Татьяна Навальная - Записки риелтора, или Нас всех испортил квартирный вопрос
Я мрачно молчала. Деньги отчаянно нужны были сегодня.
— За точно такую же работу, проделанную в другом агентстве, мы получим половину комиссионных агентства, — продолжала Ленка. — В «Экве» — примерно в три раза меньше. Вопрос второй: назови хоть одну причину, по которой мы должны согласиться с таким разделом денег.
Причин не было. Из «Эквы» надо было уходить. За месяц, отработанный в качестве стажеров, мы не получили ни копейки, но принесли в фирму достаточно информации, из которой потом выросла не одна сделка.
В вопросе о том, куда именно уходить, наши мнения разошлись.
— Работать надо в большом агентстве, — убеждала меня Ленка. — Желательно, с иностранным капиталом. Чтобы спать спокойно. Наши жулики сегодня здесь, а завтра — ищи ветра в поле. А ты останешься без комиссионных и с обманутыми клиентами на руках.
— Нет, — проявила твердость я. — В большое агентство не пойду. Это конвейер, в котором никому нет дела ни до тебя, ни до твоих клиентов. В маленькое — тоже не пойду. Мыльный пузырь. Надо идти в среднее — примерно полторы сотни агентов. Оно уже достаточно велико, чтобы владелец не бросил бизнес, погнавшись за разовой прибылью, и достаточно мало, чтобы не чувствовать себя безымянным винтиком.
Большое агентство с иностранным капиталом в городе было одно — «Интер-Оксидентал». Средних — многие сотни. Я выбрала агентство «Адвокат», в котором и работаю по сей день.
Придя в новое агентство, я столкнулась со старыми проблемами. Где взять первых клиентов? Потом, гораздо позже, проведя несколько сделок, агент обрастает связями, рекомендациями, у него появляется репутация, которая работает на него — или выбрасывает его из бизнеса. Но первые клиенты — это Рубикон, который редко кому удается перейти с легкостью.
Посидев один раз на дежурстве, я поняла, что ждать милостей от рынка не приходится. Клиентов надо искать самой. И пошла другим путем.
В Петербурге есть газета бесплатных объявлений. Называется она «Из рук в руки». В ней есть раздел «Квартиры и комнаты», где граждане, замученные квартирным вопросом, давали объявления типа: «Меняю трехкомнатную квартиру на двухкомнатную в том же районе с доплатой».
Граждане не совсем понимали, что эпоха обменов уже практически кончилась. Новая когорта коммерсантов, всплывшая в мутной воде бизнеса конца девяностых, горела чистой страстью к собственности. Их не интересовали муниципальные метры, им зачастую нечего предложить в обменные цепочки. У них были деньги, и они хотели купить.
Здесь нужно ненадолго отвлечься и объяснить, что такое «схема сделки».
Самая простая сделка — это прямая продажа. Сделка, при которой продавец хочет получить за свою квартиру деньги. И ничего, кроме денег.
Продажа со встречной покупкой (или, как ее называют агенты, встречка) — сделка, в которой одновременно с продажей имеющегося жилья продавец покупает другую квартиру или комнату.
Расселение — продажа квартиры с одновременной покупкой нескольких встречных вариантов. Если в квартире проживает одна семья, то такая сделка называется разъездом.
Сделки, начинаясь иногда с простенькой квартирки, растут, пухнут, ветвятся, делятся, объединяются со звеном чужой цепи, неожиданно разваливаются и так же неожиданно закрываются возникшей из ниоткуда прямой продажей.
Без агентства удержать этого непрерывно мутирующего монстра под контролем невозможно.
Это мне и нужно было объяснить по телефону гражданам, наивно пытающимся решить квартирный вопрос самостоятельно. При этом продавцы, выставившие квартиру в рекламу недавно, не готовы были отказаться от иллюзий, а те, кто начал решать проблему полгода назад, уже все были под колпаком у Мюллера подписали договоры с агентствами.
Наиболее вероятными клиентами были те, кто начал размещать объявления в «слегка прокисших» газетах трехмесячной давности.
Я села за стол и начала звонить, накручивая диск старенького телефона. Через три часа кончик указательного пальца покраснел и распух. Пришлось оклеить его пластырем. С пластырем палец перестал пролезать в отверстие диска. Пробовала набирать номер другим пальцем — неудобно. Карандашом — еще более неудобно. Давая себе страшные клятвы купить с первых комиссионных новый кнопочный аппарат, я продолжала набирать номера, расспрашивать о квартирах, просчитывать бюджет разъездов, отвечать на вопросы, подбадривать нерешительных, убеждать недоверчивых, договариваться о встречах, смотреть квартиры — по 14 часов в день без выходных и перерывов на обед. На пальце образовалась мозоль. К вечеру садился голос. Но через две недели я нашла первого клиента.
