Эксперт Эксперт - Эксперт № 07 (2013)
Дворцы по рублю
В картах Google есть одна под названием «Красная книга Москвы» — в 2009 году ее завел «Архнадзор», постоянно пополняя все новыми памятниками, которым угрожает снос, неправомерная реконструкция или разрушение вследствие бесхозности. Сейчас на карте более двухсот отметок. Представитель Минкультуры, пожелавший сохранить инкогнито, согласился, что в прошлые годы министерство очень сильно недоработало систему учета памятников, и пообещал, что ситуация будет меняться. Один из механизмов изменения — льготная схема аренды аварийных памятников архитектуры — действует в Москве с апреля 2012 года. Находящиеся на грани разрушения исторические здания выставляются на аукцион, с победителями которых заключается договор аренды на 49 лет. В течение первых пяти лет арендатор обязан за свой счет провести полную реставрацию, за ходом которой будет следить Мосгорнаследие (при несоблюдении требований предусмотрен штраф и расторжение договора). Арендная плата на время восстановительных работ зависит от результатов аукциона, а после окончания реставрации составит 1 рубль за 1 квадратный метр в год, что позволит арендаторам окупить расходы и получить значительную прибыль. В прошлом году таким образом в управление частных компаний перешло около двадцати зданий, в том числе городская усадьба Морозовых на Николоямской улице и «Дом с кариатидами» в Печатниковом переулке, в котором по сценарию фильма «12 стульев» жила Эллочка Людоедка. В 2013 году к ним должны прибавиться еще 50–60 объектов.
Среди тех, кто уже получил дворец в аренду по рублю, — потомок известного декабриста Кристофер Муравьев-Апостол. Реставрация фамильного гнезда на Старой Басманной — двухэтажного особняка конца XVIII — начала XIX века, одного из немногих деревянных строений, переживших пожар 1812 года, — началась давно и заняла даже не пять, а целых двенадцать лет. Что могли — сохранили, остальное воссоздали из аутентичных материалов или по старым технологиям, мебель для обстановки покупали на аукционах. В ближайшее время в особняке должен открыться Дом-музей Матвея Муравьева-Апостола, но частные мероприятия здесь проводятся уже давно.
Интерьер дома Муравьевых-Апостолов
Фото: ИТАР-ТАСС
Пока гром не грянет
Показательный пример содружества государства и бизнеса на почве сохранения архитектурного наследия сейчас можно наблюдать в Казани. Приводить город в порядок начали не просто так — этим летом в столице Татарстана пройдет Универсиада (аналог Олимпийских игр среди студенческих команд), и в ожидании наплыва гостей республиканские власти озаботились не только строительством новых объектов, но и восстановлением исторического центра. Стало очевидно, что без крупных частных инвестиций не обойтись, и в феврале прошлого года между мэрией и группой инвестиционных компаний ASG было подписано соглашение о государственно-частном партнерстве. Группа выкупила у прежних собственников 26 исторических зданий в центре города, в том числе признанные памятниками федерального и республиканского значения, взяв на себя обязательства по их восстановлению в обмен на всестороннюю поддержку властей. «Основных проблем при реставрации памятников две: экономика и разрешительные документы, — говорит председатель совета директоров ASG Алексей Семин . — Экономические проблемы заключаются в том, что рентабельными памятники архитектуры могут быть только в Москве и отчасти в Петербурге. Расходы на реставрацию в Москве будут выше, чем в Казани, на 10–20 процентов — технологии и ручной труд везде примерно одинаковы. Но арендная плата впоследствии в Москве будет в несколько раз выше, поэтому норма прибыли на вложенный капитал будет совершенно другая. Анализ же арендной платы по всей России показывает, что для коммерческих целей использовать памятники не выгодно — доходность составляет два-три процента годовых. Вторая проблема связана с жесткостью законодательства, во многом основанного на советских подходах, и вот здесь государство реально может помочь. По правилам, чтобы приступить к реставрации памятника, нужно минимум полтора-два года оформлять проект. И только после того, как поставлена последняя печать, можно сдувать пыль. Но памятника уже не будет. Здания, которые мы взялись реставрировать, находились в столь плачевном состоянии, что, если бы этой зимой их не подвели под крышу и не укрепили фундаменты, они бы физически погибли».
