Андрей Батяев - Перепланировка и переустройство квартиры
правильность и полноту проведения индивидуальных испытаний и комплексного опробования смонтированного инженерного оборудования;
своевременность устранения недостатков в технической документации и производстве работ, выявленных при проверках.
Выявленные нарушения нормативных требований по производству и приемке ремонтно-строительных работ, отступления от утвержденных (согласованных) проектных решений, факты несоблюдения гарантийных обязательств по режиму работ и выданные Мосжилинспекцией предписания фиксируются в журнале производства ремонтно-строительных работ исполнителя. При повторном нарушении установленных условий переустройства и (или) неисполнении предписаний Мосжилинспекция аннулирует выданное Разрешение и направляет в территориальный орган исполнительной власти официальное представление о необходимости принятия совместных мер по прекращению производства работ на объекте.
В нормативных актах органов местного самоуправления могут предусматриваться и своего рода меры ответственности (санкции) за ненадлежащее проведение работ по переустройству и перепланировке. Так, согласно постановлению № 73-ПП:
– порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, а также самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влекут также ответственность, предусмотренную КоАП;
– в случае если при переустройстве и (или) перепланировке помещений, выполненных в соответствии с согласованной проектной документацией, был причинен ущерб помещениям и (или) имуществу граждан и юридических лиц, виновные несут ответственность в соответствии с законодательством.
Хотя не во всех регионах страны подробно описан процесс проведения работ по переустройству и перепланировке помещений, в нормативных актах г. Москвы, например, полностью можно проследить весь путь от оформления разрешений и согласований до контроля за ходом проведения работ и их результатов. В частности, проверить можно не только уже результат работ, но и те работы (промежуточные результаты), которые в будущем будут скрыты. Например, согласно СНиПам если в доме делается проем, то в стене, где его проделывают, должно быть сделано равнопрочное усиление из обычного сварочного железа (уголка). При приемке уже всех готовых работ проверить, есть или нет там в стене данный «уголок» (или иные требования по усилению), уже невозможно, а делать проломы в стене или иным образом повреждать данные работы нельзя. Постановление № 73-ПП, действующее в г. Москве, предусматривает осуществление контроля и на промежуточных стадиях проведения работ по переустройству и перепланировке.
2.3. Оформление завершения работ по переустройству (перепланировке)
Завершенные работы по переустройству помещений принимаются приемочной комиссией в составе заявителя и представителей:
1) Мосжилинспекции (председатель приемочной комиссии);
2) территориального органа исполнительной власти;
3) управляющего жилым домом;
4) разработчика (автора) проекта;
5) исполнителя (производителя) работ.
Персональный состав приемочной комиссии предварительно согласовывается с территориальным органом исполнительной власти и утверждается в порядке, устанавливаемом Мосжилинспекцией. При невозможности личного участия заявителя в приемке другое лицо, представляющее его интересы, должно иметь нотариально заверенную доверенность. Приемочная комиссия, удостоверяя факт выполнения переустройства в соответствии с разрешительной и проектной документацией, оформляет акт о произведенном переустройстве помещений на стандартном бланке.
Акт о произведенном переустройстве утверждается Мосжилинспекцией и выдается заявителю. Акт о произведенном переустройстве помещений в жилом доме как документ, оформляемый в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 13.07.2004 № 479-ПП «О мерах по обеспечению контроля за переустройством помещений в жилых домах», является единственным документом, представляющим правовое основание для внесения в установленном порядке изменений в инвентаризационно-техническую документацию этих помещений.
Произведенное переоборудование помещений под размещаемые в жилых домах объекты нежилого назначения (торговые, бытовые, досуговые и др.) принимается в порядке, установленном для строительства таких объектов. В данной области следует руководствоваться СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения» (утверждены постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 № 84), где подробно описывается процесс приемки зданий, законченных строительством в эксплуатацию. Однако мы рассматриваем процесс приемки органами местного самоуправления помещений, в которых были проведены переустройство и перепланировка, поэтому мы возьмем лишь те положения настоящего СНиПа, которые действительно касаются порядка приема таких помещений.
Согласно п. 1.4 данных Правил объекты, законченные строительством, сдаваемые «под ключ», подрядчик совместно с заказчиком должен предъявлять к приемке государственным приемочным комиссиям. Однако, если учитывать, что сам СНиП был принят в 1987 г., и исходя из положений ЖК, можно сказать, что результат работ будет приниматься не государственной приемочной комиссией, а приемочной комиссией, сформированной органом местного самоуправления.
Следует обратить ваше внимание на то, что жилищное и градостроительное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ и вполне возможна ситуация, при которой законодательством субъекта РФ будет предусмотрено, что орган государственной власти, а не местного самоуправления формирует данную приемочную комиссию.
Также обращаем ваше внимание на то, что именно помещения, в которых проводились мероприятия по переустройству и перепланировке, будут приниматься муниципальными комиссиями, в отношении вновь построенных объектов, приемку будут осуществлять государственные приемочные комиссии.
Еще до предъявления объектов муниципальным приемочным комиссиям собственник такого помещения может предоставить рабочей комиссии проверить на предмет соответствия строительным нормам переустраиваемое помещение, а также для того, чтобы обнаружить возможные явные дефекты в проведенных работах. Рабочую комиссию лучше всего составлять и назначать из сотрудников другой (третьей) организации, которые не проводили ремонта (переоборудования) данного помещения. При этом немаловажную роль может сыграть и коммерческая тайна, членам рабочей комиссии не стоит сообщать о том, сотрудники какой строительной фирмы проводили здесь работы, это будет способствовать наиболее беспристрастному осмотру помещений.
Приглашая для осмотра готового помещения рабочую комиссию, а не сразу муниципальную, можно избежать многих неблагоприятных последствий в будущем. Такая комиссия не только сможет выявить какие-либо явные дефекты и нарушения, но и будет обязана соблюдать вашу коммерческую тайну, в случае если обнаружит серьезный дефект в проведенных работах. Конечно, в том случае, если такое условие будет включено в договор. Рабочая комиссия может, в частности, проверить: соответствие объектов и смонтированного оборудования проектам, соответствие выполнения строительно-монтажных работ требованиям строительных норм и правил, результаты испытаний и комплексного опробования оборудования, подготовленность объектов к эксплуатации и выпуску продукции (оказанию услуг), включая выполнение мероприятий по обеспечению на них условий труда в соответствии с требованиями техники безопасности и производственной санитарии, защите природной среды, и только после этого принять объекты.
Организацию работ рабочей комиссии можно провести по типу, который предлагается в рассматриваемом СНиПе 3.01.04-87.
Рабочую комиссию можно назначить решением (приказом, постановлением и др.) организации-заказчика или собственника данного помещения. Порядок и продолжительность работы рабочих комиссий определяется заказчиком. В состав рабочих комиссий включаются представители заказчика – председатель комиссии, организации – подрядчика, субподрядных организаций, эксплуатационной организации, генерального проектировщика, органов государственного санитарного надзора, органов государственного пожарного надзора. В такую комиссию можно включить архитектора – автора проекта (в качестве заместителя председателя).
После того как переоборудованное помещение осмотрит рабочая комиссия и не выявит грубых нарушений СНиПов и других санитарных и строительных правил и норм, можно приглашать для осмотра помещения муниципальную комиссию, которая и должна выдать акт, которым закончится переустройство помещения.
Муниципальная комиссия создается не позднее чем в пятидневный срок после получения письменного извещения подрядчика о готовности объекта или оборудования к сдаче. Сформированная органами муниципального образования комиссия при приемке в эксплуатацию объектов обязана:
