Эксперт Эксперт - Эксперт № 12 (2013)
Некоторые эксперты отмечают падение интереса к рассрочке среди самих застройщиков. «Рассрочка — это некая полумера, шаг навстречу клиенту, который не может или не хочет использовать ипотеку, — поясняет руководитель аналитического центра ОПИН Екатерина Лобанова . — Для девелоперов рассрочка несет не меньше рисков, чем для покупателей. Необходимость вести судебные тяжбы по востребованию средств у плательщиков, усложнение работы с бухгалтерскими документами, упущенная выгода из-за отсроченного получения средств — все это ведет к тому, что рассрочка становится все менее интересной для собственника недвижимости».
Для покупателей же рассрочка, напротив, может быть весьма привлекательна — хотя бы из-за простоты оформления документов. «Для клиента рассрочка удобнее. Для оформления ипотеки нужно подавать документы в банк, дожидаться одобрения заявки, подписывать кредитный договор, согласовывать и оплачивать страхование жизни и здоровья и так далее. На все это в среднем уходит две недели и отнимает у клиента много сил и времени. Причем часто есть риск, что сделка может и не состояться. Для получения семилетней рассрочки каких-то дополнительных усилий от клиента не требуется. Конечно, рассрочка выгоднее ипотеки. Покупатель экономит существенные средства — по сравнению с ипотекой итоговая стоимость квартиры гораздо ниже», — подчеркивает Екатерина Гуртовая , директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург».
Впрочем, есть и важный юридический нюанс. Ипотека предполагает, что приобретенная квартира, пусть и с обременением, сразу переходит в собственность заемщика. В случае рассрочки это не так. «Рассрочка имеет большой недостаток для покупателя: квартира остается в собственности застройщика до тех пор, пока не внесен последний платеж», — поясняет Ирина Мошева , генеральный директор совместного предприятия RDI Group и Limitless. Таким образом, риски покупателя при выборе рассрочки существенно возрастают.
В целом на российском рынке жилья рассрочка за редким исключением не является альтернативой ипотеки. Большинство девелоперов не имеет финансовых ресурсов для предоставления длинной рассрочки, да и стоимость кредитов на строительство в России так велика, что рассрочка не выгодна девелоперу. «Сегодня жилье хорошо продается и без рассрочек. Если продажи ухудшатся, то мы станем вводить рассрочки. Пока это припрятанный козырь в рукаве», — говорит один из девелоперов. Поэтому появление на рынке длительных рассрочек можно считать одним из индикаторов, по которому можно будет отследить ухудшение конъюнктуры.
Апартаменты с гарантированным доходом
Жданов Борис
В марте на международной выставке MIPIM группа компаний «Пионер» представила проект апарт-отеля в рамках комплексной реорганизации промышленной зоны в Митино. Это первый в Москве проект коммерческой недвижимости для частных лиц с гарантированной доходностью
У апарт-отеля компании «Пионер» — структура гостиницы с лобби, ресторанами, барами и фитнесом
«В любом проекте не менее 20 процентов покупателей приобретают квартиры для сдачи в аренду. Наш апарт-отель как раз для тех людей, которые рассматривают недвижимость прежде всего как источник постоянного рентного дохода», — говорит заместитель генерального директора ГК «Пионер» по направлению «Санкт-Петербург» Александр Погодин . В Санкт-Петербурге осенью этого года компания уже завершает строительство пилотного проекта апарт-отеля — комплекса Ye’s. В нем уже продано более 500 апартаментов. Апарт-отель в Митине — первый проект этого формата в Москве.
В Москве сегодня бум строительства апартаментов — нежилых помещений, пригодных для временного проживания. В городе уже возводится более дюжины таких комплексов — обычно это просто квази-жилье. Апарт-отель в Митино стоит в этом ряду особняком.
Чем же апарт-отель ГК «Пионер» отличается от обычного жилого дома? Во-первых, он имеет структуру отеля. На входе в здание расположено большое лобби, несколько ресторанов и баров, есть большой фитнес-центр. Здание имеет коридорную систему, что технологично с точки зрения уборки. Имеются дополнительные сервисы: круглосуточный ресепшн, служба уборки, консьержи.
