Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости
На пятом, завершающем этапе сделки осуществляетсявступление в фактическое владение жилой недвижимостью всеми участниками сделки и окончательные взаиморасчеты между ними.
На подэтапе Организация и проведение расчетов с участниками сделки осуществляется получение участниками сделки ценных пакетов из депозитария банка, производится контроль правильности взаиморасчетов, а также возврат (учет) предоплаты (авансов, задатков).
Затем на подэтапе юридическое освобождение квартир обеспечиваются контроль и помощь участникам сделки в регистрации и снятии с регистрационного учета, а также (при необходимости) в переоформлении телефонных номеров.
На подэтапе физическое освобождение квартир риелтор контролирует процесс освобождения квартир, оказывает возможную помощь клиентам и проводит подписание акта приема-сдачи квартир сделки.
На заключительном подэтапе окончательные взаиморасчеты участников сделки риелтор контролирует получение всех ценных пакетов участниками сделки, а также удостоверяется в правильности взаиморасчетов участников сделки, затем на последнем, 20-м по счету, подэтапе оформляет отчет по сделке, сдает его в агентство недвижимости и только тогда получает причитающееся ему комиссионное вознаграждение.
Простой подсчет показывает, что проведение традиционной 3-звенной альтернативной сделки включает как минимум пять этапов, двадцать подэтапов, на которых в общей сложности решается более сотни задач.
За время проведения сделки (3 – 4 месяца) риелтор осуществляет как минимум 9 видов работ (организация и проведение переговоров, оценка стоимости квартир, заполнение документации) и проводит более полутора сотен телефонных переговоров. Ему приходится работать с 15 – 20 участниками рынка и сделки, а также с 10 – 20 объектами (квартирами) сделки. Вот такая непростая структура.
Здесь не обсуждаются вопросы динамики прохождения сделок, необходимость общения с различными по складу характера и привычкам людьми и управления ими, ответственности и нервно-эмоциональной напряженности (стресса) риелторов и их руководителей и многое другое, что остается за кадром при обсуждении вопросов об оплате риелторского труда.
Глава 7 Заключаем договор
7.1 Договор на риелторское обслуживание
1. Прежде всего, это аспект, на котором «ловится» очень много людей: все, о чем вы договорились с фирмой, должно быть включено в договор. Нередко риелторы отказываются вносить изменения в договор, мотивируя это тем, что «бланки у нас типовые» и «мы же все равно с вами договорились». Понадеяться на устную договоренность – значит проявить вопиющую безграмотность: договор для того и заключается, чтобы в случае возникновения разногласий стороны могли обратиться в суд. А что касается устных заверений, то агенты сделают круглые глаза и скажут, что ничего подобного никогда не было, предостерегает Э. Киблер.
2. Некоторые агентства, заключая договор, умудряются не взять на себя ответственность даже за юридическую чистоту предоставляемых квартир. Более того, после заключения сделки отдельные фирмы требуют вернуть им договоры как «завершенные», при этом мотивировки бывают разные – например, «их нужно сдать в архив». Таким образом, у человека не остается на руках никаких документов, свидетельствующих о том, что в подготовке и проведении сделки принимало участие агентство недвижимости. И если потом что-то нечистое в истории квартиры всплывает, то у него нет документальных оснований для претензий к фирме, проводившей операцию, напоминает С. Жарков.
3. Предоставление недостаточной или недостоверной информации об исполнителях услуг и о самих услугах, несоблюдение формы договора на оказание риелторских услуг, а также включение в договор условий, ущемляющих права потребителей. Так, к примеру, контролеры Саратовского территориального управления Министерства по антимонопольной политике России выяснили, что одна из фирм предлагала потребителям договоры, в которых услуги оплачивались комплексно. В результате клиенты агентства не могли отказаться от какой-либо навязанной услуги и не оплачивать ее.
Нередко фирмы или индивидуальные предприниматели грешат тем, что предоставляют за определенную плату недостоверные сведения о квартирах, домах, дачных участках, которые продаются, сдаются в аренду или обмениваются. Бывает, что такая информация просто навязывается потребителям.
