Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости
2. Вы договариваетесь с агентством о сумме, которую хотите получить за свою квартиру, и вас не интересует, по какой цене ее в итоге продадут.
За свои комиссионные фирма проводит кропотливую работу по поиску клиентов или вариантов, размещает рекламу, принимает звонки, организует просмотры и предоставляет вам отчеты. Огромные затраты времени и сил требуются для сбора и подготовки всех необходимых документов – это тоже забота агентства. Кроме этого, фирма оказывает ряд других услуг, требующих дополнительных расходов (аренда банковского сейфа, помощь в нотариальном оформлении и государственной регистрации договора и т.д.) [36] .
Разговор с представителем фирмы стоит начать именно с обсуждения размера комиссионных. В Москве это, как правило, от 5 до 10%. Помните, что если фирма просит меньшую долю за свой труд, то это повод отнестись к ней настороженно, ведь в данной ситуации дешевое хорошим не бывает [37] .
Обычно агентства недвижимости не решаются зафиксировать стоимость своих услуг и указывают проценты от реальной или рыночной (продажной или покупной) цены объекта недвижимости. Применяются следующие ставки процента:
– при расселении коммунальной квартиры с тремя и более лицевыми счетами – 10%;
– при расселении коммунальной квартиры до 3 лицевых счетов – 8%;
– купля-продажа (квартиры, дачи, участка и др.) – 5 – 8%;
– простая сделка – 5%.
С учетом стоимости объекта недвижимости ставки процента могут быть изменены в сторону уменьшения (иногда до 3 – 4%, но не ниже). С удешевлением цены и в условиях резкого падения цен на недвижимость агентства могут вводить фиксированные расценки и указывать реальную стоимость маклерских услуг, напоминает А.А. Шихмагометов.
Одно время риелторы брали комиссионные от количества комнат в реализуемой квартире, при этом комната «стоила» 1000 долларов. Таким образом, комиссионное вознаграждение за риелторские услуги по купле-продаже одной 3-комнатной квартиры составляло 3 тыс. долларов.
Следует отметить, что 3 – 5 – 10% – это самые часто называемые цифры комиссионного вознаграждения за риелторские услуги. С увеличением рыночной цены жилья на рынке недвижимости величина комиссионных стремится к минимуму процентов (3 и даже 2). Так, например, в 2001 году 2% комиссионных от продажи одной 3-комнатной квартиры, которая стоила 400 тыс. долларов, составляли 8 тыс. долларов. При нынешних ценах на недвижимость и представить себе трудно, как проценты комиссионных возрастают, но редко когда превышают 10%.
При обсуждении величины комиссионных от некоторых риелторов можно услышать, что клиенту, продающему квартиру, не следует беспокоиться, так как вознаграждение за риелторские услуги берется только с покупателей и продавец якобы ничего не теряет. Это неправда, которую любой здравомыслящий человек может сразу же обнаружить и заподозрить риелтора в обмане. Понятно, что чем больше сумма комиссионных, тем меньше продавцу остается денег, которые заплатил покупатель, и тем меньше возможности продавцу купить полноценную замену проданной квартиры. Здесь можно вести речь только о том, что продавцу не следует беспокоиться о том, где взять деньги на комиссионные, так как они выделяются покупателем из оплаты приобретаемой недвижимости.
То же самое касается и ситуации, когда представитель агентства недвижимости уверяет, что вас не касается, сколько фирма «наварит» на вашей квартире. Ведь если возможно продать квартиру подороже, зачем же ее продавать дешевле? А когда вам говорят, что «вас не должно беспокоить, по какой цене мы продадим вашу квартиру», это должно насторожить. Следовательно, вам явно стараются недоплатить, за счет того, что вы сами согласились на сумму, которая ниже ее рыночной цены.
При определении комиссионного вознаграждения следует помнить математическое правило: нельзя складывать проценты, можно складывать только реальные суммы.
...ИЗ РИЕЛТОРСКОЙ ПРАКТИКИ
Многие забывают про это правило. Если вы продаете и покупаете квартиры одновременно, т.е. осуществляете альтернативную сделку, и вам предлагают за услугу по продаже квартиры стоимостью 200 тыс. долларов заплатить риелтору 3% (6 тыс. долларов), а за покупку квартиры стоимостью 100 тыс. долларов заплатить 5% (5 тыс. долларов), то в сумме величина комиссионного вознаграждения составит 11 тыс. долларов. Если же сложить проценты и взять их от суммы двух квартир (3 + 5 = 8%, 200 000+100 000 = 300 000), то вознаграждение за риелторские услуги возрастет до 24 тысяч долларов. Как видим, в таком случае необходимо быть очень внимательным, чтобы не попасть в эту математическую ловушку.