Во-вторых, эти апартаменты скорее напоминают отельные номера, чем квартиры. Они небольшие по площади: 27–28 кв. м. Продаются апартаменты с унифицированной отделкой и меблировкой. Такая унификация позволяет оптимизировать расходы на обслуживание и ремонт номеров. По сравнению со стандартными гостиничными номерами апартаменты «Пионера» больше по размеру, имеют выделенную зону кухни и большие встроенные помещения — все-таки они рассчитаны на то, что в них можно жить довольно долго.
В-третьих, апарт-отель предоставляет услуги по обслуживанию номеров и их управлению. Владелец апартаментов может сдавать их в аренду через управляющую компанию. В Москве многие сдают свои квартиры, однако в случае с апарт-отелем собственник помещения избавлен от многих хлопот: поиска арендаторов, заключения договоров, ремонта и уборки. Управляющая компания берет на себя и контроль за поведением арендатора, за сохранностью имущества. Владелец апартаментов становится рантье, избавленным от сложностей по управлению своей недвижимостью.
Жилые здания в квартале «LIFE-Митинская» строятся по новой для Москвы монолитно-панельной технологии «ЕвроПа»
Услуги управляющей компании, естественно, будут оплачиваться — это обойдется менее чем в 10% общего дохода. Однако важно, что, несмотря на эту комиссию, владелец апартаментов будет получать больше, чем от сдачи аналогичной квартиры. Петербургский опыт показывает, что номера в апарт-отелях (630–1380 долларов в месяц) хоть и уступают по цене отелям (1500–3000 долларов в месяц), все же сдаются значительно дороже обычных однокомнатных квартир (380–750 долларов в месяц). Арендаторы готовы переплачивать за инфраструктуру, возможность дополнительного сервиса, безопасность и так далее.
Но самое интересное, что в проекте «Пионера» покупателям апартаментов предлагается программа с фиксированной доходностью. Она уже реализована в проекте Ye’s в Санкт-Петербурге: там покупатели могут заключить с «Пионером» договор на управление, получая гарантированные 9% годовых. «В Москве, конечно, несколько иное соотношение стоимости квартир и арендной платы, чем в Санкт-Петербурге. Но в митинском апарт-отеле мы тоже предложим программу с фиксированной доходностью. Доходность будет чуть выше, чем процент по банковскому депозиту в ведущих банках. Пока планируем, что это будет на уровне 8 процентов годовых после уплаты коммунальных платежей и услуг по управлению недвижимостью», — говорит Леонид Максимов. Для сравнения: доход от сдачи квартиры в Москве сегодня составляет примерно 5–6% годовых, и это без учета затрат на управление и ремонт квартиры.
Стоимость квадратного метра апартаментов выше, чем в расположенных рядом жилых домах. Однако за счет небольшой площади (27–28 кв. м) их покупка обойдется дешевле, чем приобретение стандартной квартиры, несмотря на входящую в стоимость отделку и меблировку.
Апарт-отель входит в состав крупного нового квартала «Life-Митинская», строящегося в нескольких минутах ходьбы от метро «Митино». Кроме апарт-отеля там есть жилые здания, офисно-административный комплекс, надземный гараж, школа и детский сад. Квартал расположен на территории реорганизуемой производственно-складской зоны, ее площадь порядка 14 га.
Председатель совета директоров ГК «Пионер» Леонид Максимов. — «Апартаменты бывают двух типов. Первый — это псевдоквартиры. Обычный жилой дом называют комплексом апартаментов, когда в этом месте нельзя строить жилье. Отличие от обычного жилья в том, что застройщик апартаментов может не соблюдать нормативы по инсоляции, может не строить социальную инфраструктуру и так далее. И есть другой тип — полноценный апарт-отель, как в нашем случае».
«Мы не занимаемся территориями меньше трех гектаров — такова стратегия нашей компании. Только в больших проектах можно создать достойное качество жизни, как минимум необходимы новая школа, детский сад, комплекс магазинов, аптека, кафе, — говорит Леонид Максимов . — Другой наш принцип — в соответствии с концепцией правительства Москвы создавать в спальных районах места приложения труда. ГК «Пионер» включил в состав квартала «Life-Митинская» офисный комплекс и фитнес-центр. Необходимо максимально снизить ежедневную миграцию населения с окраин в центр и обратно».
