Борис Бирюков - Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья
Расторгаются сделки по квартирам, перешедшим в собственность с нарушением прав несовершеннолетних. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (ст. 292 ГК РФ).
Всего же таких оснований риелторы насчитывают около 30. Следует подумать, достаточно ли хорошо вы знаете гражданское и жилищное законодательство, чтобы определить наличие в документах на квартиру каких-либо сомнительных моментов.
Обычно квартира покупается при условии, что она «юридически чиста», то есть из нее выписываются все проживавшие ранее жильцы. Этот факт, как правило, подтверждается справкой из ЖКО. Однако эту справку можно взять за неделю до заключения договора, а через день-два опять прописать всю семью и кучу племянников.
Покупатель узнает об этом, когда получает отказ в регистрации в своей же квартире по причине того, что прописавшиеся ранее граждане – против. Дальше предстоит изнурительная борьба.
Что в таких случаях делают профессионалы? Берут с продавца квартиры и всех его родственников обязательство в том, что они готовы выписаться из продаваемой квартиры и не претендовать на нее. Причем заставляют продавца заверить эти бумаги у нотариуса.
Проверку юридической чистоты квартиры можно (и предпочтительно) поручить специалисту – работнику риелторского агентства. Вопрос этот настолько важен, что ошибка или недоработка чреваты тяжелыми последствиями.
Риелторские агентства оказывают эту услугу за отдельную плату. Специалисты могут дать клиенту официальное информационное письмо с указанием всех возможных рисков. Окончательное решение остается за клиентом.
Иногда лучше воспользоваться титульным страхованием.
Эти действия покупателей в какой-то мере позволяют снизить риск проводимой сделки покупки жилья и сохранить свои деньги и здоровье. Однако рисков остается остаточно много. Избежать их можно, только досконально изучив условия совершения сделки или обратившись к профессионалам. Вместе с тем здесь есть уже другие риски.
Задаток
После предварительной договоренности покупателя и продавца покупатель в качестве гарантии будущей сделки обычно выплачивает продавцу жилья задаток или аванс.
Задаток – это денежная сумма, выдаваемая одной из сторон другой в счет причитающихся с нее по договору платежей в доказательство заключения договора и обеспечения его исполнения. В отличие от аванса задаток является одним из способов обеспечения обязательств. Передача и получение задатка регулируются ст. 380–381 ГК РФ. Соглашение о задатке независимо от суммы должно быть совершено в письменной форме.
Если покупатель отказывается от сделки, он теряет задаток. Если сделка не состоится по вине продавца, он обязан возместить внесенную покупателем сумму в двойном размере. Кроме того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Если же стороны договорились расторгнуть сделку по обоюдному согласию или она не может быть исполнена по обстоятельствам, не зависящим от них, то продавец просто возвращает покупателю сумму задатка.
Достаточно оперативно – быстрее, чем суд, – такие конфликтные случаи рассматривают комиссии по защите прав потребителей риелторских услуг при профессиональных сообществах риелторов (в Москве —
Московская ассоциация риелторов, в Подмосковье – Гильдия риелторов Московской области, в других городах – соответствующие структуры). Однако и они могут повлиять лишь на сотрудников компаний, которые являются членами профессионального сообщества.
В любом случае участникам сделки необходимо понимать, что если возникнут осложнения с выполнением обязательств и стороны вынуждены будут обратиться в суд, то денежные суммы, выплаченные покупателем в качестве задатка, могут быть признаны не подлежащими возврату. Выплата денежных средств, которую стороны назвали задатком, до государственной регистрации такого договора таковым не является. Это просто выплата, совершенная без каких-либо оснований, неосновательное обогащение для стороны, получившей эти деньги.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса (ст. 380 ГК РФ).
При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (ст. 381 ГК РФ).
Законодательство разрешает оформлять передачу денег в качестве аванса не только через нотариальную контору, но и в простой письменной форме.
При передаче денег важно убедиться, что вы имеете дело с реальным владельцем квартиры, что паспортные данные продавца или его доверенного лица реально идентифицируют его с владельцем квартиры или человеком, имеющим право совершать указанные сделки.
Необходимо оформить передачу задатка распиской (а лучше соглашением), в которой были бы указаны паспортные данные продавца, место его постоянной регистрации, согласованная стоимость продаваемой квартиры и сумма залога. Если продавец действует по доверенности, то в расписке нужно указать, кем и когда она выдана, каким нотариусом заверена.
Не верьте отговоркам продавца вроде: «сдал паспорт на регистрацию (на оформление, на переоформление и т. д.)». Дело в том, что с выплаты покупателем залога начинается его «хождение по тонкому льду», то есть он вступает в полосу рискованных отношений, чреватых потерей значительных денежных сумм, разочарованиями в людях, а порой и в жизни.
Часто продавцы (это особенно характерно для мошенников) начинают пугать покупателей конкуренцией, ростом цен, стараются создать нервозную обстановку, настаивая на срочности сделки. Здесь могут приводиться самые разные аргументы (неожиданная командировка за границу, внезапная смерть родственников в другом городе и т. п.). Мошенники порой разыгрывают целые представления с появлением конкурирующих сторон.
Не идите у них на поводу, проявите выдержку, спокойствие и настойчивость в отстаивании своей позиции, не спешите расстаться с деньгами – их потом не вернешь. Отдавайте деньги в проверенные руки.
Закон говорит, что внести аванс или задаток (от вашего или своего лица) может любой человек, но принять его может только собственник, включая детей, имеющих паспорт. Доверенное лицо может принять задаток или аванс только через нотариуса. Передать задаток через нотариуса было бы в любом случае лучшим вариантом.
Форму соглашения об уплате задатка можно найти в Интернете или составить в произвольной форме.
Составление договора купли-продажи
Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Нотариальное заверение договора не требуется.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны все существенные моменты и условия сделки: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, цена этого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (ст. 549–550 ГК РФ).
Обычно договор включает в себя такие разделы, как: предмет договора, цена и порядок и расчетов, порядок передачи имущества, права, обязанности и ответственность сторон, порядок разрешения споров, прочие условия, адреса и паспортные данные сторон.
