Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости
Глава 2 Три пути решения жилищной проблемы
Итак, вы решили купить, продать либо обменять квартиру или же мечтаете переехать в другой район, увеличить жилплощадь, разъехаться с родственниками – короче говоря, совершить сделку на рынке жилья. Для этого вам прежде всего надо вооружиться терпением, ибо путь от пункта «решение» до пункта «новоселье» или «деньги в кармане» может быть гладким, а может быть тернистым либо вообще завести в тупик. Ведь человек, желающий решить свои жилищные проблемы, как тот богатырь на распутье. Перед ним три дороги: 1) сделать все самостоятельно, 2) обратиться к частному маклеру или 3) пойти в агентство недвижимости [11] . Каждый из этих путей имеет свои достоинства и недостатки. Попробуем разобраться во всем по порядку.
2.1 Путь первый – самостоятельный
Того, кто отважился решить свои жилищные проблемы самостоятельно, без посторонней помощи, называют самориелтором. Но прежде чем им стать, нужно тщательно обдумать свое решение, потому что этот путь самый сложный. Самостоятельно взяться за покупку или продажу жилья в наши дни – все равно, что сыграть в «русскую рулетку»: шансы расстаться со своими «кровными» крайне высоки [12] .
Предположим, что вам впервые пришлось продавать или покупать жилье. Поначалу все кажется простым и понятным: надо найти подходящий вариант, договориться о сделке, оформить документы и получить деньги. Но не все так просто! На самом деле этот путь больше похож на лабиринт, в котором легко заблудиться, так и не найдя выхода. Вам предстоит столкнуться с решением многих проблем. Чтобы подготовиться к возможным трудностям, попробуйте ответить на ряд вопросов из огромного списка тех, которые непременно возникнут у вас в процессе самостоятельной продажи или покупки жилья.
1. Как среди обилия внешне привлекательных вариантов жилья выбрать действительно ВЫГОДНЫЙ и НАДЕЖНЫЙ?
2. Как определить реальную цену квартиры?
3. Как максимально быстро и выгодно найти покупателя на свою квартиру в условиях многократного превышения предложения над спросом?
4. Как грамотно провести переговоры с потенциальными покупателями (продавцами) и отстоять свои интересы в этих переговорах?
5. Как проверить, действительно ли тот, кто продает квартиру, является ее законным владельцем?
6. Как определить, является ли продавец квартиры дееспособным и может ли он отвечать за свои действия?
7. Как выяснить, не ущемлены ли интересы несовершеннолетних или граждан, отнесенных к «группе риска», при отчуждении недвижимости?
8. Что делать, если в квартире числятся граждане, признанные пропавшими без вести или умершими?
9. Какие документы необходимы для удостоверения договора купли-продажи и к какому нотариусу обратиться для его удостоверения? Как удостовериться в правильности оформления и подлинности всех этих документов?
10. Как узнать, не было ли в квартире лиц, которые на момент продажи отбывают наказание в местах лишения свободы или находятся на действительной военной службе?
11. Какие гарантии может предоставить продавец квартиры, который:
– не выписан из квартиры на момент ее продажи;
– не освободил квартиру на момент ее продажи;
– в квартире которого на момент продажи постоянно зарегистрированы третьи лица.
14. Как грамотно и безопасно организовать передачу денег при продаже квартиры?
15. Не опасно ли приобретать квартиру по доверенности?
16. Как приватизировать, продать, обменять комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?
17. Как узнать, сколько человек реально зарегистрировано в квартире и кто еще обладает правом пользования этой недвижимостью?
18. Какие налоги должен заплатить гражданин, продавший квартиру, получивший ее в порядке наследования или дарения?
19. Какие налоговые льготы получает гражданин, продавший или купивший квартиру?
20. Как проверить полномочия юридического лица при покупке квартиры в новостройке?
Если смогли грамотно ответить на все вопросы, то вы – прирожденный риелтор, и вам прямая дорога на работу в одно из агентств недвижимости [13] . Но если вы понимаете, что не в состоянии ответить даже на половину из них, то пришло время обратиться за консультацией в агентство недвижимости.