Местные бизнесмены занимаются полноценной научной реставрацией — любым физическим действиям предшествует исследовательская работа, которую проводят специалисты из Казанского государственного архитектурно-строительного университета. Благодаря договоренности с властями проекты утверждают поэтапно, что не только экономит время, но и позволяет лучше разобраться в первоначальной структуре здания. Многие из них в советское время были изуродованы до неузнаваемости. Например, безликая двухэтажная коробка общеобразовательной школы до революции была гимназией, а еще раньше — жилым особняком, построенным в 1775 году. За время варварской эксплуатации здание полностью лишилось внешнего архитектурного декора, а из интерьерных изысков частично сохранились лишь своды на первом этаже. «Сейчас вы видите “открытую книгу”, — рассказывает Семин. — Убраны советские перекрытия, обнажена старая кладка, видны первоначальные дверные и оконные проемы. Этой информации нет ни в одном архиве — все утрачено, и, чтобы восстановить изначальный облик, нужно сначала полностью очистить здание от поздних наслоений». К Универсиаде у всех подшефных групп памятников будут закончены внешние работы и появятся отреставрированные или воссозданные фасады, но на внутреннюю реставрацию и обустройство интерьеров понадобится еще около двух лет.
Двадцать шесть памятников архитектуры предположительно обойдутся ASG в 5 млрд рублей. К слову, снести ветхие здания и построить дома, стилизованные под старину, было бы в три раза дешевле. «Мы внесли на рассмотрение проект, в котором мы соединяем новое строительство в центре (у нас много земельных участков) и реставрацию памятников. И посчитав все вместе, мы вышли на искомые семь-десять процентов, ниже которых мы работать не можем», — продолжает Семин. В реальности это означает, что ради сохранения памятников город идет на многие уступки бизнесмену (дает разрешение на строительство новых торговых центров, например) — взаимная выгода очевидна.
Кто виноват и что делать
Успех казанского варианта государственно-частного сотрудничества объясняется несколькими факторами: Универсиада в качестве двигателя процессов, «ручной» режим, когда президент республики и мэр Казани лично контролируют работу. Важную роль играет также помощник президента республики по вопросам сохранения исторического и культурного наследия и одновременно член Всероссийского общества охраны памятников Олеся Балтусова . Ее назначение само по себе примечательно. Общество охраны памятников опубликовало в местных СМИ письмо президенту с приглашением на экскурсию по историческому центру — пытались достучаться до власти и рассказать о бедственном положении города. Президент на экскурсию пришел, а после назначил «экскурсовода» Балтусову своим помощником, которая теперь оперативно докладывает обо всех проблемах, связанных с сохранением материальной культуры. Но все это частный и уникальный случай. Ведь невозможно возвести в систему увлеченность и образованность инвестора, желания президента и мэра, как невозможно все властные структуры укомплектовать помощниками из числа искусствоведов.
Тем временем в Казани юристы ASG разработали документ с подробным указанием тех изменений в законодательстве, которые сделали бы реставрацию памятников выгодной для инвестора и, как следствие, помогли бы остановить разрушение исторических городов. Все предложения выведены на основе изучения европейского опыта и законодательств. Первое, что предлагают ввести юристы, — государственные субсидии на реставрацию объектов культурного наследия, находящихся в частной собственности. Например, во Франции, если вы купили замок, реставрируете его и пускаете посетителей, субсидия составит от 30 до 50%. Второе и главное — налоговые преференции для инвесторов. Многие памятники обладают большим земельным участком, и внушительная сумма земельного налога снижает возможную прибыль и может провоцировать их снос. Из налогооблагаемой прибыли организации стоило бы вычесть суммы, потраченные на реставрацию. Объекты культурного наследия можно было бы освободить от НДС при покупке, исключив их из категории коммерческой недвижимости, которой они по сути не являются. Список возможных изменений касается порядка десяти законов. Это не так уж много, но государство должно продемонстрировать и свое желание максимально помочь инвесторам приступить к реставрации памятников, считают казанские бизнесмены. Пока это похоже на мечты. Но главное, чтобы памятники продержались до их исполнения.
