Виктор Щелоков - Земельный участок. Как грамотно распорядиться. Садоводу, дачнику, индивидуальному застройщику

Основная обязанность арендодателя по договору аренды земельного участка – предоставить арендатору участок в состоянии, соответствующем условиям договора и целевому назначению земли, в установленный договором срок. На основании п. 3 ст. 611 ГК РФ, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре срок (а в случае, если такой срок не указан, – в разумный срок), то арендатор вправе истребовать у него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Арендодатель также несет ответственность за недостатки сданного в аренду земельного участка, за исключением случаев, если такие недостатки были известны арендатору заранее, или они не могли быть обнаружены при осмотре участка, или арендодатель сам оговорил их наличие при заключении договора. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору потребовать досрочного расторжения договора либо снижения арендной платы, или, если недостатки земельного участка можно устранить, безвозмездного устранения недостатков арендодателем, или устранить их самостоятельно, потребовав возмещения понесенных в связи с этим расходов либо непосредственно удержав сумму расходов из арендной платы.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемый участок (сервитут, право залога и т. п.). Если же арендатор не был заранее предупрежден арендодателем о правах третьих лиц на земельный участок, он имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Как правило, договор аренды земельного участка заключается на определенный срок. С его истечением прекращаются и обязательства по договору – земельный участок возвращается во владение и пользование собственника в состоянии, в каком он его получил, с учетом «нормального износа» или в состоянии, обусловленном договором аренды (ст. 622 ГК РФ).

ЗК РФ предоставляет арендатору, за исключением некоторых случаев, те же права по использованию земельного участка, что и собственнику (ст. 40—43

ГК РФ).

Арендатор обязан пользоваться земельным участком в соответствии с его целевым назначением и условиями договора аренды, в противном случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор в процессе пользования участком может произвести различные улучшения. Если такое улучшение можно отделить от участка, оно является собственностью арендатора, но чаще всего улучшения земельного участка неотделимы от последнего. В этом случае арендатор после прекращения договора аренды имеет право на возмещение стоимости произведенных им за свой счет улучшений арендованного имущества, если он произвел их с согласия арендодателя.

8. Планировка и застройка садоводств

8.1. Строительные правила и нормы

Планировка и застройка территорий садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан осуществляется в соответствии с установленным земельным и градостроительным законодательством, правилами землепользования и застройки, системой государственных органов и правил.

Согласно п. 4.7. СНиП 30-02-97 расстояние от застройки на территории садоводческих (дачных) объединений (СНТ) до лесных массивов должно быть не менее 15 метров.

Пункт 5.1. Ограждение территории СНТ не следует заменять рвами, канавами, земляными валами.

Пункт 5.3. На территорию СНТ с числом садовых участков до 50 следует предусматривать один въезд, более 50 – не менее 2 въездов. Ширина ворот должна быть не менее 4,5 м, калитки – не менее 1 м.

Пункт 5.7. На территории СНТ ширина улиц и проездов в красных линиях должна быть: для улиц – не менее 15 м; для проездов – не менее 9 м.

Минимальный радиус закругления края проезжей части – 6 м. Ширина проезжей части улиц и проездов принимается для улиц – не менее 7 м, для проездов – не менее 3,5 м.

Пункт 5.9. Для обеспечения пожаротушения на территории общего пользования СНТ должны быть предусмотрены противопожарные водоемы или резервуары вместимостью, в метрах кубических, при числе участков до 300 – не менее 25, более 300 – не менее 60.

Минимальные противопожарные расстояния между крайними жилыми строениями и группами жилых строений на участках, расположенных на противоположных сторонах проезда, должны соответствовать показателям в представленной таблице.

Пункт 6.6. Садовый дом должен отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов – не менее чем на 3 м.

Пункт 6.7. Минимальные расстояния до границы соседнего садового участка по санитарно-бытовым условиям должны быть:

– от садового дома – 3 м;

– от постройки для содержания мелкого скота и птицы – 4 м;

– от других построек – 1 м;

– от стволов высокорослых деревьев – 4 м;

– от стволов среднерослых деревьев – 2 м;

– от кустарника – 1 м.

Пункт 6.8. Минимальные расстояния между постройками по санитарно-бытовым условиям должны быть:

– от садового дома и погреба до уборной – 12 м;

– до душа, бани и сауны – 8 м;

– от колодца до уборной и компостного устройства – 8 м;

– до постройки для содержания мелкого скота и птицы, душа, бани и сауны – 12 м;

– от погреба до компостного устройства и постройки для содержания мелкого скота и птицы – 7 м.

Указанные расстояния должны соблюдаться как между постройками на одном участке, так и между постройками, расположенными на смежных участках.

Пункт 6.9. Допускается примыкание хозяйственных построек к садовому дому. При этом помещения для мелкого скота и птицы должны иметь изолированный наружный вход, расположенный не ближе 7 м от входа в садовый дом.

8.2. Пожарная безопасность

С наступлением летнего сезона сотрудники пожарной инспекции начинают ежегодные проверки соблюдения правил пожарной безопасности в садоводствах. И если несоблюдение этих правил грозит председателю садоводства как должностному лицу крупным денежным штрафом, то для всех остальных жителей садоводческих массивов такое нарушение может обернуться гораздо большими, зачастую невосполнимыми материальными потерями, не говоря уже об их жизни и здоровье.

Фактически большинство садоводств, коттеджных поселков и фермерских хозяйств находятся на достаточно большом удалении от населенных пунктов, где есть пожарные части. Дома и другие постройки преимущественно деревянные, а большая их скученность способствует быстрому распространению огня, так что даже при быстром получении сообщения о пожаре и моментальном выезде на место происшествия обычно к моменту прибытия пожарных охвачены огнем уже несколько строений.

Именно поэтому основной упор делается как на профилактику возгораний, так и на создание условий, при которых садоводы могут потушить очаг возгорания своими силами или хотя бы ограничить распространение огня до прибытия профессионалов.

Требования пожарной безопасности изложены в Правилах пожарной безопасности Российской Федерации (ППБ 01—03), наиболее важными из которых являются следующие:

1. В каждом садоводстве должен быть пожарный водоем или резервуар объемом при числе участков до 300 – 25 кубометров, а более 300 – 60 кубометров. Данные водоемы должны быть оборудованы площадками с твердым покрытием для установки пожарной техники размером не менее 12´12 м, с возможностью забора воды насосами. Также необходимо оборудовать разворотные площадки для пожарных машин.

2. Садоводческие объединения до 300 участков должны иметь минимум одну пожарную переносную мотопомпу, от 300 до 1000 участков – прицепную мотопомпу, которые должны храниться в специальных помещениях и находиться в постоянной готовности к использованию.

3. На территории садоводства необходимо организовать освещение в ночное время с целью быстрого нахождения пожарных гидрантов, наружных пожарных лестниц и другого инвентаря. Разведение костров, сжигание бытового мусора допускается на расстоянии не ближе 50 метров от строений.

4. Дороги и проезды к зданиям и водоисточникам, используемым с целью пожаротушения, должны быть всегда свободными для проезда, содержаться в исправном состоянии, очищаться от снега в зимнее время. В случае закрытия дорог для ремонта необходимо заранее письменно уведомить территориальное подразделение пожарной охраны и выставить указатели направлений объезда.

5. Не допускается прокладка и эксплуатация воздушных линий электропередач (в том числе временных и проложенных кабелем) над горючими кровлями и навесами. Возле каждого дома должна находиться емкость (бочка) с водой; кроме того, рекомендуется в каждом доме иметь огнетушитель.