2.2 Где приобрести знания о сделках с недвижимостью
Самориелтору недостаточно иметь общее представление о рынке недвижимости, ему нужно вникать во все детали. Если вы всерьез решили заниматься продажей или покупкой квартиры самостоятельно, то вам не помешает более детально познакомиться с риелторской профессией. Можно даже пройти обучение на специальных курсах. Сейчас они проводятся в различных учебных центрах при крупных агентствах недвижимости, а также есть краткосрочные курсы при Российской гильдии риелторов (РГР). Конечно, не обязательно получать специальное образование, прежде чем выйти на рынок недвижимости. С другой стороны, полученные знания не будут лишними.
Позвоните в одно из агентств и скажите, что хотели бы работать у них, а затем попросите научить, как выполнять сделки с недвижимостью, так как у вас уже намечается первая сделка. С учетом того, что вакансий риелторов очень много, то вероятнее всего вас возьмут. Скорее всего за обучение придется заплатить и потратить около месяца на занятия. Зато вы узнаете существенную информацию об интересующем вас агентстве недвижимости и познакомитесь с некоторыми риелторами.
Обязательно посещайте сайты ведущих агентств в Интернете, читайте специализированные журналы и газеты, такие как «Недвижимость и цены», «Новый адрес», «Квартира. Дача. Офис» и другие. Не помешает ознакомиться с Жилищным и Семейным кодексами, а также почитать справочную юридическую литературу. Все это будет для вас дополнительным источником знаний.
Некоторые агентства недвижимости проводят бесплатные семинары, консультации при ДЕЗах, выставки. Следует посетить хотя бы некоторые из них, пообщаться с профессионалами риелторского дела и задать им свои вопросы. Желательно записывать все имеющиеся вопросы перед тем, как встречаться с риелторами, а также ответы во время встречи.
Существуют еще так называемые «школы бесплатного телефонного консультирования». Вы звоните в агентство недвижимости и под видом будущего клиента получаете бесплатную консультацию. Но здесь нельзя переигрывать, так как дежурные риелторы имеют опыт общения с людьми, обращающимися в агентство, и могут распознать «лжеклиента».
Чтобы составить более полное представление о «своей» сделке, нужно обзвонить не менее пяти агентств недвижимости. И так, вопрос за вопросом, звонок за звонком, пока не проясните свою ситуацию и не получите необходимые ответы.
Таким образом, методом перебора можно найти риелтора, который по-человечески относится к клиентам, не жалеет на них ни своих сил, ни времени, терпелив, доброжелателен и обладает определенным уровнем культуры. При этом он не только понимает, чем сам занимается, но и может об этом толково, грамотно и обстоятельно рассказать, демонстрируя свой профессионализм.
Поскольку агентства недвижимости дают бесплатные консультации, надо этим пользоваться и на других этапах проведения сделки, чтобы с помощью такого «бесплатного консультанта» прояснять спорные вопросы, без которых не обходится ни одна сделка.
Если же вам нужна более точная и конкретная информация, то за соответствующую плату можно обратиться к стороннему квалифицированному риелтору. Грамотный и заинтересованный риелтор быстро и легко разберется в особенностях сделки и разъяснит вам непонятные моменты.
Вывод: при желании, определенной настойчивости и усидчивости можно грамотно подготовиться к проведению сделки с собственной недвижимостью.
2.3 Путь второй – идем к частному маклеру
Вы поняли, что самостоятельно совершить сделку с жилой недвижимостью не получится, но решили обратиться к частному маклеру. Они, как и риелторы, обычно хорошо знакомы с навыками проведения сделок с жильем, но при этом не платят налогов и не содержат офисов, что обусловливает более низкие расценки на их услуги. Поэтому, выбирая этот путь, вы можете сэкономить. Но здесь есть и свои минусы.
Частники могут быть более бесцеремонны: они работают в «подворотне», отыскать их потом, чтобы восстановить справедливость, проблематично. У частных агентов не бывает своих баз предложений, чаще всего они обращаются к базам риелторских агентств. К тому же они не обладают возможностями агентств по проверке документов и не несут впоследствии никакой ответственности за совершенную сделку.
Для надежности иметь дело с частниками лучше, только если вы его хорошо знаете или если его рекомендует ваш надежный знакомый. Но это не всегда плюс для вас. Человек, приходящий к частнику по рекомендации, заранее безоговорочно доверяет ему, и агенты этим с успехом пользуются, закладывая в стоимость сделки огромные комиссионные (хотя это могут делать и риелторы всех агентств недвижимости).
