Ян Арт - Ипотека. Руководство к действию
Дата предоставления кредита
День, в который сумма кредита выдана заемщику наличными или зачислена на его банковский (текущий или ссудный) счет. Проценты по кредиту начисляются только от даты предоставления кредита.
Например, если вы подписали кредитный договор с банком 6 сентября, а кредит был вам выдан (в кассе банка или перечислением на ваш счет) 18 сентября, то датой предоставления кредита считается 18 сентября.
Депозит (вклад)
Депозит (от англ. deposit) – это денежные средства клиентов в банках в форме вкладов. В зависимости от условий депозитного договора, банковские депозиты подразделяют на депозиты до востребования (клиент может забрать их в любой момент) и срочные депозиты (клиент может забрать их по истечении срока депозитного договора или досрочно, но с отказом от процентов по депозиту).
Если вы открыли депозит в банке – вы становитесь его вкладчиком.
На депозиты до востребования деньги вы можете вносить или снимать с них как частями, так и полностью без ограничений. На срочные депозиты деньги вносятся обычно либо единовременно, либо они могут пополняться определенными суммами. По срочным депозитам, как правило, выплачивается значительно больший процент, чем по депозитам до востребования.
Срочные депозиты подразделяются на депозиты с предварительным уведомлением об изъятии средств, когда вы в заранее оговоренные сроки должны подать заявление на изъятие, и на собственно срочные депозиты (со сроком хранения: до 30 дней; от 31 до 90 дней; от 91 до 180 дней; от 181 дня до 1 года; от 1 года до 3 лет; свыше 3 лет и т. д.).
В мировой практике существуют также безотзывные депозиты, по которым клиент вообще не может изъять свои денежные средства до окончания срока действия депозитного договора. По таким депозитам обычно выплачивается максимальный процент. На российском рынке возможность принятия системы безотзывных депозитов пока дискутируется.
В России депозиты в сумме до 700 тысяч рублей страхуются государственным Агентством по страхованию вкладов (АСВ). Это означает, что в случае банкротства или дефолта банка вы получите в АСВ сумму своего депозита.Депозитный договор
Депозитный договор – это соглашение между банком и клиентом, в соответствии с которым банк принимает на свой счет ваш депозит в размере и на условиях, предусмотренных этим договором, и обязуется выплатить вам проценты по депозиту.
Если вы являетесь вкладчиком банка, депозитный договор – основной документ, регулирующий отношения между вами и банком.Дефолт
Дефолт – это неспособность юридического или физического лица производить своевременные процентные и основные выплаты по долговым обязательствам или неспособность выполнять условия договора о выпуске облигационного займа.
Дефолт заемщика – это неспособность заемщика (юридического или физического лица) выполнять платежные обязательства по кредиту. За дефолтом следует обращение взыскания на предмет залога или имущество заемщика, осуществляемое по соглашению сторон, либо по решению суда. Истцом в суде выступает кредитор, то есть (в случае с банковским кредитом) – банк.
Дефолт банка – это невыполнение банком своих финансовых обязательств перед вкладчиками, клиентами и кредиторами.
Дефолт эмитента – это невыполнение банком или компанией, выпустившими ценные бумаги (акции, облигации или бонды) своих обязательств перед инвесторами по части выплаты дивидендов, купонного дохода и т. п.Дифференцированный платеж
Дифференцированный платеж – это ежемесячный платеж в счет возврата кредита. При такой системе платежей в течение всего периода действия кредитного договора в соответствии с графиком платежей вы ежемесячно перечисляете банку одинаковую часть основного долга и начисленные за этот период проценты по кредиту. Так как сумма основного долга в результате ежемесячно уменьшается, проценты становятся меньше и каждый последующий платеж меньше предыдущего.
На российском рынке кредитования чаще применяется аннуитетная система платежей.
Преимущество дифференцированного платежа в том, что, по мере погашения кредита, долговая нагрузка на вас становится все меньше.Договор кредитный (договор кредитования, договор ссудный)
Кредитный договор – это соглашение между кредитной организацией (кредитором) и заемщиком, в соответствии с которым кредитор обязуется предоставить денежные средства (кредит) в размере и на условиях, предусмотренных этим договором, а заемщик обязуется возвратить такую же денежную сумму и уплатить проценты за пользование кредитными средствами.
