Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости
Важно проверить соответствие площадей и адресов, указанных во всех документах, друг другу и реальному положению вещей. Случалось, что люди покупали одно помещение, а оказывались собственниками совсем другого.
Налоги и доверенности . Небесполезной может оказаться попытка узнать в налоговой инспекции, нет ли у продавца задолженностей по оплате налогов, связанных с получением им этой квартиры в собственность. Может, он получил жилье в дар или в наследство, а налога не уплатил. Его проблемы могут стать вашими, если суд сочтет, что продавец в свое время так и не вступил в права собственности на наследство. Вообще-то обязанности контроля над этими налогами отнесены к функциям нотариуса.
Если некто продает квартиру по доверенности, посмотрите на самого доверителя и его паспорт. Бывает так: доверенность выдается сроком на 3 года, доверитель умер, а сделка совершается от имени покойника. Такие сделки аннулируются. Желательно перепроверить доверенность путем получения новой.
Даже при наличии паспорта может оказаться, что его обладатель умер. При сомнении надо все проверить по выписке из домовой книги. Но и тут возможны варианты. Человек может проживать не по месту прописки, а значит, и сведений о нем в его ДЕЗе или не будет, или они поступят туда с запозданием.
...
Простой совет
Обратитесь к соседям, и будете все знать.
К моменту заверения сделки настаивайте, чтобы из продаваемой квартиры все были выписаны. Штамп о выписке легко подделать; не поленитесь проверить убытие и снятие с регистрации в паспортном столе.
Проверьте подлинность паспорта . Подделка документов – один из излюбленных приемов мошенников, который они используют при сделках с недвижимостью с целью завладения ею или деньгами после ее продажи. Преступниками могут быть подделаны все документы, необходимые для совершения сделки. Чаще всего подделываются паспорт и документы, удостоверяющие право собственности: договоры купли-продажи, мены, дарения.
Наш общегражданский паспорт имеет определенную защиту: сетчатое покрытие, номер, специальный текст и символы, рельефные надписи и печати, оттиски печатей и штампов, определенную форму заполнения. Мошенниками используются частичные или полные подделки паспорта.
...
Полная подделка – это заполнение чистого (похищенного или изготовленного типографским либо иным способом) бланка паспорта.
Частичная подделка – это внесение изменений в свой либо чужой (похищенный, найденный или купленный) паспорт. Полные подделки встречаются гораздо реже частичных, так как сложно достать чистый бланк паспорта и заполнить его в соответствии со стандартом.
При частичной подделке делаются дописки, стирания и изменения текста в документе (части и целых слов). После чего невооруженным глазом видно нарушение сетчатого покрытия, разные оттенки черных чернил, потертости. Изменяется дата рождения, не совпадают номера на различных листах паспорта, не соответствует серия паспорта месту его выдачи, используются листы различных паспортов в одном паспорте. Способом распознавания может быть различие номеров на разных страницах паспорта либо отсутствие номера на страницах.
Когда подделывается штамп регистрации (прописки), выявляются следующие нарушения: несоответствие первичной прописки (регистрации) месту выдачи паспорта; наличие прописки (регистрации) в двух адресах; несоответствие адреса проживания штампу отделения милиции или ОВД; нечеткий или бледный штамп.
В полностью подделанных паспортах могут иметь место все перечисленные признаки, а также серия паспорта может не соответствовать региону, где выдавался документ.
В последнее время аферисты используют чужие паспорта без переклейки фотографий и без внесения других изменений. В этом случае мошенник, предъявляющий такой паспорт, не похож на фотографию в нем. Опытные сотрудники риелторских фирм проверяют таких продавцов через соседей по площадке либо стараются найти настоящего владельца паспорта.
Чтобы скрыть следы «доработки», паспорт приводится в негодное состояние (заливается чернилами, грязью), могут быть вырваны страницы или части их. Были случаи использования смонтированных ксерокопий паспортов и других документов [46] .
