Журнал Русская жизнь - Земля (сентябрь 2007)
Далее, я бы законодательно выбил почву из-под ног у спекулянтов. Владеешь землей сельхозназначения, которую думаешь выгодно перепродать под коттеджи? Так ты у нас, мил человек, будешь не сто рублей с сотки платить (примерно такой налог берется с сельхозземли, на которой идет агродеятельность), а тысячу или две, чтобы не повадно было бурьян на участке разводить и мозги властям пудрить, что выращиваешь лекарственные травы. Тогда все эти псевдофермеры сами займутся сельзхоздеятельностью - чтоб землю не отобрали. Или быстренько и задешево выбросят свои активы на рынок, и реальным хозяйствам, которые действительно хотят на земле работать, будет легче эти наделы купить благодаря увеличившемуся предложению.
Ну и третье: я бы создал в стране корпус кадастровых инженеров. Это, по сути, земельные нотариусы: измеряют землю и своим именем и подписью за результаты измерений отвечают. Такая служба есть в любой европейской стране, и почти везде она государственная. За пятнадцать лет постсоветской власти вузы могли бы выпустить не одно поколение таких специалистов, но, говорят, готовить их стали только сейчас. Значит, через пять лет они и у нас появятся.
Алексей Еременко
Вогонный метр
Государство подыграло себе в земельном вопросе
Дуглас Адамс был великий писатель. Конечно, фантастика - низкий жанр, но английский юмор и социальная сатира - продукт на все времена. В романе «Автостопом по Галактике» много роскошных сатирических образов, а самый сильный - в начале: бюрократы присылают бульдозеры к дому Артура Дента, его дом отправляется под снос, тут пройдет автострада. Прилетают вогоны, сверхбюрократы с каменными задницами, и выясняется, что вся Земля тоже отправляется под снос, тут пройдет гиперпространственная автострада. И не надо жаловаться.
Современная Россия полна вогонов. Самые известные штурмовали Южное Бутово. На подходе шанхайские кварталы Сочи, подлежащие зачистке под святое дело, Олимпиаду. Есть еще ЦКАД - Центральная кольцевая автодорога, пятое московское кольцо, которое проведут по ближнему Подмосковью так, что трасса затронет массу элитных по стоимости районов. И сотни случаев масштабом помельче.
Нельзя сказать, что правительство только клацает забралом. К примеру, оно подготовило закон о резервировании земель для государственных и муниципальных нужд. Прежде Земельный кодекс разрешал резервировать такие территории, но за подробностями отсылал к несуществующему закону о резервировании. Соответственно, регионы с удовольствием устанавливали собственные схемы - что, у кого и по какой процедуре можно изымать. Теперь все централизовано. Закон пока в силу не вступил, но это может произойти уже в октябре.
Иные нужды
Резервирование - вообще-то еще не изъятие, а предваряющая его стадия. Между решением о строительстве объекта и началом строительства проходит время: пара лет, может, больше. Земли могут быть федеральной или муниципальной собственностью; тогда власти вправе их «заиграть» под любой государственный проект. Земли могут быть частные; в таком случае собственники упрутся либо, наоборот, попробуют сделать бизнес: узнав о планах строительства, скупить нужные земли, застроить дорогой недвижимостью и потом сдать государству за компенсацию запредельного размера.
Резервировать земли собственника можно на 7 лет, земли госсобственности - до 20. Существует и подробный перечень оснований, по которым резервируются и изымаются участки. Основания в целом солидные - вроде международных обязательств, нужд атомной и простой энергетики и обороны. Но земли разрешено резервировать и для водо-, газо-, тепло- и энергоснабжения на муниципальном уровне, и как «зоны планируемого размещения объектов капитального строительства», а также «в пределах иных государственных или муниципальных нужд» (Земельный кодекс, ст. 70.1, п. 2). А какими будут эти «иные нужды», только правительство определит.
Есть в законе и заветные слова про рыночную стоимость, по которой рассчитывается компенсация. Более того, выселяемому должны предложить равноценный участок и компенсировать упущенную выгоду. При этом зарезервированной землей по-прежнему можно пользоваться. Продать ее тоже можно, хоть и вряд ли кто-то купит. Власти вправе лишь запретить осуществление на зарезервированной земле тех или иных улучшений, в том числе строительства. Впрочем, улучшения, жизненно необходимые для содержания имущества, под эту норму не подпадают.
