Елена Зубова - Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста
Стоимость титульного страхования (страхования права собственности) составляет 0,25-0,5 % от суммы кредита. Если квартира приобретается в только что построенном или строящемся доме, сомнений в праве собственности возникает мало, но все-таки они есть (существует риск «двойных» продаж). Проверить юридическую чистоту квартиры на первичном рынке проще, поэтому страховой тариф ниже.
Стоимость страхования квартиры, приобретенной на вторичном рынке, зависит от длительности истории квартиры и количества собственников, а также от длины «цепочки», в результате которой новый владелец в нее заселился. Каждый бывший владелец теоретически может претендовать на квартиру. Поэтому страховые тарифы для квартир вторичного рынка выше, чем в новостройках. Но если у страховой компании возникнут подозрения в ее юридической чистоте, клиенту могут отказать не только в страховании титула, но даже в выдаче кредита.
Страхование на загородном рынке
Интерес к страхованию загородной недвижимости просыпается у населения два раза в год – весной, в память о прошлогодних грабежах и пожарах, и осенью, перед тем как покинуть летнее пристанище на несколько месяцев. Страховой договор заключается, как правило, на срок от одного месяца до одного года. Дачные дома часто страхуются только на зимний период.
Страхованию поддается любое загородное имущество: дом, земельный участок, баня, гараж, сарай, забор, внутренние интерьеры, отделка, инженерное оборудование, садовый инвентарь, теплицы, ландшафт, а также право собственности на объект (титульное страхование).
Страховые компании предпочитают иметь дело с недавно построенными добротными домами, обнесенными забором, оснащенными сигнализацией, на которые полностью оформлены документы, включая права на земельный участок, разрешение на постройку дома и подключение его к инженерным сетям.
Чаще всего страхуется сам дом. Страхование права собственности на земельный участок – редкость, мало востребованный клиентами вид. Можно застраховать и недостроенный объект, но на определенных условиях. Как правило, от владельца требуется, чтобы объект был подведен под крышу и имел определенную степень готовности.
Не все компании страхуют постройки на территории садоводческих товариществ, хотя со стороны садоводов заявок поступает много. Причина – особый правовой статус земель и построек. Это земли сельскохозяйственного назначения и расположенные на них дома к жилым объектам формально не относятся.
Дачные дома и объекты в садоводческих товариществах страхуются в большинстве случаев без осмотра дома и даже без выезда специалистов на место – по заявленной хозяином стоимости, которая не должна превышать 10–15 тыс. долл. Но в большинстве случаев необходимо провести оценку и представить страховщику перечень документов.
Загородные объекты очень индивидуальны, что затрудняет оценку их стоимости. При наступлении страхового случая размер выплат опирается на сметную стоимость строительства, а у частных лиц смета может быть неверно оформлена. Например, в ней не содержится расчетов по оплате выполненных работ (нанятых рабочих), не указаны отдельные виды работ. Иногда сметы нет вообще. Оценку проводить в таких условиях сложно, поэтому страховщики предлагают застраховать не дом, а набор строительных материалов и оборудования. Если наступит страховой случай, процедура выплат будет проще.
Главная причина, по которой страховщики могут отказать страхователю, – неясный правовой статус объекта. В первую очередь, это касается домов, возведенных методом индивидуального жилого строительства (ИЖС), или старых домов (даже добротный дом формально имеет высокую степень износа и, следовательно, невысокую стоимость).
Перечень страховых случаев достаточно велик, и страховать недвижимость и имущество можно как в комплексе, так и по отдельным видам. Чаще всего дома страхуются от кражи со взломом, грабежа, разбоя, пожара, потопа, аварий инженерных систем и других бедствий. Также встречаются довольно экзотические виды страхования, включенные в состав пакета на основе опыта страховщиков: падение деревьев и летательных аппаратов, наезд транспортных средств, а также риск удара молнии.