Подлинность остальных документов сделки . Как уже говорилось, кроме подделки документа, удостоверяющего личность, при совершении мошенничеств подделываются документы, удостоверяющие право собственности.
Эти документы имеют следующую защиту:
– форма написания нотариального документа (пропуски должны быть заполнены, переносы, определенное положение печатей и штампов);
– определенный нотариальный текст (нотариальный текст со всеми необходимыми атрибутами по сделке);
– наличие подписей (документ должен быть подписан всеми сторонами и нотариусом, что иногда забывают сделать мошенники);
– наличие оттисков печатей и штампов (печати и штампы нотариуса и Росрегистрации);
– реестровый номер (несовпадение номера реестра с реальным документом либо отсутствие такового номера у нотариуса);
– размер госпошлины (определенный размер госпошлины на определенную дату, мошенники часто ошибаются в вычислении госпошлины, которую необходимо заплатить в данный период времени);
– регистрационный номер Росрегистрации (все договоры по одной квартире должны иметь одинаковый регистрационный номер).
Всегда тщательно проверяйте оттиски печатей и штампов. Они должны иметь правильную форму, необходимый текст (без грамматических ошибок), буквы текста должны читаться. В оттисках подделанных печатей и штампов встречаются поля вокруг оттисков и фон внутри них.
Обычно мошенники не подделывают платежные документы на квартиру, а документы, сопровождающие сделку (выписку из домовой книги и финансово-лицевого счета), «получают» самостоятельно, без свидетелей.
Например, был случай, когда один гражданин покупал квартиру у мошенника и поставил условие – документы должны быть получены в РЭУ в его присутствии. Преступник выбрал время, когда паспортный стол был закрыт, а покупателя убедил в возможности получить выписку даже в это время. Зашел в паспортный стол, а затем вышел с готовой фиктивной выпиской.
Все способы подделок документов невозможно описать, к тому же они постоянно совершенствуются. Только специалисты могут обнаружить самые незначительные неточности, пропустить которые очень просто, а последствия могут быть печальными (лишение денег или квартиры), поэтому при сделках с недвижимостью необходимо обращаться в риелторские фирмы, которые наработали определенный опыт в распознавании подделок документов.
7.4 Типовые ошибки в документах, представляемых на регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Назовем типовые ошибки, не носящие умышленного характера, но тем не менее способные повлиять на судьбу сделки.
1. Несовпадение адресов объектов в выписке из паспорта БТИ, в договоре или в другом правоустанавливающем документе, в документе, подтверждающем произведенную ранее регистрацию, и в других документах, в которых указан адрес этого объекта.
Если имеются расхождения хотя бы в деталях адреса (отсутствие номера строения, обозначение номеров через дефис или через дробь), то следует представить справку из БТИ о том, что это одно и то же здание. Если причина расхождения в ошибке при подготовке документа, то необходимо исправить документ и переоформить его установленным образом.
2. Несовпадение площади помещения или здания в различных документах. Если площади различаются, то следует представить справку из БТИ о причине такого различия. Если причина различий в ошибке при подготовке документа, то следует исправить документ и переоформить его установленным образом.
3. Красные линии на плане объекта, выданном БТИ. Наличие красных линий на плане свидетельствует об осуществлении неразрешенной перепланировки. В этом случае необходимо получить разрешение на перепланировку, обратившись в Межведомственную комиссию административного округа.
4. Неправильная запись номеров помещений в договоре. Помещения должны быть записаны под теми номерами, под которыми они обозначены в экспликации и на плане объекта.
5. Полномочия лица, подписавшего договор, и сдаваемые на регистрацию документы не подтверждены должным образом. Таким лицом может быть руководитель организации или уполномоченное им лицо. Руководитель организации подтверждает свои полномочия представлением выписки из протокола собрания, на котором он назначен руководителем (для руководителя государственной или муниципальной организации – копия приказа вышестоящей организации). Верность выписки подтверждается подписью руководителя и печатью организации. Уполномоченное лицо должно представить доверенность.