...ИЗ РИЕЛТОРСКОЙ ПРАКТИКИ
В Челябинской области некие риелторы-«информаторы» включали в договоры условие о том, что «договор действует до вселения заказчика». В результате срок их исполнения становился неопределенно долгим, и столь же долго граждане получали ненужные им сведения [38] .
4. Качество комплекса услуг определяется всем процессом деятельности фирмы в интересах клиента с момента заключения договора до получения правоустанавливающих документов на приобретенную недвижимость и подписания акта о приеме работ.
Поэтому помимо характеристик подбираемого жилья клиент должен оговорить и ряд других требований, предъявляемых к качеству услуг риелторской фирмы. К их числу могут относиться, например, требования к рекламе, ее объему, формату, периодичности в изданиях, куда она будет помещена. При этом исполнитель не вправе навязывать средства и способы рекламирования или обусловливать их какими-либо дополнительными услугами. Сюда же можно отнести предоставление заключения о техническом состоянии предлагаемых вариантов недвижимости с указанием интересующих параметров оценки.
В принципе перечень требований к качеству услуг, которые может установить клиент, не ограничен ничем, кроме здравого смысла, согласия и возможности риелторской фирмы исполнять их и способности клиента оплатить заказанную работу.
Двор, подъезд, лифт – составная часть вашей будущей собственности. Не покупайте камеру в тюрьме. В квартире отметьте те нюансы, которые обычно упускаются в листингах: это и высота потолка, и тип перекрытий, и проводка, и состояние сантехники, пола.
5. Решив, что квартира вам подходит, расставьте все точки над «i»: кто оплачивает расходы по оформлению сделки, куда и в какие сроки будет осуществлена выписка, какая сумма будет указана в договоре, какой риск несет хозяин, если раздумает продавать или не сможет освободить квартиру, какова судьба телефонного номера, как контролируется отсутствие долгов и пени по квартплате и коммунальным платежам.
6. Бывают случаи, когда недостатки оказанных фирмой услуг выявляются уже после завершения работ и проведения сделки. Например, если клиентом в договоре были определены параметры технического состояния объекта, об отклонении от которых исполнитель должен был поставить в известность клиента, а их обнаружение при приеме работ было невозможно, то фирма отвечает за недостатки проведения работ в течение 2 лет со дня принятия работ (если договором не было установлено гарантийного срока).
Договором также может быть установлена ответственность риелторской фирмы за несоблюдение согласованных требований к качеству услуг в форме неустойки (пени), которая подлежит уплате помимо понесенных клиентом убытков. Кроме того, это не освобождает нарушителя от реального исполнения договорного обязательства [39] .
Важно при заключении договора
Прежде всего, нужно очень внимательно относиться ко всем деталям. Внимательно читайте все условия договора (кстати, в некоторых агентствах текст договора написан очень мелким шрифтом – делается это специально, чтобы клиенту лень было вчитываться). Если вы подпишете документ, в котором есть заведомо невыполнимый пункт, тогда ваши деньги вам не вернутся и доказать что-либо будет сложно – сами ведь договор подписывали. Говорить, что так поступают все агенты и во всех агентствах, было бы, конечно, преувеличением, но искушение велико, пишет Э. Киблер.
Действительно, трудно человеку, не имеющему опыта проведения сделок с недвижимостью, разобраться в договорах на риелторское обслуживание, тем более, если они набраны мелким шрифтом. Совет здесь в поэтапном освоении разделов договора.
Каждый раздел и пункт договора необходимо читать отдельно и при этом задаваться вопросом: что он значит и чего ждать от его содержания в процессе исполнения договора, а также если произойдет какой-нибудь сбой. Как при этом данный пункт будет «работать» против вас? Эти вопросы следует продумать самому, обсудить их с близкими и попросить риелтора дать на них ответ. Не мешает подключить к разъяснению пунктов договора и юристов.
Конечно, этот метод не даст вам полной ясности на 100% и не ответит на вопрос, чего же ждать от этого договора в будущем, однако он вам позволит «докопаться» до целого ряда вопросов, о которых вы не имели представления. Да и если риелтор вам станет отвечать на поставленные вопросы, значит, он их понимает и не скрывает от вас.
