Андрей Батяев - Справочник риэлтора
В рассматриваемом же случае факт неисполнения обязательства застройщиком и возникновение обязанности банка-залогодержателя исполнить денежные требования дольщиков разделяет довольно длительный промежуток времени, так как обращение взыскания на предмет залога согласно ч. 1 ст. 14 Закона осуществляется через определенный период времени. Более того, для совершения самого юридического действия – обращения взыскания на недвижимое имущество – необходимо проведение судебного процесса, вступление решения суда в законную силу, возбуждение исполнительного производства и последующее проведение публичных торгов для реализации предмета залога.
Что понимать под «обращением взыскания на предмет залога», то есть как определить момент возникновения у банка солидарной ответственности, рассматриваемый Закон не раскрывает. Поэтому применять данное правило возможно только в совокупности с п. 4 ст. 15 Закона. Следовательно, моментом возникновения субсидиарной ответственности банка является отрицательный для дольщиков результат распределения денежных средств, вырученных от продажи недвижимого имущества.
Также необходимо отметить, что согласно содержанию рассмотренных выше правовых норм на банки-залогодержатели возлагается солидарная ответственность только по тем требованиям дольщиков, в отношении которых велось исполнительное производство. В связи с этим возникает вопрос: какими правами обладают те участники долевого строительства, кто заявил свои претензии в судебном порядке, но не успел «войти» в исполнительное производство до продажи имущества?
В силу п. 5 ст. 15 Закона подлежат зачислению в депозит нотариуса денежные средства, причитающиеся дольщикам, не заявившим своих требований до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество. Формулировка данного правила не позволяет определить, каким образом дольщики должны заявлять свои требования: предъявить их застройщику, обратиться с иском в суд или предъявить на исполнение в службу судебных приставов исполнительный лист.
По нашему мнению, в целях защиты прав всех дольщиков под предъявлением требований следует понимать возбуждение исполнительного производства. Соответственно участники долевого строительства, предъявившие свои требования застройщику или уже инициировавшие судебный процесс, но не предъявившие исполнительный лист до проведения торгов, имеют право на получение денежных средств через депозит нотариуса. Исходя из этого не совсем понятно, обязаны ли банки-залогодержатели выполнять данную правовую норму (нести солидарную ответственность) и как она будет реализована в случае ее неисполнения?
Проанализированные выше положения Закона, определяющие порядок обращения взыскания на предмет залога, не дают ответа на один из самых главных вопросов: как реализация не завершенного строительством многоквартирного дома повлияет на права и обязанности дольщиков, застройщика и покупателя объекта недвижимости?
Рассмотрим такой случай из практики. Застройщик нарушил срок сдачи в эксплуатацию первой блок-секции при строительстве пятиподъездного жилого дома, где каждый подъезд принимается приемочной комиссией самостоятельно. Допустим, дольщики по первому подъезду обратились к застройщику с иском в суд общей юрисдикции о возврате уплаченных денежных средств по договору с начисленными процентами за их пользование.
По истечении 6 месяцев после наступления установленного договором срока передачи квартир не завершенный строительством объект был выставлен на торги. За эти месяцы в суд с претензиями к застройщику обратилось 70 % дольщиков, так как строительство объекта ведется с периодическим приостановлением, остальные же участники долевого строительства решили дождаться сдачи дома в эксплуатацию и получить квартиры. Далее, торги были проведены успешно, и не завершенный строительством многоквартирный дом был приобретен другой строительной организацией.
Новый владелец «незавершенки», естественно, не связан никакими обязательствами с участниками долевого строительства, которые не пожелали расторгнуть договор. Из этого вытекает, что с момента регистрации не завершенного строительством жилого дома за другим застройщиком действующие договоры об участии в долевом строительстве автоматически расторгаются за отсутствием предмета договора – просрочивший застройщик не имеет возможности передать дольщикам определенные в договорах жилые помещения.
В связи с данным фактом дольщики имеют только право потребовать от прежнего застройщика возврата выплаченных денежных сумм по договору с начисленными процентами. Причем реализация этого права путем повторного обращения взыскания на не завершенный строительством многоквартирный дом уже становится невозможной, так как согласно ст. 352 ГК РФ в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества право залога на него прекращается.
Из рассмотренной выше ситуации можно сделать следующий вывод. В случае обоснованного обращения хотя бы одного дольщика в суд с требованием о возврате выплаченных денежных средств и уплате процентов путем обращения взыскания на не завершенный строительством жилой дом другие дольщики, не получившие квартиры до момента проведения торгов, будут автоматически исключены из числа участников долевого строительства с прекращением обеспечения их прав на возврат выплаченных денежных средств и процентов за их пользование.
В процессе строительства домов у риэлторских фирм может возникать не мало и других проблем. К примеру, одна из сторон станет ненадлежащее исполнять свои обязательства, риэлторская фирма, основываясь на правоотношениях строительного подряда начнет предъявлять свои требования, а противоположная сторона станет утверждать, что между ними правоотношения простого товарищества. Количество споров, связанных с договорами на участие в строительстве, увеличивается с каждым годом. Отметим, договор строительного подряда – не единственный вид договора, востребованный практикой. Довольно часто субъекты права заключают либо договор простого товарищества, либо иные виды договоров, как предусмотренные, так и не предусмотренные ГК РФ. Основные вопросы правовой оценки указанных выше договоров комментирует судья ВАС РФ, заслуженный юрист РФ Галина Иосифовна Сухова.
Инвестирование средств в строительство требует проработанности правовых механизмов. Договоры, экономическим содержанием которых является объединение имущественных средств с целью получения в собственность объекта недвижимости или его части, несмотря на их многообразие, можно разделить на две большие группы.
Первая – договоры, отвечающие признакам, установленным ст.1041 ГК РФ для договоров простого товарищества (совместной деятельности).
Другие договоры заключаются в соответствии со ст.421 ГК РФ как договоры, не предусмотренные особенной частью данного Кодекса, но по своему содержанию отвечающие требованиям, предъявляемым к гражданско-правовым договорам вообще.
В каких же случаях мы квалифицируем договор об объединении инвестиций как договор простого товарищества? Участники данного договора объединяют вклады, совместно действуют для достижения общей цели. Казалось бы, это определение достаточно простое, однако многие правовые термины в нем требуют комментария.
В одном из заседаний арбитражного суда участник договора доказывал, что он не является договором простого товарищества, выдвигал следующий аргумент: «По названному договору всю деятельность осуществлял только я, поскольку приобретал материалы и выполнял работы по договору, мой партнер только оплачивал счета».
Эпизод достаточно забавный, но он отражает весьма распространенную точку зрения на то, что под деятельностью применительно к вложению инвестиций понимается только совершение каких-либо активных действий. Однако это не так. Когда мы говорим о деятельности сотоварищей по договору, то безусловно предусматриваем выполнение ими таких обязанностей, которые значимо направлены на реализацию проекта. При такой ситуации любое имущественное вложение является деятельностью по инвестированию. Получается, что риэлторская фирма, хотя и может различными способами участвовать в правоотношениях по строительству новых жилых комплексов, однако в принципе не может вступать в правоотношения простого товарищества, в то время как другие участники могут. Связано это с тем, что риэлторская фирма сама не будет строить дом, а лишь участвовать в его строительстве, своими денежными средствами (денежными средствами клиентов). При таком подходе выходит, что риэлторская фирма практически всегда является инвестором строительства.
На первый взгляд, объединяя капиталовложения, участники договора в сфере строительства всегда преследуют одну цель – создание объекта недвижимости.
