Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости
1. Удостоверьтесь в том, что квартира принадлежит вашему продавцу. Покупатель должен получить максимум информации о продавце, удостовериться, что квартира принадлежит именно ему и он вправе ею распоряжаться.
Первым делом необходимо проверить паспорт продавца (он не должен быть просрочен, номера страниц паспорта должны соответствовать очередности, печати и штампы должны быть четкими). Важно сравнить дату регистрации и расторжения брака с датой приобретения квартиры в собственность. Если квартира находилась в общей совместной собственности супругов, то необходимо иметь нотариально заверенное согласие другого супруга на ее отчуждение.
Сведения о последнем месте регистрации продавца лучше перепроверить в паспортном столе, несмотря на то что сделать это крайне затруднительно.
Можно проверить паспортные данные продавца и документы на квартиру в органе, регистрирующем права на жилые помещения. Для этого необходимо сделать соответствующий запрос в регистрирующий орган. Только там имеются точные данные о том, кому и на основании чего принадлежит конкретная жилплощадь и какие имеются ограничения на продажу квартиры. Проверка в регистрирующем органе – необходимый и обязательный этап в процессе экспертизы квартиры.
Убедитесь в том, что продавец является тем, за кого он себя выдает. Ведь мошеннику достаточно вклеить в паспорт продавца свою фотографию и при определенном умении можно собрать все документы, необходимые для проведения сделки купли-продажи квартиры. При этом никто ничего не заподозрит. Для проверки личности продавца можно, например, обратиться к соседям данной квартиры и показать им его фотографию.
Следует обратиться в организацию по управлению дома, в чьем ведении находится данная жилплощадь (РЭУ, ДЭЗ, ЖСК и т.д.), зайти в паспортный стол и бухгалтерию.
2. Дееспособность продавцов . Проверить вменяемость продавца на момент совершения сделки может лишь врач, обладающий специальными познаниями. Вы же имеете лишь возможность выяснить, не состоит ли он на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Сведения о признании потенциального продавца недееспособным или ограниченно дееспособным можно получить в органах опеки и попечительства. Помните, что, как показывает практика, иски о расторжении договора купли-продажи квартиры, исходящие от недееспособной категории граждан, в большинстве случаев удовлетворяются.
Главная причина тому – продавец может заявить, что на момент сделки он не отдавал себе отчета в своих действиях, представив при этом соответствующую справку из медицинского учреждения. Такая справка вкупе с учетом в психоневрологическoм или наркологическом диспансере является веским доказательством его правоты. В результате возникает большая вероятность того, что сделка купли-продажи квартиры может быть признана недействительной (ст. 177 ГК РФ).
Ссылка на указанную в договоре проверку нотариусом дееспособности сторон не станет веским аргументом в суде. Ведь нотариус – не врач. Истинное состояние сторон может установить только медицинский работник. Поэтому постарайтесь выяснить дееспособность продавца.
...Помните
Если вы все-таки хотите купить квартиру, собственником которой является гражданин, состоящий на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, можно предпринять следующее. За несколько дней до проведения сделки купли-продажи получите справку из лечебного учреждения, в котором продавец состоит на учете, о том, что он сейчас находится в нормальном состоянии (период ремиссии). А в день проведения сделки получите аналогичную справку о том, что в данный момент продавец отдает себе отчет в собственных действиях. Таким способом вы значительно уменьшаете возможность расторжения договора купли-продажи квартиры по указанному основанию.
3. Установление состава владельцев. Покупатель квартиры должен иметь исчерпывающую информацию обо всех жильцах, когда-либо проживавших в квартире, наличии в ней несовершеннолетних детей и лиц, временно выехавших и забронировавших помещение.
Рекомендуется с самого начала просмотреть домовую книгу (в ЖЭУ) и обязательно присутствовать при получении собственниками выписки из нее. В случае отсутствия прописанных лиц необходимо проконтролировать адреса, куда они выбыли.
Несовершеннолетние и временно отсутствующие. По выписке из домовой книги можно судить о наличии несовершеннолетних детей , проживающих на конкретной жилплощади. В том случае, если таковые имеются, для продажи квартиры необходимо получить справку из органов опеки и попечительства с разрешением на такую продажу.
Если такая справка имеется на руках у продавца, ее необходимо проверить в указанных органах. На практике бывает так, что продавцом представляется подложное разрешение на продажу квартиры. Например, в одном из случаев специалисту достаточно было одного звонка в органы опеки и попечительства, чтобы узнать, что за таким-то номером действительно выдавалось разрешение на продажу квартиры, но оно касалось совсем другой жилплощади и продавца.
Также в паспортном столе можно узнать о временно отсутствующих гражданах , за которыми забронировано право проживания на данной жилплощади (служба в армии, командировка и т.д.).
При проверке в паспортном столе нельзя довольствоваться просмотром только выписки из домовой книги, так как она, как правило, дает информацию лишь о том, кто в настоящий момент проживает на данной жилплощади или выписался из нее в последнее время. Необходимо просмотреть саму домовую книгу данного дома, где есть информация обо всех когда-либо проживавших в данной квартире.
Это стоит сделать по многим причинам. Одна из них заключается в следующем. В соответствии с постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. № 8-П признаны не соответствующими Конституции РФ положения части 1 и пункта 8 ч. 2. ст. 60 Жилищного кодекса РСФСР, которые допускали лишение гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи) права пользования жилым помещением в случае временного отсутствия.
Информацию о временно отсутствующих гражданах можно почерпнуть в основном из домовой книги, где имеются сведения обо всех проживающих на данной площади и месте их выбытия. В том случае, если обнаруживается, что кто-то из проживавших граждан был выписан из квартиры в связи с лишением свободы, отказываться от покупки такой квартиры не обязательно. Сначала надо выяснить у продавца его отношения с осужденным. И только после этого принимать решение. Вполне возможно, что гражданин, лишенный свободы, не будет возражать против продажи квартиры. Тогда следует получить от него доверенность на продажу, которая может быть удостоверена начальником колонии.
4. Задолженность по коммунальным платежам. В справке из жилищно-эксплуатационной организации, которая подписывается начальником и бухгалтером, должно быть указано отсутствие задолженности по квартплате и что квартира не находится под арестом по решению суда. О наличии ареста или какого-либо запрещения на отчуждение квартиры можно также узнать из выписки из Единого государственного реестра прав (ЕГРП), выдаваемой за определенную плату учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы (сокращенно – Мосрегистрация) по запросу любого заинтересованного лица.
5. Проверьте наличие и правильность заполнения документов. В копии финансово-лицевого счета отражаются сведения об ответственном квартиросъемщике и о документе, который являлся основанием для заселения в квартиру (ордер, гражданско-правовой договор), лицах, имеющих право проживать в квартире, иных обременениях.
Особое внимание следует обратить на соответствие печати и штампов названию жилищно-эксплутационной организации, проконтролировать отсутствие броневых свидетельств, зарегистрированных договоров аренды. Справки из бюро технической инвентаризации (формы 11а, 22а) и поэтажный план, помимо описания общей и жилой эксплуатационной площади, размера квартиры, ее балансовой стоимости, должны свидетельствовать о том, что все ранее проведенные в ней перепланировки согласованы с органами технического надзора. Если квартира неоднократно переходила из рук в руки, следует восстановить цепочку прежних сделок.
Для этого необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами на жилье. По шифру Единого государственного реестра прав (в Москве он ведется Мосрегистрацией, в Подмосковье – Московской областной регистрационной палатой), который должен иметься на всех правоустанавливающих документах, проводится проверка прежних сделок с объектом.
По всем сделкам, совершенным в течение последних 6 лет, к правоустанавливающим документам должен прилагаться приемо-сдаточный акт, подписанный продавцами и покупателями.
