Эксперт Эксперт - Эксперт № 26 (2014)
Рынок находился в состоянии повышенной активности, даже ажиотажа, давно уже ему не свойственного, отмечают участники, в связи с изменениями внешнеполитической и внешнеэкономической ситуации, а также «зачисткой» банков, финансовой и курсовой нестабильностью. Люди начали массово перекладывать сбережения из банков в квартиры.
В первом квартале в Москве было взято 8933 кредита на покупку недвижимости (на 26,2% больше, чем за аналогичный период прошлого года). За январь — апрель, по данным столичного Росреестра, было совершено 58,461 тыс. сделок, что на треть превышает аналогичный показатель прошлого года.
Вслед за спросом устремились и цены. Результатом высокой активности на рынке массового сегмента стало снижение объема предложения на 30% и повышение среднего уровня цен на 11,8%.
При этом предложение новостроек в первом квартале этого года более чем на треть превысило прошлогоднее — в России ввели в эксплуатацию 13,6 млн кв. м жилья (178 тыс. квартир). Лидерами страны по объему ввода жилья стали Санкт-Петербург (831,1 тыс. кв. м), Краснодарский край (796,7 тыс. кв. м) и Москва (489,6 тыс. кв. м, в основном в Новой Москве), причем столица побила пятилетний рекорд по объемам строительства. Но предложение не сильно сдерживало рост цен.
Однако в мае активность пошла на спад, поскольку утихли геополитические страсти, рубль отыграл назад, пришли праздники и начался сезон отпусков: сделок, по данным Росреестра, в мае было совершено почти в два раза меньше, чем в апреле, — но все равно на 44% больше, чем в мае прошлого года. По словам риэлтеров, на рынке сохраняется устойчивый интерес на жилье экономкласса — население таким образом пытается сохранить сбережения.
Средняя стоимость столичного жилья (без учета дорогих квартир в центре), по оценкам риэлтеров, колеблется в пределах 170–250 тыс. рублей за квадратный метр в зависимости от расположения, класса и состояния жилплощади. По ценам в Москве вышли в лидеры однокомнатные и многокомнатные квартиры — хотя в мае вырвались вперед «двушки» экономкласса. А серьезнее всего поднялось в цене и без того недешевое жилье в Центральном округе.
Но до конца летнего сезона в Москве и других городах России дальнейшего подорожания аналитики не прогнозируют. Более того, еще в апреле наметилось снижение цен на жилье экономкласса в московском регионе — средняя квартира подешевела примерно на 1 млн рублей, или на 10%, до 9,7 млн. Причина заключается в существенном увеличении доли дешевого жилья в новостройках в Новой Москве и Московской области. Рост объемов квартир экономкласса здесь благодаря массовой застройке планируется и в дальнейшем.
Цены на квартиры в Новой Москве пока продолжают сильно зависеть от близости к Москве «старой». Однако, по данным «Метриум-Групп», в начале этого года сформировалась тенденция сближения новых районов со старыми: в десятикилометровой зоне от Московской кольцевой автодороги средняя стоимость квадратного метра вплотную приблизилась к показателю соседнего Юго-Западного округа — 115,1 тыс. рублей против 128,1 тыс. рублей за кв. м. В Новой Москве за пять месяцев года уже введено 685 тыс. кв. м жилья, что на 34% больше, чем за аналогичный период 2013-го. План на 2014 год предусматривает строительство 1,582 млн кв. м жилья.
Следом за Москвой по цене идет Санкт-Петербург: здесь квартиры в начале года подорожали на 6,4%, до 110,438 тыс. рублей за «метр». На третьем месте по стоимости жилплощади — Московская область, 86,363 тыс. рублей, однако темпы роста цен в Подмосковье значительно ниже других лидеров — всего 3,9%. На четвертом месте — олимпийский Сочи, здесь цены выросли на 5,8% при средней цене «метра» 79,852 тыс. рублей. Однако сделок тут совершается очень мало, отмечают эксперты.
По темпам роста цен на жилье близки к Сочи некоторые уральские города — так, в Челябинске квартиры подорожали на 5,2%, в Перми — на 4,4%. По объемам строительства в провинции лидирует уральский Екатеринбург — здесь возводится, по данным Уральской палаты недвижимости, 2,6 млн кв. м жилья. Темпы роста цены квадратного метра в других городах страны, отмечают эксперты портала «Мир квартир», колеблются в пределах от 1 до 3%. А в девяти регионах цены на недвижимость в начале года снизились — больше всего в Братске (5%), Череповце (3,4%) и Томске (2,6%).
