Борис Бирюков - Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья
В договоре следует указывать полную (реальную) стоимость квартиры – экономия на налогах в этом случае неуместна: риск слишком велик. В случае если сделка будет расторгнута, то вам вернут ту сумму, которая будет указана в договоре.
Оптимальный вариант, по мнению специалистов, – это аренда банковской ячейки: в этом случае покупатель и продавец арендуют сейф, помещают в него необходимую сумму и дают банку распоряжение, в котором указывается, кого и на каких условиях допускать к деньгам.
Если сделка не состоялась, покупатель может получить свои деньги назад. Такой способ наиболее безопасен и для покупателя, и для продавца.
Расходы при сделках с жильем
Расходы при сделках с жильем могут составить 8-15 тыс. руб. в зависимости от стоимости сделки. Это получение платных справок (БТИ, налоговой службы, регистрационные сборы и т. д.), аренда банковской ячейки (1500–2500 руб.), оформление доверенностей, проверка денег (0,01-0,2 % от суммы).
Стоимость подготовки договора в простой письменной форме составляет 1000–3000 руб. Нотариус при заверении договора берет пошлину в размере 1 % от стоимости сделки и 3000 руб. за составление проекта договора.
Как правило, финансовое бремя по оформлению самой сделки ложится на плечи покупателя, что предварительно оговаривается на этапе внесения аванса. Сумма расходов может являться предметом торга: иногда продавец соглашается снизить цену квартиры на эту сумму.
Мошенничество на вторичном рынке
Выше говорилось о возможности ущерба для покупателя в связи с признанием сделки недействительной из-за несоблюдения юридической чистоты сделки. Однако, кроме этого, на вторичном рынке жилья процветают откровенный обман и мошенничество.
Не думайте, что мошенника выдадут хитрые глаза, подозрительный взгляд и вы его сразу распознаете. Мошенники – это интеллигентные на вид и приятные в общении люди, как правило, славянской внешности, легко идущие на контакт. Они приветливы, слегка простоваты, не боятся показать свою слабость. Своей мнимой открытостью и наивностью они ставят собеседника как бы выше себя. Когда ваш собеседник выглядит простаком, вы невольно начинаете чувствовать себя более уверенно, ваша настороженность проходит, вы расслабляетесь, теряете бдительность и не замечаете, как попадаете под его влияние.
Арсенал используемых приемов разнообразен, и абсолютной защиты от обмана практически не существует. Обманывают и покупателей, и продавцов, и посредников, и риелторов. Способов много, наиболее распространенные – это получение авансов, многократная продажа одной квартиры, продажа квартиры наследником, скрывшим от покупателя факт существования других наследников, подделка правоустанавливающих документов и др.
Нередко встречаются нечистые на руку риелторы. Подробнее о способах мошенничества на вторичном рынке жилья можно узнать на указанных ранее сайтах.
При проведении сделки по купле-продаже или обмену жилья лучше не доверять, а проверять. Все и всегда. Самому бывать и в ЖЭКе, БТИ, квартире, разговаривать с соседями, домоуправами, председателями ЖСК. Если квартира продается по доверенности, нужно обязательно встретиться с доверителем (собственником квартиры).
Риелторские фирмы следует проверять в общественных организациях: Московской ассоциации риелторов и Российской гильдии риелторов, в других городах – в соответствующих организациях.
Обязательно спрашивайте у продавца паспорт и сличайте фото владельца.
Конечно, лучше доверить проведение сделки профессионалам и застраховаться на случай утраты права собственности.
Компенсация добросовестным приобретателям
Собственность (квартира, комната, земельный участок и др.) может быть изъята у добросовестного приобретателя без соответствующей компенсации, о чем говорит ст. 302 ГК.
Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество у приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (п. 1 ст. 302 ГК).
Если имущество приобретено безвозмездно у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях (п. 2 ст. 302 ГК).
Чтобы защитить права добросовестных приобретателей, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» был дополнен ст. 31.1, предусматривающей компенсации за утрату права собственности на жилое помещение.
