Алла Афонина - Все об ипотеке
Допустим, предприятие-работодатель приняло решение предоставить работнику ипотечный кредит, но сделать это напрямую оно не может, так как эти кредитование отнесено законом к лицензируемым видам деятельности, т. е. они подлежат в обязательном порядке лицензированию. В этом случае вам необходимо оформить ипотечный кредит в том банке, который вы выберете, после чего ваш работодатель выкупает вашу закладную и оплачивает весь кредит и часть процентов по нему в соответствии с вашим договором об ипотеке, затем предъявляет вам требование о том, что вы теперь должны оплачивать свою задолженность не в банк, а этому предприятию. И дальше ваши правоотношения строятся уже не с банком, а с тем предприятием, которое предъявило вам для оплаты закладную.
Излишне напоминать, что нужно сохранять все платежные документы по выплатам по взятому вами кредиту, поскольку только эти документы будут надлежащим доказательством произведенной вами оплаты.
6.3. Обращение взыскания
Если обязательства по возврату кредита и выплате процентов по нему вами исполнены, то отношения между вами и банком строятся очень просто. После возврата всей суммы и при отсутствии претензий со стороны кредитной организации к вам, вы подписываете соответствующий документ (например, Акт), договор залога расторгается, а соглашение о расторжении и снятие залога регистрируют в Главном управлении Федеральной регистрационной службы.
Проблемы начинаются, если вами нарушены какие-либо обязательства, предусмотренные кредитным договором.
Если договором ипотеки не предусмотрено иного, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд (на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки).
Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке.
1) заемщик отказывается совершать действия, указанные в первом варианте, в том числе подписывать соглашение о реализации залога. Банк обращается в суд с иском об обращении взыскания на предмет залога (в данном случае – на приобретенное на кредитные деньги жилье). Но нужно учесть, что по требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами РФ должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение;
2) стороны могут по взаимному согласию обратиться к нотариусу, подписать и нотариально удостоверить соглашение о реализации залога. По нему должник признает долг и в счет его оплаты передает право собственности на приобретенный объект недвижимости кредитной организации. Это соглашение регистрируется в ГУ Федеральной регистрационной службы и соответствующая запись вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Имущество, которое заложено по договору ипотеки, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов. При этом порядок реализации жилого дома или квартиры имеет свои особенности: они реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством РФ, поскольку Законом об ипотеке не установлено иных правил, т. е. по решению суда банк вправе реализовать ее с торгов. Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке – нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания.
Из полученной суммы он возмещает свои убытки, а оставшаяся сумма чисто теоретически должна быть возвращена вам, т. е. разница между суммой долга (остаток по кредиту и процентам) и ценой, полученной от реализации недвижимости на торгах, должна быть на основании закона «Об ипотеке» возвращена должнику.
Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем, т. е. вы как заемщик и должник по кредитному договору можете в любой момент до осуществления факта продажи заложенного вами имущества (собственником которого являлись вы) оплатить все долги, и тогда имущество останется вашим.
В противном случае обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что они были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Их освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.
Если заложенное имущество предоставлялось третьи лицам по договору найма или договору аренды жилого помещения, заключенному до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, эти договора при реализации жилого помещения сохраняют силу. Условия их расторжения определяются ГК РФ и жилищным законодательством РФ.
Еще в прошлом году процесс выселения должника по договору об ипотеки (как и в других случаях) из квартиры было затруднительно.
До января 2005 г. действовала редакция п.1. ст. 446 ГПК РФ, по которой было нельзя обращать взыскание на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно являлось единственным пригодным для постоянного проживания помещением. И эта норма действовала даже в отношении жилья, заложенного по договору об ипотеке. Поэтому заемщик (он же должник) на момент получения кредита не был прописан в закладываемом помещении, но так как право на регистрацию у него отнять или ограничить было никак нельзя, он регистрировался в этом помещении сам, или со своей семьей немного позже. И выселить их или обратить взыскание на это помещение было никак банку было невозможно, т. е. приобретаемая на средства ипотечного кредита квартира становилась для покупателя единственной. И на эти правоотношения распространялась указанная статья ГПК РФ.
Ныне в ГПК РФ были внесены необходимые изменения, которые вывели ситуацию из тупика. Сейчас действует иная норма, в соответствии с которой взыскание по исполнительным документам не может быть обращено, в частности, на жилое помещение (его части), принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Из указанного в настоящем абзаце имущества составляют жилое помещение, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иного.