Идеал рисуется так: государство тянет дорогу на благо отдаленных районов Нечерноземья или Подмосковья. Собственники заранее осведомлены и спокойно ждут компенсации, не застраивая участки элитной недвижимостью и подпирая жердинами крышу, чтобы не обвалилась. Основания у властей увесистые: на линейных объектах страна держится, тем более наша; если не стягивать ее железными дорогами, шоссе и ЛЭП, она развалится.
В общем, стелет начальство мягко.
Вопрос - кто от этого приобретет, а кто пострадает?
Процедуры и уловки
Купите участок где-нибудь под Москвой или Самарой. Поставьте на нем домик. В конце концов, что может быть естественнее? Однако спокойной жизни не ждите. Слава богу, дороги и прочие «линейные объекты» потому и называются линейными, что много пространства не занимают. То есть попасть под них тоже можно, та же ЦКАД пойдет не по болотам и буеракам. Но в первую очередь стоит опасаться вогонов из стройкомплекса, которые придут к вам с хищной улыбкой и оповестят о том, что ваша земля зарезервирована под строительство. И правда, в городе обосноваться уже негде, он просто кончился. Лужков запретил точечную застройку, из деликатности не пояснив, что больше все равно уже не влезет. А вот купить жилье в ближнем пригороде - нормальный бюджетный вариант. И вы с вашим домиком в него никак не вписываетесь.
Изъятие под застройку - момент тонкий, в законе он напрямую не прописан. Можно зарезервировать землю под «объекты капитального строительства», а можно и расширить список оснований для изъятия, причем по отношению к региональным и муниципальным землям это вправе сделать регионы и муниципии. Изобретены и обходные маневры. Скажем, в Москве и Подмосковье практикуется простенькая комбинация: частный сектор обкладывается многоэтажками точечной застройки. Голые дома в чистом поле стоять не могут, им нужны детские сады, школы, поликлиники, гаражи и торговые центры. И частник придавливается пунктом о резервировании под «объекты социальной инфраструктуры». При этом не факт, что на освобожденные земли не втиснется что-нибудь еще 17-этажное.
Обещания равноценной альтернативы также привлекательны лишь на бумаге. Например, в Подмосковье свободной земли на замену уже практически нет. Что до денежной компенсации, ее пример мы наблюдали в Бутове: семье Прокофьевых суд первоначально присудил полтора миллиона рублей, на которые в Москве купишь разве что оптовую партию собачьих конур. Ждать от властей адекватной оценки ущерба было бы наивно. Правы были юристы, которые уже при появлении закона обреченно констатировали: остается ждать прецедента. Сперва кому-то предстоит пройти все круги судебной тяжбы, а потом другие суды учтут опыт его мытарств. А может, и не учтут: право-то у нас в принципе не прецедентное.
И это только полдела. Чтобы качать права по закону, надо, чтобы эти права были в порядке. В законе описана не Россия, а совершеннейшая Англия: лорды Брехова и Глухова, Неурожайки тож подтверждают в суде, что владеют родовыми землями со времен вырывания царем Иоанном языка у новгородского вечевого колокола. Увы, реальность более сурова. Правовая история многих домов и участков запутывалась на протяжении двух-трех поколений, а иногда достаточно было заявить: «Тут мой дед жил, отец жил, теперь и я живу». Гражданам Сочи очень скоро предстоит убедиться в пагубности такого подхода. Причем убеждаться они будут, по-видимому, уже не являясь гражданами Сочи.
Кроме того, не вся ценность земли конвертируется в деньги. Переселить в квартиру человека, который всю жизнь провел на земле, значит обречь его на угасание. С защитой медленного сельского уклада в наши дни вообще швах: капитализм всеми правдами и неправдами уничтожает традиционный быт.
В борьбе обретешь ты
Вспоминается некий янки из города Грэнби под Денвером, штат Колорадо. В 2004 году 50-летний Марвин Химейер бронировал свой бульдозер и в течение трех часов разносил горсовет, цементный завод, банк, редакцию местной газеты и дом мэра. Жертв не было за исключением самого Химейера, которого не смогли ни остановить, ни задержать. Он застрелился. Выяснилось, что местные власти легально вытесняли его небольшой бизнес (Марвин занимался установкой глушителей), причем вытесняли как раз в интересах цементного завода. Месть удалась: убытки города и различных предприятий составили несколько миллионов долларов.