И подписала с ним договор.
Глава 5
Как я нашла первого клиента, или Никогда не знаешь, где найдешь, где потеряешь
Май 1997 года
Прозванивая объявления желающих разменять квартиру в газете «Из рук в руки», я нашла объявление о размене пятикомнатной квартиры на четырех- и однокомнатную.
Ответил любезный женский голос. Поговорили. Ситуация выглядела так.
Пятикомнатная квартира в непрестижной части центра Петербурга, у Сенной площади. Ветхий дом середины XIX века с деревянными перекрытиями. Окна — во двор-колодец. В квартире живут две семьи. Одна, из четырех человек, занимает 4 комнаты. В пятой комнате — соседка, молодая женщина. Комната соседки — 14 метров, окно смотрит в стену соседнего дома.
Семья предлагает соседке переехать в комнату большей площади — например 20 метров — в другой квартире. Соседка не согласна. Конечно, новая комната будет больше, но ведь соседям остается уже отдельная пятикомнатная квартира.
— Купите мне однокомнатную квартиру, и я уеду, — говорит она.
— Твоя комната не стоит отдельной квартиры, — отвечают соседи. — Она маленькая, и окно в стену.
— Тогда я остаюсь здесь, — решает соседка.
— Но ведь большая комната лучше, при расселении коммуналки ты легко получишь однокомнатную.
— А зачем мне менять комнату на комнату? Я и в этой помещаюсь. Или квартиру — или никак.
Купить ей квартиру они могут. Но не хотят. Потому что ее маленькая комната не стоит отдельной квартиры. Денег очень жалко, их всегда не хватает. Уехать она не хочет. Они же получат отдельную пятикомнатную квартиру! Непереносимо.
Переговоры велись шесть лет. Шесть лет жизни соседей прошло под знаком борьбы за лучшее будущее, а настоящее тем временем стремительно превращалось в прошлое. Подросли дети. Молодая женщина стала менее молодой. В коммунальной кухне обвалилась штукатурка на потолке. В туалете подтекала труба. Ремонт делать никто не хотел — ведь лучшее будущее было рядом, рукой подать, надо только договориться. Договориться не удавалось.
— Уговорите нашу соседку переехать в комнату, — говорит мне женщина. — Или расселите всю квартиру.
Соседку не уговорить, это понятно всем, кроме самого семейства. Ее позиция сформировалась давно и прочно — она будет стоять насмерть. Расселить их нельзя. Квартира в таком доме стоит дешево. Соседке за ее долю отдельной квартиры не купить, им четырехкомнатной (на меньшее они не согласны) — тоже.
Две недели мы обсуждали ситуацию. В конце концов женщина согласилась, что в такой постановке задача неразрешима. Но покупать соседке квартиру они все равно не соглашались.
Я позвонила им в последний раз, собираясь расстаться насовсем, как вдруг в разговоре, помявшись, дама сообщила, что у них есть еще одна совершенно пустая трехкомнатная квартира, которую надо быстро продать. И, возможно, ее муж согласится сделать это через наше агентство. Во всяком случае, он готов к личной встрече.
Это и был мой первый клиент.
Глава 6
Моя первая сделка, или О достоверности гадания на светофорах
Моя первая сделка, в отличие от второй, ничем особо примечательным не отличалась, но она была первой, и я не могу обойти ее равнодушным молчанием.
Май — июнь 1997 года
Квартира, которую надо было продать, была мечтой агента — прямая продажа в спальном районе. Дешево, быстро, просто.
На подписание договора в агентство пришел владелец, мужчина лет тридцати — тридцати двух по имени Борис. Смотрю документы на квартиру. Куплена она всего месяц назад.
— Борис, — спрашиваю я. — Зачем вы ее купили и почему теперь продаете?
Ответ оказался очень простым. Квартира была куплена по дешевке у семьи с тремя детьми, в спешном порядке уезжавшей в Израиль на ПМЖ. Куплена исключительно с целью дальнейшей перепродажи за бóльшую сумму.
— А почему вы ждали месяц, чтобы начать продавать?
— Мы не ждали, — отвечает Борис. — Мы ее продавали через другое агентство.
— По какой причине вы перестали работать с этим агентством?
