Эксперт Эксперт - Эксперт № 26 (2013)
Без учета данных «Ростехинвентаризации» прирост выручки в сегменте оценки недвижимости по итогам 2012 года составил 24%. Отчасти это было обеспечено заказами, передаваемыми ФГУП на подряд частным оценочным компаниям. Например, в компании «Активные бизнес-консультации» главным фактором своего роста считают выполнение работ по организации и проведению массовой оценки недвижимости в Вологодской и Владимирской областях и Ставропольском крае, а также по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель в Рязанской, Владимирской и Тамбовской областях. И таких примеров среди участников рейтинга немало.
Таблица 2:
Топ-10: оценка бизнеса
Потребность в оценке рассчитанной кадастровой стоимости недвижимости постепенно растет и будет расти и дальше, ведь от нее зависит эффективность владения, затрат и использования земельных участков. «Зачастую бизнес недоволен результатами кадастровой оценки, которые приводят к росту налогов и фактам нерыночной стоимости участков земли при массовой кадастровой оценке», — говорит Тамара Касьянова , генеральный директор компании «2К Аудит — Деловые консультации / Морисон интернешнл». Похожее мнение у Александра Смирнова , генерального директора консалтинговой группы ЛАИР: «Возможность оспаривания кадастровой оценки будет способствовать дальнейшему развитию рынка».
Возможность досудебного оспаривания кадастровой стоимости в целях ее снижения не оставит оценщиков без заказов. «Принятие кадастровой стоимости повлекло за собой оценку рыночной стоимости земельных участков для досудебного или судебного урегулирования спорных вопросов по начисленным налоговым платежам за земельные участки. Это касается крупных землевладельцев Москвы и Московской области, для которых после принятия кадастровой стоимости налог возрос в несколько раз», — рассказывает Даниил Слуцкий , генеральный директор компании «Оценка бизнеса и консалтинг» (ОБИКС).
Отдельный вклад в динамику сектора оценки недвижимого имущества, в частности земли, внесло развитие строительства. «Для успешной реализации девелоперских проектов в числе прочего нужны заемные средства, а при получении кредита в банках требуется оценка выделенных под строительство земельных участков и имущественных прав на будущие объекты», — поясняет Галина Третьякова , руководитель департамента оценки компании «МОК-Центр».
Менее ощутимый вклад в развитие оценки вносит ипотечное кредитование. Но в целом для оценщиков это источник стабильных, пусть и невысоких, доходов. Однако из-за снижения в прошлом году динамики на рынке ипотеки (прирост предоставленных ипотечных кредитов в 2012 году составил 43,5%, а объем выдачи — 1 трлн рублей против 90% и 713 млрд в 2011-м) рост объемов оценки здесь замедлился.
Кроме того, появился новый заказчик оценки. «Это продавцы и покупатели жилой недвижимости, которые при покупке или продаже жилья не обращаются за заемными средствами, но прибегают к услугам независимой оценки его стоимости. Если раньше оценка жилой недвижимости “для себя” была разовой, в лучшем случае один-два клиента в год, то сейчас таких клиентов около двадцати в месяц. Это говорит о желании людей знать реальную стоимость недвижимости и иметь инструмент для торга с продавцом», — говорит Андрей Воздвиженский , коммерческий директор консалтинговой группы «Новое время».
В любом случае ожидать снижения выручки от оценки недвижимости пока не приходится. Этот актив остается наиболее надежным и всегда будет востребован для целей кредитования, страхования и аренды: объем доходов участников рейтинга по итогам 2012 года здесь составил не меньше 28% общей выручки, или 3,4 млрд рублей (см. график 3). Большинство опрошенных участников рейтинга подтвердили неизменный спрос на оценку залогов при кредитовании.
Таблица 3:
Топ-10: оценка недвижимого имущества
В то же время игроки отмечают незначительное снижение спроса на оценку для целей аренды недвижимости, находящейся в федеральной собственности и собственности естественных монополий. «Это связано с политикой профильных министерств по мотивации подведомственных организаций к эффективному использованию имущества по назначению, а не сдаче его в аренду, и необходимостью сокращения бюджетных расходов на содержание не используемых для основной деятельности площадей», — рассказывает Сергей Силантьев , директор по работе с VIP-клиентами компании “Прайс Информ”, — кроме того, сократились объемы сдаваемого в аренду недвижимого имущества РЖД в Москве. Это связано с проводимой монополистом и московским правительством программой интеграции инфраструктуры РЖД в транспортный комплекс столицы», — говорит г-н Силантьев. Все это приводит к снижению спроса на оценку недвижимости с целью определения арендной ставки.
Продажи вместо поглощений
Развитие других направлений оценки происходит в более жесткой корреляции с положением дел в экономике. Так, за прошлый год значительно снизилась динамика в секторе оценки бизнеса и ценных бумаг — до –2% (против роста на 30%, отмеченного в прошлом рейтинге). Это вполне соответствует как пониженной динамике по инвестициям (по данным Росстата, объем инвестиций в нефинансовые активы за последний год увеличился на 341,7 млрд рублей, до 8922,2 млрд, против прироста на 1869,4 млрд рублей в 2011 году), так и динамике сделок с активами (прирост количества завершенных сделок по итогам 2012 года составил –8%).
Тем не менее немалые доходы оценщикам по-прежнему обеспечивают слияния и поглощения, кредитование, судопроизводство. Всего на оценке бизнеса и ценных бумаг в 2012 году участники рейтинга заработали 2,4 млрд рублей — составлен как минимум 7291 отчет, в том числе 1418 — по оценке объектов балансовой стоимостью более 1 млрд рублей, а также 951 отчет по активам госсектора и военно-промышленного комплекса.
Спрос на оценку ценных бумаг присутствует и со стороны государства в рамках приватизации и продажи пакетов акций для получения инвестиций. «Увеличился спрос на оценку акций предприятий ВПК для целей размещения дополнительной эмиссии по закрытой подписке в пользу РФ в счет полученного государственного финансирования по федеральным целевым программам. Это связано с резким увеличением гособоронзаказа и, как следствие, с выделением средств на модернизацию предприятий ВПК в соответствии с программой развития вооружений до 2020 года», — говорит Сергей Силантьев.
Таблица 4:
Топ-10: оценка оборудования и транспортных средств
Однако лидеры рынка отмечают, что если оценка активов, в том числе недвижимости, стала более стандартным продуктом, то для оценки бизнеса сейчас характерна эксклюзивность — усложнение, комплексный и экспертный подход. «Идеальная оценка бизнеса опирается на отраслевую специфику, содержит маркетинговую экспертизу, детальный анализ капитальных вложений, оценку рисков, учет тенденций в отрасли: технологии, издержки, сбыт, конкуренция. Все это отражается в понятной финансовой модели, и для управленческих решений или кредитования такой продукт нужен в первую очередь», — объясняет Дионис Васильев , вице-президент консалтинговой группы «НЭО Центр». Понятно, что такой подход требует качества, но не делает оценку дешевле, а значит, спрос на него в период экономической стагнации не столь массовый.
Помимо снижения инвестиционных настроений стагнация в этом секторе оценки связана и с сокращением сделок купли-продажи бизнеса и сделок M&A. Согласно обзору проекта Mergers.ru о слияниях и поглощениях на российском рынке, число завершенных сделок за последний год снизилось на 8% (до 1040), их объем по итогам 2012 года уменьшился на 23% и составил 72,7 млрд долларов (против 90,3 млрд годом ранее).
По словам участников рейтинга, если сделки происходят, то больше через куплю-продажу активов — недвижимости, земли, оборудования. «В таких сделках намного меньше рисков их оспаривания в обозримом будущем, даже при большей сумме налогов. Кроме того, при купле-продаже бизнеса нередко требуется оценка именно материальных активов, так как бизнес не всегда эффективно работает. Иногда под видом покупки бизнеса покупают землю, права пользования землей в интересном месте или объект недвижимости», — поясняет Тамара Касьянова.
Это, в свою очередь, объясняет положительную динамику выручки участников рейтинга в оценке оборудования и транспортных средств . По сопоставимым данным, прирост дохода здесь составил завидные 34%, а объем выручки — почти 1 млрд рублей. «Рост объемов оценки этого имущества вызван в первую очередь повышением активности банковского сектора, особенно на фоне неблагоприятного состояния еврозоны, и может свидетельствовать о расширении промышленного производства. Растет также объем оценки там, где раньше она могла не проводиться: это взносы в уставный капитал, внутригрупповые сделки — так бизнес дополнительно страхуется от вопросов налоговых структур», — считает Алексей Баскаков , руководитель департамента оценки компании «ФинЭкспертиза».
