Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум

Как проверить транспортную доступность нового дома? Посетите его несколько раз: в выходной день и в рабочий, в часы пик и глухой ночью. Обычно самые сильные пробки – утром в четверг в центр и вечером в пятницу из центра. И еще летом: в субботу утром за город и в воскресенье вечером в город. Съездите в это время к вашему будущему дому – на авто– и рельсовом (метро или электричка) транспорте.

Однажды я совершила большую ошибку, не последовав этому правилу. Поехала смотреть квартиру в ближнем Подмосковье в понедельник после работы. Тогда я еще не знала, что понедельник – самый свободный, «беспробочный» день. К тому же было лето, а в это время пробки в рабочие дни снижаются, зато в выходные – усиливаются. Доехала от метро за 25 минут! Нормально, решила я, и купила квартиру. А потом наступила зима… И пятница… И в одну из зимних пятниц я провела в пробке 2,5 часа, пытаясь доехать от метро домой.

К счастью, в тот период я работала не выходя из квартиры и не сильно страдала от пробок, а вот соседи выезжали каждое утро в 6:00, чтобы успеть на работу к девяти. Я думаю, если потратить потерянное время на полезную деятельность, можно заработать на более «транспортно доступное» жилье. В общем, продала я ту квартиру, а новую протестировала уже в разное время и разными видами транспорта. И оказалось, что слухи о «жутких пробках» в выбранном мной районе сильно преувеличены. Так что не доверяйте стереотипам, тестируйте транспортный фактор сами.

3. Метраж и планировка.

Сколько комнат вам нужно, чтобы поместиться всем-всем, включая будущих детей? Для семьи обычно удобнее иметь несколько пусть маленьких, но изолированных комнат, чем просторную однушку или двушку. Разнополых детей рано или поздно нужно будет разделить. Если вы работаете из дома, желательно иметь отдельный закуток для работы, в идеале – рабочий кабинет. Если к вам часто приезжают друзья или родственники, им тоже потребуется пространство.

Если вы любите тишину и покой, выбирайте квартиру с изолированными, а не с проходными комнатами. Если обожаете валяться в ванной, ищите квартиру с просторной ванной. Если вы любитель покурить и порелаксировать на балконе – ищите балкон побольше. Если не знаете, как будете использовать коридор, не берите жилье с большой прихожей и коридором (например, сталинку), потому что обычно от этих помещений толку мало. В общем, исходите из ваших ежедневных потребностей.

Рассмотрите возможность перепланировки. Можно ли превратить то, что есть, в квартиру вашей мечты? Ваш простор для фантазии ограничен только несущими стенами, количеством окон и некоторыми правовыми нормами.

4. Тип дома.

Читайте в разделе «Куда смотреть?» про достоинства и слабые места домов разных типов.

5. Инфраструктура.

Если говорить о Москве, то здесь уже не осталось районов с неразвитой инфраструктурой. Все необходимое (магазины, аптеки, салоны красоты, бытовые услуги, спортзал, детский садик, школа) есть практически везде – в шаговой доступности. А вот в небольших городках и поселках инфраструктурный фактор очень важен. Даже в Подмосковье остались места, оторванные от цивилизации. По каждому вопросу приходится ездить в «райцентр», а это быстро надоедает.

Впрочем, даже в Москве районы по инфраструктуре не равнозначны. Особенно если у вас более изысканные запросы. Например, вы любите всей семьей гулять в парке – ищите жилье рядом с парком. Или вам нравится проводить выходные в большом магазине, делать покупки, обедать и развлекаться – тогда очень удобно жить близко к крупному торговому центру. Если вы часто устраиваете деловые встречи рядом с домом – понадобится приличное кафе неподалеку. Людям со слабым здоровьем важна поликлиника рядом и т. п. Все это определит ваше будущее качество жизни, поэтому учитывать инфраструктуру очень важно.

6. Парковка.

В центральных районах парковка рядом с домом – огромная проблема. Да и на окраинах двор двору рознь. Дворы рядом с метро с самого утра забиваются машинами «приезжих». Есть дворы, где жители уже поделили между собой все парковочные места, закрыли их ракушками, цепочками и другими приспособлениями, и вам придется либо воевать с соседями (ибо все это незаконно), либо парковаться за километр от дома. Подумайте заранее, насколько это для вас приемлемо. Прибывая на просмотр, всегда смотрите на загруженность парковки перед домом. При необходимости поищите рядом с домом охраняемую стоянку.

7. Соседи.