Выбор недвижимости в качестве объекта для инвестиций подхлестнул рост числа ипотечных кредитов. В первые месяцы года, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, было выдано почти в полтора раза больше ипотечных кредитов, чем за аналогичный прошлогодний период. (Общая сумма кредитов была также в полтора раза больше.) Однако уже в мае, по данным Росреестра и наблюдениям участников рынка, наметилось снижение числа ипотечных сделок. Причина — удорожание кредитов. Как известно, в начале марта ЦБ РФ поднял ставку рефинансирования с 5,5 до 7% годовых, что автоматически привело к росту ипотечных ставок (сейчас минимальная ставка составляет 13–13,5%). В дальнейшем для большинства россиян доступ к ипотечным кредитам будет сильно ограничен либо вовсе закрыт из-за роста ставок по ипотечным кредитам в российских банках, считают специалисты Moody’s Investors Service.
Меньше товаров на одну зарплату
Показатели продуктовых ритейлеров в текущем году ухудшились. «Согласно данным сетевых продаж, потребительский спрос в первом полугодии 2014 года сильно снизился. Особенно тяжелыми были февраль и март: падение продаж — до 12 процентов в месяц. В дискаунтерах сумма чека выросла, а в супермаркетах, напротив, опустилась. Это косвенное свидетельство того, что доходы населения сегодня ограниченны. Если раньше потребители шли за покупками в ближайшую к дому точку, то теперь вынуждены проходить несколько кварталов, чтобы найти магазин, где нужные им товары продаются по минимальной цене», — рассказывает директор по развитию ассоциации производителей и поставщиков продовольственных товаров «Руспродсоюз» Дмитрий Востриков .
Другие эксперты считают, что продажи в ритейле сейчас стагнируют. «По регионам ситуация различается, но даже в „столичных” городах страны, где сосредоточен основной объем сбыта, роста фактически нет. В Москве покупки в физическом объеме (без учета инфляции) увеличились с начала года всего на три процента, а в Санкт-Петербурге снизились на два процента. Это далеко от тех показателей, которые рынок видел раньше, когда годовой прирост составлял 10–20 процентов. Объем потребления продуктов питания не растет, и лишь благодаря инфляции торговые сети могут говорить об увеличении объема продаж», — объясняет генеральный директор агентства INFOLine Иван Федяков .
При этом сами торговые сети неохотно говорят о снижении продаж. Многие уверяют, что сегодняшняя ситуация аналогична прошлогодней и даже лучше: резких колебаний спроса нет, среднее количество позиций в чеке сохранилось, а стоимость среднего чека выросла. Впрочем, даже премиальные сети констатируют, что потребительский спрос на рынке начал снижаться примерно с осени прошлого года. «Особенно сильно это стало заметно перед новогодними праздниками и сразу после них. Сложным был март, с апреля-мая ситуация начала выравниваться», — комментирует директор по маркетингу сети супермаркетов «Азбука вкуса» Галина Ящук . «В начале года мы наблюдали стагнацию покупательского спроса, в связи с чем пересмотрели ассортимент, расширив сегмент дешевых продуктов. Из-за роста цен люди могут купить на свою зарплату меньше товаров. В результате в этом году мы наблюдали снижение продаж муки, сахара, масла и в особенности мяса — эти категории сократились из-за повышения цен. С другой стороны, мы наблюдаем рост такой товарной группы, как детские товары: детское питание, молочные продукты, детская одежда», — рассказывает Нина Ремезова из сети супермаркетов «Оливье».
В торговых сетях особо выделяют растущий спрос на свежую продукция (фреш) и охлажденную; радуют их и сезонные продажи. «Сейчас мы видим всплеск продаж отечественных свежих продуктов — клубники, овощей», — говорит начальник управления по связям с общественностью компании X5 Retail Group (сети «Перекресток», «Карусель», «Пятерочка») Владимир Русанов . «С наступлением теплого сезона и началом дачного периода заметно вырос спрос на напитки: только в первые дни мая продажи кваса увеличились в два раза, пива — на треть», — говорит директор по внешним связям компании «Дикси» Екатерина Куманина .
Впрочем, аналитики считают, что благодаря жаркому лету возможен лишь рост потребления напитков. «Мы можем говорить лишь о потенциальном росте спроса на сезонную продукцию — россияне от 20 до 40 процентов своей продовольственной корзины выращивают самостоятельно», — говорит Иван Федяков. Дмитрий Востриков тоже не видит оснований для роста продаж сезонной продукции: «По текущему году я не заметил всплеска продаж овощей, хотя россияне могли бы потреблять их в три-пять раз больше».