Таким образом, если вы берете в банке кредит, кредитный договор – это основной документ, регулирующий отношения между вами и банком.
Обязательной частью или приложением к кредитному договору является график платежей по кредиту.
В случае с ипотекой используется также термин «ипотечный договор».Договор купли – продажи
Двусторонний договор, согласно которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), а тот обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.
Например, приобретая квартиру, вы заключаете договор купли-продажи с ее продавцом.
В ипотечной сделке договор купли-продажи наряду с кредитным договором является основным документом. Обычно его оформлением занимаются профессиональные риэлторы.Договор поручительства Договор поручительства – это документ, который фиксирует обязательства поручителя перед банком. Согласно этому документу поручитель несет солидарную с заемщиком ответственность по кредиту. Обычно в качестве поручителей выступают родственники, близкие люди заемщика или компания, в которой он работает. Договор поручительства оформляется и подписывается одновременно с кредитным договором.
Договор страховой (договор страхования, insurance contract)
Страховой договор – это соглашение между страхователем и страховщиком о той или иной страховой сделке. Страховой договор определяет объект страхования, страховую стоимость, размер и график внесения страховой премии, а также, что является страховым случаем (например, пожар, кража, болезнь).
Страховой договор сопровождается оформлением страхового полиса.
Досрочное погашение кредита
Досрочное погашение кредита – это добровольное погашение остатка основного долга (задолженности) по кредиту с опережением графика платежей по кредиту, предусмотренного кредитным договором. Досрочное погашение бывает частичным и полным. Чтобы внести платеж по кредиту досрочно, вам необходимо заранее обратиться в банк с письменным заявлением, где указывается сумма, которая вносится досрочно, и дата ее внесения.
После осуществления частичного досрочного погашения вы вправе потребовать уменьшения суммы аннуитетного платежа или срока погашения кредита. Периодичность досрочного погашения по кредитному договору не ограничена, но осуществлять его возможно не чаще одного раза в месяц. Банк вправе лимитировать размер суммы, которая вносится досрочно (например, не менее 10 тысяч рублей), а также взять комиссию за досрочное погашение.
Если заемщик систематически допускает просрочку по кредиту, банк имеет право потребовать от вас досрочно погасить кредит.Доход заемщика Размер денежных средств, периодически поступающих в собственность заемщика. Учитывается банком при проведении андеррайтинга потенциальных заемщиков с целью определения их кредитоспособности. В зависимости от размера дохода банк может принять положительное решение о выдаче кредита, отказать в выдаче кредита или предложить заемщику кредит на меньшую сумму или на других условиях.
В качестве дохода заемщика могут учитываться заработная плата, пенсия, дивиденды от ценных бумаг, плата за сдачу в наем квартиры, гаража, дачи, автомобиля, отчисления по авторским правам. В случае с заработной платой доход должен быть подтвержден справкой по форме 2-НДФЛ или справкой о доходе в свободной форме.
Пример: если вы получаете зарплату в размере 30 тысяч рублей, сдаете квартиру за 18 тысяч рублей в месяц и получаете ежегодно дивиденды на сумму 24 тысячи рублей, то ваш ежемесячный доход равен 50 тысяч рублей.
Ежемесячный платеж
Сумма, которую заемщик обязан каждый месяц вносить в банк по графику платежей по кредиту в счет погашения кредита.
Ежемесячный платеж может вноситься наличными в кассу, наличными через банкомат, денежным переводом, перечислением со счета на счет, зачислением на ссудный счет.
Традиционно в России используются две системы погашения кредитов – аннуитетная система платежей и дифференцированная система платежей. Чаще всего банк сам определяет систему погашения кредита, но иногда предоставляет возможность выбора вам. Имейте в виду, что каждая из систем платежей обладает своими преимуществами. Аннуитетная обеспечивает вам равномерность долговой нагрузки на весь срок кредита, а дифференцированная обеспечивает уменьшение долговой нагрузки с каждым новым платежом.
