Елена Зубова - Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста

В зависимости от целей оценки специалисты отдают предпочтение тому или иному методу. Например, при оценке недостроенных объектов загородного рынка, каждый из которых – образец индивидуальности, применяется затратный метод, как наиболее подходящий для подсчета объема средств, затраченных на строительство. Для ипотечного залога чаще применяется сравнительный метод. Он служит основой, но потом корректируется с учетом индивидуальных особенностей объекта оценки. Этот метод позволяет оценить ликвидность объекта залога.

Оценка объектов

Отчет об оценке – это официальный документ, который принимает нотариус при разделе наследства, суды в случае, если такая необходимость возникает, банки, государственные органы.

При оценке квартиры учитывается максимально возможная совокупность факторов, которые так или иначе оказывают влияние на формирование цены: местоположение, площадь, транспортная доступность и пр. (более подробно об этом рассказано в главе, посвященной продажам).

Земельный участок можно оценить и для купли-продажи, и для аренды. Стоимость земельного участка зависит от местоположения, коммуникаций (если мы ведем речь о земельном участке, на котором предполагается и разрешено строительство) или возможности подключиться к ним, а также от результатов геологических и геодезических исследований, на основании которых делается вывод о возможности строительства. Состав почвы с точки зрения плодородия для строительства не важен, однако все равно учитывается, как и целевое назначение и разрешенное использование участка, способы землепользования на соседних землях, перспективы развития района (строительство инфраструктурных объектов), исследуется рыночная ситуация: есть ли спрос на землю, ожидается ли в ближайшее время. Кроме этого земельный надел сравнивается по стоимости с соседними.

Оценка земли может выполняться для получения кредита под залог участка, при вступлении в наследство, при сделках купли-продажи, при выкупе надела из муниципальной собственности.

Можно также оценить право аренды земельного участка или права на застройку участка. Рыночная стоимость права аренды зависит от прав арендатора, срока аренды, сервитутов и целевого назначения (категории) участка, а также прав других лиц (например, муниципальных органов) на этот надел.

Помимо этого земельный участок – одна из составляющих при оценке объектов загородного рынка.

Оценка объектов загородного рынка весьма важна. Отдельно стоящие дома в окрестностях города так и называются – индивидуальные. Как правило, они построены по индивидуальным проектам, имеют собственные технические характеристики и пр. Два стоящих рядом дома могут значительно различаться по цене. При оценке на загородном рынке учитывается местоположение, транспортная доступность, обеспеченность инженерными коммуникациями, удаленность объектов социальной инфраструктуры, площадь дома и земельного участка, техническое состояние дома и коммуникаций, этажность, отделка и т. д.

Глава 11. Чтобы не было страхов

Страхование недвижимости

По Гражданскому кодексу России владелец квартиры отвечает за свое недвижимое имущество – несет риски, связанные с его потерей, в какой бы форме она ни случилась: пожар, наводнение или судебное разбирательство. То есть в случае стихийного бедствия городские власти могут спокойно оставаться в стороне. В лучшем случае, собственнику пострадавшей квартиры «светит» временное пристанище в виде маневренного фонда или соседнего детского сада. Да и то на время.

Конечно, если пожарные инспекторы установят, что был сознательный поджог, да еще укажут виновного, а суд распорядится, чтобы он возместил ущерб всем пострадавшим жильцам, тогда через много-много лет удастся, может быть, получить какую-то компенсацию.

Печальные прецеденты уже имели место – владельцы квартир оставались ни с чем. Например, разрушился дом в историческом центре города. Причину установили сразу: в квартире номер такой-то бригада шабашников без каких-либо расчетов, согласований и разрешений делала перепланировку. В результате пострадал весь дом. Однако виновного почему-то так и не нашли – платить жильцам, которые лишились крова, оказалось некому.

Единственный приемлемый выход из такой ситуации – страхование квартиры и ее содержимого.