Так сказать, контингент. В новых домах, где нет социального жилья, соседи обычно вполне приличные. Ведь они все пашут на работе, чтобы оплачивать ипотеку или долги за квартиру, так что пить и дебоширить просто некогда. А вот в старых пролетарских районах без теплой компании алкашей редко обходится. Обычно они пьют на детской площадке, иногда орут песни и клянчат денег на опохмел, в остальном – вполне безобидны.

Как проверить контингент? Можно приехать вечерком к дому и пообщаться с людьми на детской площадке. Заодно узнаете и о других проблемах: как работает местный ДЭЗ и управляющая компания, хорошо ли топят зимой и т. п.

Есть моменты, на которые мало кто обращает внимание при выборе квартиры, но они ощутимо влияют на комфортность проживания. Эти мелочи способны испортить жизнь. Например:

• Окружающая застройка. Разнообразна или однотипна? Радует глаз или вгоняет в депрессию? Зеленые зоны или каменные джунгли? Вы готовы каждый день ходить по этим улицам?

• Вид из окна. Зашторим навсегда или будем выглядывать каждое утро, радуясь новому дню? Вы готовы видеть это каждый день?

Ваши ощущения важнее метража. Помните об этом.

Конечно, это не все факторы, влияющие на выбор квартиры. Важен этаж, состояние двора и подъезда, шумоизоляция, качество воды, инженерные коммуникации, перекрытия и многое другое. Составьте свой собственный список критериев исходя из бюджета и образа жизни. Чем больше у вас денег, тем длиннее будет список. А если денег в обрез, подумайте очень хорошо, чтобы вычленить самое важное и смириться со всем остальным.

Для инвестиций

Некоторые специалисты советуют, даже покупая квартиру для себя, рассматривать ее как инвестицию. Как уже говорилось, мы считаем это лишним. Главное – чтобы вам было комфортно в ней жить. Если попутно цена квартиры вырастет – отлично. При прочих равных лучше выбрать жилье с инвестиционным потенциалом, но не зацикливаться на этом.

Есть, правда, один нюанс, который следует предусмотреть: как долго вы собираетесь жить в этой квартире? Если планируете продажу объекта в течение ближайших десяти лет, необходимо заранее подумать о его ликвидности (востребованности). Сможете ли вы достаточно быстро его продать, не теряя вложений? Если продажу не планируете, все равно учтите этот фактор, так как жизнь – штука непредсказуемая.

Какие квартиры тяжелее всего продать?

1. С мутными документами. Играет роль вся история квартиры с момента приватизации.

2. С «экстремальной» перепланировкой.

3. Расположенные в очень неудачном месте, например – окнами на скоростную магистраль.

4. Не соответствующие своему классу. Например, хрущевка в промышленном районе с евроремонтом или большая квартира в хорошем месте, но в страшном облезлом доме.

5. С серьезными дефектами.

Почему недвижимость?

Какая квартира станет хорошей инвестицией? В какую недвижимость лучше вложить деньги?

Для начала определитесь, почему вы вообще решили инвестировать именно в недвижимость. Есть ведь довольно много альтернатив. Самые основные: банковский депозит, валюта, драгметаллы, ценные бумаги, ПИФы, бизнес. Депозит дает стабильный доход, но этот доход с трудом перекрывает инфляцию и не спасает от обесценивания денег. Также есть небольшой риск при возникновении финансовых проблем у банка. Валюта, драгметаллы, ценные бумаги и ПИФы – рискованная инвестиция. Сколько ни анализируй рынок, шансы потерять столь же высоки, как и шансы заработать. Точнее, немного выше. Но если повезет, можно хорошо «навариться». И огромный плюс почти всех этих инструментов – возможность быстро изъять деньги (пусть и с финансовыми потерями). Свой бизнес – отдельная тема. Требует очень много труда, времени, и вообще – занятие на любителя. Если «не пойдет», очень трудно «вынуть» деньги и вернуть хотя бы часть затрат. Но и доход от бизнеса может быть максимальный, так что как альтернативу вложениям в недвижимость – обязательно нужно рассмотреть.

Плюсы инвестиций в недвижимость:

• Относительная безопасность. Недвижимость редко падает в цене. А даже если и падает, со временем цены возвращаются обратно и подтягиваются еще выше. Правда, опыт Японии, Испании, Болгарии и некоторых других стран говорит об обратном: недвижимость может подешеветь резко и надолго. Но в России пока другая статистика. Никакие кризисы нам не страшны – покупали, покупаем и будем покупать.