Андрей Батяев - Справочник риэлтора
При продаже объекта покупателю передается право собственности и на объект, и на земельный участок, на котором он расположен (если, конечно, продавец является собственником этого участка). При этом покупатель может потребовать оформления нового правоустанавливающего документа на землю.
Продажа «незавершенки» по договору купли-продажи отражается в бухучете организации с использованием счета 91 «Прочие доходы и расходы». Так, доходы и расходы от продажи «незавершенки» будут считаться операционными. Основание – пункт 7 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» (ПБУ 9/99), утвержденного приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. № 32н, и пункт 11 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» (ПБУ 10/99), утвержденного приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. № 33н. Реализация объекта незавершенного строительства облагается НДС. При этом организация сможет возместить из бюджета «входной» НДС по расходам, связанным со строительством объекта (п. 5 ст. 172 Налогового кодекса РФ).[11]
За государственную регистрацию права собственности на объект с организаций взимается пошлина в размере 7500 руб. (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Госпошлина относится к федеральным налогам (п. 10 ст. 13 НК РФ). Поэтому в бухучете расчеты по уплате госпошлины отражаются на счете 68 «Расчеты по налогам и сборам».
Пример 1.
Организация начала строительство здания жилой и административно-хозяйственный комплекс. За время строительства зарплата рабочих (с учетом ЕСН, страховых взносов в Пенсионный фонд РФ, а также взносов от несчастных случаев на производстве) составила 1 358 000 руб. Стоимость материалов – 5 900 000 руб. (в том числе НДС – 900 000 руб.). Однако вскоре организация решила продать недостроенное здание за 9 440 000 руб. Но сначала она зарегистрировала право собственности на объект, уплатив за это госпошлину в размере 7500 руб.
В учете организации бухгалтер сделает следующие проводки (выручку в целях исчисления НДС организация определяет «по отгрузке»):
Дебет 10 Кредит 60
• 5 000 000 руб. (5 900 000–900 000) – оприходованы материалы для строительства;
Дебет 19 Кредит 60
• 900 000 руб. – отражен НДС по приобретенным материалам;
Дебет 60 Кредит 51
• 5 900 000 руб. – оплачены материалы поставщику;
Дебет 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» Кредит 10
• 5 000 000 руб. – отпущены материалы на строительство здания;
• Дебет 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» Кредит 70 (69)
• 1 358 000 руб. – начислена зарплата рабочим (с учетом отчислений);
Дебет 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» Кредит 68 субсчет «Расчеты по государственной пошлине»
• 7500 руб. – начислена госпошлина;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по государственной пошлине» Кредит 51
• 7500 руб. – уплачена госпошлина;
Дебет 62 Кредит 91 субсчет «Прочие доходы»
• 9 440 000 руб. – отражена выручка от продажи недостроенного здания;
Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
• 1 440 000 руб. (9 440 000 руб.: 118 % x 18 %) – начислен НДС;
Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»
• 6 365 500 руб. (5 000 000 + 1 358 000 + 7500) – списана стоимость недостроенного здания;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
• 900 000 руб. – возмещен из бюджета НДС по стройматериалам;
Дебет 51 Кредит 62
• 9 440 000 руб. – получена оплата за здание;
Дебет 91 субсчет «Сальдо прочих доходов и расходов» Кредит 99
• 1 634 500 руб. (9 440 000 – 1 440 000 – 6 365 500) – отражен доход от продажи объекта незавершенного строительства.
Доход, полученный от продажи «незавершенки», учитывается в целях налогообложения прибыли. При этом организация вправе уменьшить такой доход на расходы, связанные со строительством «незавершенки» и регистрацией прав собственности на него (подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ).
Рассмотрим другой не менее важный вопрос налогообложения, это исчисление и оплата НДС на стройматериалы. Риэлторская фирма может самостоятельно закупать ля подрядчиков стройматериалы и именно в такой форме участвовать в строительстве (т. е. инвестировать его). При этом, стройматериалы можно закупать не только в нашей стране, но и к примеру, в Беларуси, как это часто распространено в последнее время. Если фирма ввозит в Россию стройматериалы, спецтехнику или оборудование из Беларуси (с условием, что эти ценности не будут вывезены обратно, например, после переработки), НДС по ним ей придется уплатить в нашей стране по нашему законодательству. Правда, затем суммы этого налога можно предъявить к вычету из бюджета. Такой порядок уплаты НДС закреплен в Соглашении о принципах взимания косвенных налогов при экспорте и импорте товаров, выполнении работ, оказании услуг, которое было подписано между Россией и Беларусью 15 сентября 2004 г., а вступило в силу с 1 января 2005 года.
