Евгений Белов - Мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере. Способы совершения, проблемы квалификации
Последняя редакция Федерального закона № 214-ФЗ позволяет говорить о существенных гарантиях для соинвесторов. Во-первых, застройщику запрещено заключать с гражданами договор долевого участия до получения разрешения на строительство; опубликования, размещения и/или представления проектной декларации; государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка). Во-вторых, фактически исключена возможность «двойной» продажи квартир. ст. 4 закона № 214-ФЗ предусматривает заключение договора в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным. В-третьих, в случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 закона № 214-ФЗ, у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора долевого участия считаются находящимися в залоге — земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка) и строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.
В-четвертых, с 1 января 2014 г. вступил в силу закон Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2012 г. № 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»[255]. Согласно этому закону, в статью 251 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[256] и в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»[257] вносятся дополнения об обязательном страховании гражданской ответственности застройщика и других гарантиях обеспечения прав соинвесторов. С 1 января 2014 г. все застройщики, заключающие с гражданами договоры долевого участия, должны будут застраховать свою ответственность перед дольщиками. Законодатель предложил компаниям три варианта страховки: получить банковскую гарантию, заключить договор с коммерческой страховой компанией или вступить в Общество взаимного страхования (ОВС). В противном случае строительная компания, работающая в рамках ФЗ-214, будет вынуждена приостановить свою деятельность: с 15 января 2014 г. Росреестр перестанет принимать на государственную регистрацию договоры долевого участия, если застройщик не застраховал свою ответственность тем или иным образом[258].
Как будут действовать эти нормы — пока вопрос. Но это уже движение в сторону защиты прав дольщиков.
Кроме того деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации, а в договоре долевого участия дольщик конкретизирует объект, в строительство которого он вкладывает деньги (т. е. в договоре прописывается номер дома, этаж, номер квартиры, метраж, количество комнат и др.).
Тем не менее необходимо тщательно проверять все документы строительной компании, фиксировать все договоры и внимательно их изучать перед подписанием, чтобы не попасть под влияние мошенников. При оценке мошеннических действий в сфере строительства жилья следует учитывать предпринимательский характер действия фирмы, отличающийся степенью возможных предпринимательских рисков. В этой связи прекращение существования фирмы под воздействием непреодолимой силы или непредвиденных неблагоприятных обстоятельств не будет иметь в основе мошеннического содержания. Не все строительные компании склонны к мошенничеству, поэтому важное значение имеет виктимологический аспект проблемы.
Особенностью уголовно-правовой квалификации при подобных способах мошенничества является то, что частный инвестор в долевом строительстве не является собственником жилого помещения, и виновный опять завладевает денежными средствами, переданными в качестве инвестиционного вклада, что предполагает квалификацию действий по общей норме о мошенничестве. Часть 4 ст. 159 УК в данном случае не действует, т. к. гражданин не лишается жилого помещения, и права на таковое у него юридически не оформлены.
Как следует из материалов уголовных дел и исследований других авторов, наряду с мошенничеством в данной сфере действия виновных квалифицируются по совокупности с незаконным предпринимательством, уклонением от уплаты налогов, присвоением или растратой бюджетных средств, выделяемых в рамках федеральных целевых программ[259]. До 15 % случаев мошенничества совершаются в совокупности с должностными преступлениями либо со злоупотреблениями полномочиями лиц, выполняющих управленческие функции в коммерческой организации, что свидетельствует о наличии фактов коррупции в данной сфере.
§ 4. Вопросы квалификации различных вариантов мошенничества с недвижимостью в жилищной сфере и отграничения от смежных составов преступлений
Надлежащая квалификация преступлений как правоприменительная деятельность уполномоченных субъектов по поводу правильной уголовно-правовой оценки деяний, имеющих признаки уголовных преступлений, приобретает особое значение в современный период: динамичное развитие российского общества и системы правоотношений, а также показатели экономической преступность обуславливают высокие требования к охранительным нормам, и прежде всего требования к актуальности данных норм.
Применительно к предмету исследования следует отметить ряд проблем квалификации различных видов мошенничества с жилой недвижимостью, а также проблем дифференциации ответственности за данное деяние.
В первую очередь следует сказать, что сложившаяся правоприменительная практика исходит из квалификации хищения или приобретения права на чужое жилое недвижимое имущество путем обмана или злоупотребления доверием как мошенничества. Исследованием установлено, что действующая редакция диспозиции и санкции ст. 159 УК не в состоянии охватить все многообразие видов мошенничества, в том числе мошенничества в области жилого недвижимого имущества. Отставание приведенной нормы от сложившейся криминологической обстановки не отвечает потребностям и социальным ожиданиям общества в правовой охране и защите жилой недвижимости, создает комплекс прикладных трудностей при квалификации мошенничества в области жилой недвижимости, а также при определении вида и размера наказания за совершение данного преступления.
По результатам изучения материалов следственной и судебной практики, а также применения положений и выводов осуществленного в данной работе исследования специфики состава преступления — мошенничества с жилой недвижимостью — можно выделить следующие проблемы квалификации рассматриваемого преступления. Во-первых, отсутствует систематизация и классификация способов совершения мошенничества в области жилой недвижимости, отвечающие критерию полноты. Например, И. В. Ильин, в зависимости от сферы деятельности, в которой совершено экономическое мошенничество, выделяет 43 основных способа его совершения[260]. По мнению В. Д. Ларичева, приведенный выше перечень, естественно, нельзя назвать полным в силу ряда причин: возможности классификации по иным основаниям (например, по трудовой сфере[261], административно-управленческой и т. д.), появления новых способов в силу общественного и правового развития и др. Мы согласны в настоящей части с мнением В. Д. Ларичева, однако считаем необходимым отметить, что, несмотря на всю несовершенность приведенной классификации, следует согласиться с весьма существенной степенью распространенности явления и угрозы нормальному порядку реализации стандартов общественно-правовых отношений. Во-вторых, до настоящего времени нет четких критериев в разграничении обмана и злоупотребления доверием как основных механизмов совершения мошенничества с жилым недвижимым имуществом.
Практика показывает, что злоупотребление доверием как способ мошенничества всегда сочетается с обманом и в чистом виде не встречается. Доверие всегда лишь помогает мошеннику совершить обман. Завладевая имуществом на основе доверия, виновный умалчивает о своих преступных намерениях и тем самым обманывает доверившегося ему потерпевшего.
В самом деле, обман есть не только воздействие на сознание другого лица, но и опосредованно — через сознание потерпевшего — на его волю. В этой связи необходимо различать волеизъявление как видимое выражение воли и действительную (внутреннюю) волю человека. Лицо, находящееся под влиянием обмана, совершает действие (бездействие) вопреки своей действительной воле, так как его волеизъявление сформировалось под воздействием обстоятельств, искажающих истинную (внутреннюю) волю этого лица. Поэтому, как справедливо отмечает А. Безверхов, «… “добровольность” совершения какого-либо действия со стороны обманутого является только кажущейся, ибо обманутый действует на основе воли, подверженной воздействию обмана…»[262]