Стоимость страховки зависит от многих параметров: пакета рисков, материалов постройки, наличия или отсутствия охраны и противопожарных систем, размера франшизы и т. д. В среднем тарифы составляют 0,6–1 % от страховой суммы. Цена полиса зависит в первую очередь от стоимости застрахованного объекта. Мало того, что каждый загородный объект – явление уникальное, еще и каждая страховая компания имеет собственную методику оценки и набор критериев оценки. То есть страхование одного и того же дома в разных компаниях обойдется в разную сумму.
В каждой компании установлен свой базовый тариф на определенный тип дома. Он колеблется в пределах 0,3–1 % и зависит от назначения дома (летний дом, коттедж с водопроводом и отоплением) и материалов: для кирпичного дома – 0,3 %, для бревенчатого – 1 %. Страхователь может получить скидку, если дом предназначен для постоянного проживания (до 15–20 %) и если он охраняется (от 2 до 15 %).
На размер тарифа также влияют: удаленность от поста пожарной охраны; безубыточное страхование в предыдущие годы (скидки до 30 %); вид и качество механической защиты (крепкие решетки и двери могут снизить тариф на 20 % по риску «хищение»), а также наличие охранной сигнализации и удаленность отделения милиции.
Страхование искусственного ландшафта обычно стоит 1,5 % от документально подтвержденной сметной стоимости ландшафтных работ.
Пока на загородном рынке не получили распространения страхование земельных участков, страхование права собственности на любые объекты (титульное страхование), страхование гражданской ответственности владельцев загородной недвижимости перед третьими лицами.
Страхование строительно-монтажных рисков
В большинстве стран (но не в России) страхование строительно-монтажных рисков (по сути, профессиональной ответственности строителей) обязательно. По некоторым данным, в Петербурге застраховано не более 10 % строящихся объектов. Причем многие – по настоянию городской администрации, поскольку строительство ведется в опасной близости от соседних домов. К сожалению, правительство настаивает на сумме страхового покрытия всего в 1 млн рублей. При стоимости зданий в историческом центре в несколько миллионов долларов эти деньги не покроют ущерба, который может быть нанесен им в ходе уплотнительной застройки.
Ожидается, что после отмены лицензирования в строительстве Госдума сделает этот вид страхования обязательным.
Любой строящийся дом – объект повышенной опасности, с огромным количеством рисков. Причем как для участников строительства (дольщиков, подрядчиков, застройщиков), так и для людей, которые живут в соседних домах. Страховщики могут застраховать все возможные риски. К первой группе относятся серьезные риски, связанные со стихийными бедствиями, пожарами (поджогами), взрывами. Вторая группа – ошибки проектировщиков, нарушение технологий, то есть строительные ошибки. Третья группа – гражданская ответственность перед третьими лицами. Кроме того, у застройщика есть обязательства перед дольщиками в плане гарантий качества строительства, прописанные, между прочим, законодательно. Также строительная компания может застраховать свою технику и жизнь и здоровье рабочих на стройке.
Страховые тарифы зависят от того, где объект возводится, от его сложности, применяемых технологий, квалификации проектировщиков и подрядчиков. В среднем комплексная страховка на объекте составляет 0,4–1 % от его стоимости.
Хотя Налоговой кодекс России разрешает включать затраты на страхование строительно-монтажных работ в себестоимость продукции и услуг, строительные компании редко обращаются к страховщикам, уповая на статистику. По статистике, форс-мажорные ситуации возникают только на 1 % строительных площадок. Кроме того, строители создают локальные резервные фонды, куда откладывают долю малую «на черный день».
При таком небольшом количестве желающих застраховать свою ответственность перед третьими лицами, а объект от повреждений страховщики иногда вынуждены отказывать застройщикам, которые пытаются сэкономить на экспертизе соседних домов (чье техническое состояние они, по распоряжению администрации, должны регулярно отслеживать). Страховщики в таких случаях просто не могут просчитать риски.
Краткий словарь страховщика
Выгодоприобретатель. Физическое или юридическое лицо, назначенное страхователем для получения страховых выплат по договору. Указывается в страховом полисе.
Гражданская ответственность. Ответственность перед третьими лицами за возможный вред или ущерб их здоровью, жизни и имуществу, если страхователь использует объект страхования не по назначению. Гражданская ответственность может наступить также в случае совершения неумышленного правонарушения или нарушения договора.