НДС уплачивается со стоимости приобретенных материалов или оборудования, под которой понимается цена сделки, установленная поставщиком.
В цену сделки также включаются следующие расходы:
• стоимость доставки (в том числе транспортировки, погрузки, выгрузки, перегрузки, перевалки и экспедирования);
• страховая сумма;
• стоимость контейнеров или другой многооборотной тары, не подлежащей возврату, если они рассматриваются как единое целое с оцениваемыми ценностями;
• стоимость упаковки (включая стоимость упаковочных материалов и работ по упаковке).
НДС по ввозимым материалам и оборудованию исчисляется по ставкам, устанавливаемым национальным законодательством страны-импортера. Так прописано в п. 4 разд. 1 Положения о порядке взимания косвенных налогов и механизме контроля за их уплатой при перемещении товаров между Российской Федерацией и Республикой Беларусь, которое приведено в приложении к Соглашению (далее – Положение о порядке взимания косвенных налогов). Это значит, что при ввозе материалов и оборудования с территории Беларуси российская организация (импортер) применяет ставку НДС, установленную гл. 21 НК РФ. При этом налоговая база определяется на дату принятия на учет ввезенных ценностей.
Пример 1.
В марте 2005 года фирма ввезла в Россию белорусский погрузчик с ковшом. Его стоимость – 695 000 руб. Расходы по доставке этой спецтехники в Россию составили еще 5800 руб. Таким образом, НДС, который организации придется заплатить в российский бюджет, будет равен:
(695 000 руб. + 5800 руб.) x 18 % = 126 144 руб.
В марте в учете фирмы бухгалтер сделает следующие проводки:
Дебет 08 субсчет «Приобретение объектов основных средств» Кредит 60 субсчет «Расчеты с поставщиком основных средств»
• 695 000 руб. – отражена стоимость погрузчика;
Дебет 08 субсчет «Приобретение объектов основных средств» Кредит 60 субсчет «Расчеты по транспортировке основных средств»
• 5800 руб. – отражены расходы по доставке погрузчика из Беларуси в Россию;
Дебет 60 субсчет «Расчеты с поставщиком основных средств» Кредит 51
• 695 000 руб. – оплачен погрузчик;
Дебет 60 субсчет «Расчеты по транспортировке основных средств» Кредит 51
• 5800 руб. – оплачены транспортные расходы;
Дебет 19 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
• 126 144 руб. – начислен НДС.
Заявление необходимо подавать в налоговый орган в трех экземплярах. Поскольку первый экземпляр заявления остается в налоговом органе, второй и третий – возвращаются организации с отметками налоговиков, подтверждающими уплату НДС. При этом третий экземпляр заявления организация должна направить поставщику товара.
НДС по ввезенным материалам и оборудованию уплачивается не позднее 20-го числа месяца, следующего за месяцем принятия на учет ввезенных ценностей (п. 5 раздела 1 Положения о порядке взимания косвенных налогов). В эти же сроки организация должна представить в налоговую инспекцию декларацию по НДС. Одновременно с налоговой декларацией нужно представить следующие документы:
• три экземпляра заявления (форма заявления приведена в приложении 1 к письму ФНС России от 12 января 2005 г. № ММ-6-26/[email protected]) о ввозе имущества, в котором нужно указать сведения о поставщике этого имущества, виде договора, сведения о самом имуществе (его наименование, стоимость), а также расчет налоговой базы и суммы начисленного НДС;
• выписку банка (ее копию), подтверждающую фактическую уплату налога по ввезенным ценностям;
• договор (его копию), на основании которого ценности ввозятся с территории Беларуси;
• транспортные документы, подтверждающие перемещение ценностей с территории Беларуси на территорию России;
• товаросопроводительный документ белорусских налогоплательщиков.
Пример 2.
Продолжим предыдущий пример. Напомним, что фирма ввезла в Россию белорусский погрузчик и оприходовало его в учете в марте 2005 года. Значит, НДС по нему фирма должна уплатить в бюджет не позднее 20 апреля. В эти же сроки ей нужно представить налоговую декларацию по НДС с соответствующими документами.