Сегодня есть возможность застраховать городскую квартиру (конструктивные элементы, внутреннюю отделку и др.), загородный дом и любые постройки возле него – гараж, баню и т. п. Страховать имущество можно полностью или частично. Перечень рисков достаточно велик: кроме кражи, грабежа, пожара, наводнения, можно застраховать жилье от аварийных ситуаций с бытовым газом, водопроводными трубами и т. п., а также ответственность перед третьими лицами (если аварийную ситуацию создает страхователь). Можно выбрать именно те случаи, которые, по мнению страхователя, могут с ним приключиться.

Стоимость страховки, как правило, составляет 0,1–0,5 % от стоимости имущества – базовый тариф для стандартных квартир. Причем стандарты в разных компаниях могут быть разными. Уплата 3000–6000 рублей в год (сразу или в 2–3 приема) обеспечит страховую выплату в размере 1–2 млн рублей. при наступлении страхового случая.

Стоимость страховки зависит от множества факторов: стоимости имущества, срока страхования, характеристик жилья и т. п. Важнейших моментов два: техническое оснащение квартиры и техническое состояние дома, в котором она расположена. Скидки с базовых тарифов можно получить, если квартира хорошо охраняется – например, оснащена системами сигнализации, видеонаблюдения, кодовыми замками и пр. С другой стороны, чем старше дом, чем хуже его техническое состояние, тем меньше надежды на скидки. Напротив, на базовый тариф будут «накручены» дополнительные проценты.

Страхование ответственности перед третьими лицами (соседями) – не менее популярный вид страхования. Обычно устанавливается конкретная сумма страховой ответственности, а тариф составляет 0,3–0,7 % от нее.

В некоторых фирмах предусмотрены скидки для льготных категорий граждан, сезонные и праздничные скидки. Страховка обойдется дешевле на 10–30 %, если в договоре предусмотрена франшиза (см. словарь страховщика на с. 173). При условной франшизе оплачивается ущерб свыше установленного размера, при безусловной – часть убытка всегда оплачивает клиент.

Различны и сроки страхования: минимальный – месяц, максимальный – год. Заключать договор на более долгий срок страхователю невыгодно. В большинстве компаний действует правило: если в течение года, пока объект застрахован, с ним ничего не произошло, на следующий год страхователю полагаются льготы: снижение тарифа, например, на 5 %. За несколько лет можно накопить до 30 % скидок.

Оплата страховой премии может происходить по-разному, например, если договор заключается на год, половина суммы платится сразу, а вторая половина – через несколько месяцев.

Чтобы получить деньги после наступления страхового случая, необходимо запастись документами. Во-первых, в письменной форме информировать страховщика о произошедшем.

Во-вторых, представить полный пакет документов о правах на имущество, а также справку, подтверждающую, что страховой случай наступил. Например, справку от Госпожнадзора о том, что пожар имел место, причем с указанием причины. Или справку из милиции о возбуждении уголовного дела по поводу хищения. Или из Гидрометцентра – о произошедшем стихийном бедствии. Кроме того, нужна справка о размере ущерба или расчет сметной стоимости восстановительных работ. Без такого комплекта справок страховая компания возместит только очень небольшой ущерб.

В свою очередь, страховщики должны убедиться, что страховой случай произошел, для чего они, как правило, выезжают на место. Поэтому до приезда страховщиков лучше оставить все как есть и уборкой не заниматься. Иначе представитель страховой компании может засомневаться в том, что пожар или кража действительно произошли, и отказать в выплатах.

Страхование титула

В России не слишком распространено страхование титула – утраты права собственности на недвижимость.

Документ о праве собственности на квартиру ее новый владелец получает после регистрации сделки купли-продажи. На нескольких этапах сделки происходит проверка юридической чистоты объекта. Тем не менее бывают ситуации, когда проверить все не представляется возможным. Появляются неожиданные претенденты на квартиру, начинаются судебные разбирательства. В результате владелец признается хотя и добросовестным приобретателем (то есть не нарушающим закон), однако квартиру оставить ему никак нельзя. Закон предусматривает для добросовестных приобретателей компенсацию (максимум – 1 млн рублей). Купить квартиру за эти деньги сегодня невозможно, остается страховать право собственности (титул) на только что купленную квартиру.