Размер комиссионных может быть ниже, если квартира стоит дорого, и выше в случае недорогого жилья. С покупателя квартиры комиссионные не берутся, если он приобретает квартиру в новостройке (в этом случае комиссия берется с застройщика) или если он обращается в агентство по конкретному варианту. Если же покупатель просит подобрать ему квартиру на вторичном рынке, то в этом случае комиссия также составляет 3 – 6% от стоимости жилья.
Некоторые агентства уверяют, что не берут комиссионные при покупке через них квартиры, однако этот факт не должен радовать, а, наоборот, настораживать. В большинстве подобных случаев комиссионные уже заранее «спрятаны» в цене. Если приглянувшееся вам агентство работает именно по такой схеме, то лучше обратиться в другую компанию или, по крайней мере, проанализировать объявления о продаже аналогичных квартир, чтобы понять, не завышена ли реальная стоимость предлагаемого жилья.
При обсуждении финансовых условий следует четко объяснять ваши требования. Если вы разъезжаетесь и после продажи квартиры планируете купить две, то суммарный размер комиссионных за 3 сделки, проведенные агентством, может оказаться решающим, так как денег может просто не хватить. Поинтересуйтесь, получите ли вы скидку при совершении всех сделок через одно агентство.
Указывать расценки на различные услуги, оказываемые агентствами недвижимости, нет смысла. Эти цифры постоянно меняются. На практике же к цене прибавляются «накрутки», которые существуют во всех видах бизнеса. Остановимся лишь на особенностях оказания различных услуг, из которых и образуется цена.
Покупка или продажа квартиры Риелторы говорят, что окончательно объем их вознаграждения определяется исходя из «сложности варианта». Поскольку ее реальных критериев сыскать не удалось, самым важным фактором становится ваше умение торговаться. А вот частные маклеры предпочитают работать за фиксированную сумму.
Обмен квартир. Обменами в чистом виде профессионалы не занимаются. Предлагаемые объяснения сводятся к тому, что купля-продажа дает больше вариантов выбора. Некоторые добавляют, что обмен возможен только с неприватизированными площадями, что является откровенной ложью, поскольку такое понятие, как договор мены собственности еще никто не отменял. Истинная причина заключается в том, что когда вариант обмена подобран, никто не мешает сторонам самостоятельно поменяться, оставив маклера с его интересами побоку. Одним словом, все – и агентства, и частники – не меняют квартиры, а продают и покупают их.
Оформление готового варианта купли-продажи Стоимость этой услуги включает только «провод» документов через Роскомрегистрацию за определенное время. Если же вы поручаете фирме собрать необходимые для сделки документы в РЭУ и БТИ, то это обойдется несколько дешевле.
Проверка юридической чистоты квартиры. Риелторы здесь не пользуются какими-то сверхсекретными приемами, а просто берут в жилищно-эксплуатационной организации расширенную выписку из домовой книги. В отличие от обычной выписки, где указываются только проживающие (зарегистрированные) на данный момент, в расширенной фигурируют все, кто жил в этой квартире с момента постройки дома. Поскольку риелтор вовсе не обладает каким-то особым статусом, позволяющим легально требовать такие документы в паспортных столах ДЕЗов, вопрос решается с помощью доверенностей от клиентов, а в виде «ускорителей» используются деньги, пишет И. Ильюшенко.
Следует подчеркнуть, что у агентств и клиентов разные интересы. Прежде всего это касается денег – многие агентства, несмотря на громкие заявления о четко установленных комиссионных, продолжают пытаться заработать на разнице цен.
...ИЗ РИЕЛТОРСКИХ БУДНЕЙ
Люди хотели съехаться. Две их квартиры стоили 49 тысяч долларов (цены за 2000 год). В рекламе агентства говорилось, что комиссионные составляют 6%. За вычетом платы за услуги агентству большая квартира, куда хотят съехаться, должна быть примерно 45 тысяч долларов. Агент одной из фирм пытался предложить им квартиру за 38 тысяч, чтобы и родной конторе комиссию, и себе «пятерочка» осталась. В этой ситуации то же самое могли бы сделать и другие агенты – подобная практика, к сожалению, распространена. Делают они это на собственный страх и риск или по согласованию с менеджером и за «комиссионные» ему.
