТАБ», «кредитование покупки загородной недвижимости остается узким сегментом ипотечного рынка. Пока в кредит покупается около 3% загородной недвижимости, то есть у таких программ есть своя сформировавшаяся аудитория, но говорить о популярности загородной ипотеки пока рано».

? в договоре должен быть пункт о конкретной сумме обязательства, которое обеспечено ипотекой, а также размер процентов;

? документ должен содержать сведения о сроке погашения суммы долга;

? закладная должна быть нотариально заверена, также должны присутствовать сведения о времени и месте заверения;

? в закладной должна быть указана дата ее выдачи, а также присутствовать подписи залогодателя и залогодержателя.

Оценка ипотечного жилья

По Федеральному закону «Об оценочной деятельности в РФ» оценка недвижимости является обязательной в следующих случаях: при приватизации, продаже, передаче в доверительное управление, выкупе, аренде, национализации, а также при ипотечном кредитовании.

Оценка недвижимого имущества определяется следующими моментами: недвижимость может являться предметом залога, кроме того, от оценочной стоимости подчас зависит величина кредита.

Оценочная стоимость жилья определяется степенью ее износа. При этом под износом принято подразумевать «утрату полезности, а значит, и стоимости по любой причине».

Существует три вида износа.

Под этим термином подразумевается физическое устаревание недвижимости. Физический износ может быть неустранимым или устранимым. Это зависит от целесообразности затрат на устранение износа и насколько это будет выгодно для продавца недвижимости.

Неустранимый физический износ – затраты на исправление дефектов больше, чем добавленная стоимость.

Устранимый физический износ – затраты на исправление дефектов не превышают добавленной стоимости.

Отложенный текущий ремонт – затраты по устранению дефектов производит покупатель.

В недвижимости что-либо не отвечает установленным на настоящее время рыночным стандартам.

Оформляя квартиру в кредит, необходимо быть готовым к дополнительным текущим расходам.

В зависимости от того, насколько сложно исправить это несоответствие, выделяют устранимый и неустранимый функциональный износ.

Стоимость жилья уменьшается в зависимости от внешних факторов. К таким факторам относится изменение законодательных и финансовых условий, а также ситуации на рынке недвижимости.

Существуют следующие методы оценки ипотечного жилья.

Метод заключается в сравнении цены данного имущества с ценой аналогичного, по мнению покупателя, объекта. Оценивается рынок недвижимости за последние несколько месяцев.

«Тариф по комплексному ипотечному страхованию зависит от видов страхования, указанных в договоре, возраста и состояния здоровья заемщика, а также от характеристик объекта недвижимости, приобретаемого в кредит. При покупке квартиры на первичном рынке возможно дополнительное требование банка – заключение договора страхования финансовых рисков участника долевого строительства. По этому договору страховой случай наступает в результате невозвращения страхователю внесенных им денежных средств (например, по причине признания судом должника банкротом) (из беседы с Валентином Смышляевым, директором петербургского филиала Первой страховой компании).

При методе сравнения продаж используется следующая информация:

? цена на аналогичную недвижимость, при этом учитываются цены, предлагаемые покупателями, и цены, запрашиваемые продавцами;

? изучение рынка недвижимости (учитываются цена, район, состояние квартиры и т. д.);

? сведения о недавних продажах аналогичных объектов (данные риелторских фирм, архив эксперта-оценщика, данные нотариальных контор, публикации в СМИ).

Полученные данные систематизируются и впоследствии используются для выбора определенного объекта продажи.

Этот метод заключается в определении суммы, которая складывается из стоимости участка земли (как свободного) и стоимости нового строительства (или ликвидации различных дефектов).

На основе этого метода стоимость приобретаемой недвижимости складывается из затрат на приобретение и благоустройство участка земли и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости.

Этот метод при оценке недвижимости является на сегодняшний день основным и используется намного чаще остальных.

Этот метод заключается в определении стоимости жилья исходя из величины будущих доходов ее владельца, то есть учет будущих денежных средств, которые дает собственность в счет стоимости на данный момент.

В основе этого метода лежит как бы ожидание будущей прибыли, которую может получить человек во время владения недвижимостью, а также после ее продажи. Стоимость складывается из арендной платы от сдачи недвижимости и дохода от продажи квартиры.

Наиболее часто возникающие проблемы

Приняв решение купить квартиру в кредит, человек впоследствии может столкнуться с некоторыми проблемами.

Довольно часто случается, что человек со временем начинает понимать, что рекламируемые ставки совершенно не соответствуют реальным.

Не обдумав как следует свое решение взять ипотечный кредит, человек рискует в скором времени не только разориться, но и остаться в долгах.

Практически все банки указывают в своих буклетах только часть процентов, которые заемщик должен будет выплатить.

Рекламируемые 10% годовых с учетом всех выплат порой превращаются в реальные 15–20%. Особое внимание стоит обратить на различные дополнения к основным пунктам договора. Например, при значительной «белой» заработной плате, подтвержденной справкой 2-НДФЛ, заемщику нужно будет выплачивать 12% годовых, а при точно такой же, но без справки – все 15%.

Мало кто знает, что комиссия банка за выдачу кредита не всегда законна.

Как уже было сказано, банки за пользование своими же деньгами берут комиссию, и не маленькую. Обычно она взимается в день выдачи кредита, причем чаще всего за счет уменьшения суммы выданного кредита на процент комиссии.

В соответствии со ст. 990 ГК РФ банк (в данном случае комиссионер) должен совершать сделку с третьим лицом в интересах комитента (в данном случае заемщика) от имени и по поручению комитента и за это брать соответствующую комиссию. При этом в случае ипотеки банк выполняет одновременно роль и третьего лица, и комиссионера. Получается, что банк берет деньги за совершение сделки с самим собой.