Однако получить указанную компенсацию очень непросто. Практика показывает, что суды неохотно принимают решения о признании потерпевших добросовестными приобретателями и пользуются любым поводом, чтобы поставить под сомнение их честные намерения.
То, что на взгляд обывателя кажется совершенно несущественным, для суда может стать веским аргументом за или против добросовестности данного приобретателя.
Например, уплата налогов. Если человек заплатил налоги за совершенную сделку по приобретению квартиры и указал в договоре купли-продажи рыночную стоимость квартиры, то он – добросовестный приобретатель. Если стоимость приобретенной квартиры указана в пределах 1 млн руб., но при этом приложена расписка на рыночную стоимость, то это указывает на сокрытие налогов, здесь уже добросовестность окажется под большим сомнением.
Конечно, то, что в законодательстве есть такая норма, уже хорошо: она дает шанс. Однако лучше не создавать ситуацию, в которой этот шанс придется использовать. Добросовестность в сфере купли-продажи, в том числе недвижимости, будет слагаться из того, насколько честно будут выполнять свои обязанности покупатель и продавец. Требования добросовестности и разумности касаются всех.
Последствия легкомыслия
После переезда в новую квартиру люди нередко обнаруживают, что поторопились и приобрели кота в мешке. Так случается потому, что не поинтересовались причиной, по которой бывшие хозяева решили расстаться со своей жилплощадью. Хотя не следует принимать на веру слова жильцов о причинах их переезда: возможно, они не желают раскрывать истинную причину. Может быть, в соседней квартире живет свора кавказских овчарок, которые при встрече с людьми на узкой лестнице или в лифте впадают в агрессию. Или соседи – до того веселые и гостеприимные хозяева, что ежедневно и еженощно устраивают «пир на весь мир» с песнями, плясками и обязательными скандалами. Причина может быть любой.
Так что прежде, чем принимать решение о покупке, лучше побеседовать со «свидетелями»: соседями по подъезду, участковым.
Ипотека
Деньги можно получить в банке под залог недвижимости. Такие кредиты называются ипотечными. Ипотека (залог недвижимости) может быть обеспечением не только по кредитному договору но и при займе, аренде, купле-продаже, подряде, обязательствах, вытекающих из причинения вреда, и пр. (ст. 2 Закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Сторонами по договору ипотеки являются:
♦ залогодатель – физическое или юридическое лицо, передающее имущество в залог;
♦ залогодержатель – банк или другая организация, принимающая недвижимость в залог.
Предметом ипотеки являются земли, предприятия, здания, сооружения, жилые дома, квартиры и прочее недвижимое имущество. Можно передать в залог и недостроенный объект (ст. 76 Закона № 102-ФЗ). Передача в залог здания или сооружения влечет за собой одновременную ипотеку земельного участка, на котором они находятся (п. 3 ст. 340 ГК РФ). Заложить по ипотеке можно лишь то имущество, права на которое зарегистрированы в надлежащем порядке.
Договор ипотеки подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 10 Закона № 102-ФЗ), без которой он считается недействительным. Предмет ипотеки на все время договора остается в распоряжении должника (п. 1 ст. 338 ГК РФ). Должник владеет имуществом, может им пользоваться, но не вправе продать, обменять или передать другой организации, если на то не имеется согласия кредитора.
Порядок выдачи ипотечных кредитов регулируется ГК РФ, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», другими федеральными законами.
Все ипотечные кредиты принято делить на две группы:
♦ потребительские ипотечные кредиты;
♦ целевые ипотечные кредиты.
Целевое использование потребительских ипотечных кредитов не оговаривается, их можно потратить на что угодно: купить яхту, машину, гараж, бриллианты и т. д. Можно инвестировать в свое образование или поехать на Канары. Банк не волнует, на что вы потратите его деньги, потому что в залог он оставил вашу квартиру. При этом вы остаетесь собственником квартиры и продолжаете в ней жить со всеми членами семьи.
