Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

Иногда агенты, разговаривая с покупателем и услышав, что он посмотрел уже 54 квартиры, устанавливают для него психологический барьер и говорят: «Извините, у нас просмотры платные». Сам по себе такой шаг имеет право на жизнь, чтобы как-то охладить пыл смотреть побольше.

Если агентство недвижимости требует с клиентов оплату презентаций, то сообщать им об этом оно должно сразу при организации этого этапа, а не перед самым просмотром объекта недвижимости. Такие действия неизбежно вызовут справедливую и негативную реакцию клиентов, что вполне может привести к срыву показа или просмотра.

Риелтору вполне уместно согласовать с руководством агентства недвижимости следующее правило: бесплатно агенты показывают клиентам не более пяти объектов недвижимости, за каждую последующую презентацию взимается определенная сумма, о чем сообщается клиентам под расписку.

Глава 5 Цена недвижимости и особенности ее определения

Определение цен товаров и услуг – чаще всего прерогатива различных специалистов в сфере бизнеса. Дело это непростое: надо располагать знаниями, подходами, методиками, т.е. быть специалистом в этой области.

В недвижимости тоже есть такие специалисты, которых называют «оценщики». Но они чаще всего работают на рынке первичного жилья. А определение цены на вторичном рынке остается делом продавцов, покупателей и риелторов. Это связано с многочисленностью объектов жилой недвижимости, их разнотипностью, психологическим влиянием указанных участников рынка недвижимости на процесс оценки жилья.

Оценка стоимости жилья – дело очень сложное. Здесь происходит много недоразумений, которые затрудняют проведение сделок. Э. Киблер обращает внимание на то, что ежедневно в Москве более 1,5 – 2 тыс. человек заключают с агентствами недвижимости договоры на выполнение различных операций с жильем, однако только 35 – 40% из них реализуются в ожидаемые сроки. Причин этому несколько. Остановимся на двух наиболее распространенных – это переоценка цены квартиры и недостаточный уровень подготовленности покупателей и продавцов .

Практика показывает, что продавцы жилья при заключении договоров на риелторское обслуживание чаще всего настаивают на цене квартиры, превышающей рыночную на 15 – 20%. И здесь есть понятная причина – желание заработать побольше. Но риелторы вначале тоже могут завысить стоимость продаваемой квартиры (так сказать, на всякий случай), однако это превышение у опытных агентов составляет не более 7 – 10%. Ведь чем точнее относительно требований рынка установлена цена, тем короче подготовительный этап сделки, расходы на рекламу и соответственно совершение сделки. Так, каждые «лишние» 1 – 2 тысячи у.е. – это неделя – полторы «стояния» квартиры в рекламе, а следовательно, оттягивание всей сделки.

5.1 Основные этапы сделки

К продаже/покупке жилья нельзя подходить исходя из принципа: «Я плачу риелтору, вот пусть он сам во всем и разбирается». Пришло время сказать, что сделки с жильем предполагают взаимную грамотность риелтора и клиента. Ведь один готовит решение, а другой его принимает. Они, правда, находятся в неравном положении. В отличие от риелторов, продавцы и покупатели в подавляющем большинстве делают в своей жизни 1 – 2 «вылазки» на рынок недвижимости, однако ответственность за свою собственность при этом не уменьшается.

Поэтому следует учитывать, что операции с недвижимостью требуют выполнения большого объема работы. Ни на одном из этапов подготовки и проведения сделки нельзя совершать ошибки и допускать погрешности. Каждый этап и подэтап сделки требует определенного времени. Операциям с недвижимостью спешка вообще категорически противопоказана. Иначе неизбежно увеличивается вероятность совершения ошибок, недоделок и риск возникновения судебной перспективы. А если в сделке «растянулся» один из ее этапов, то это просто уменьшает время проведения последующих этапов.

Каждый этап сделки требует определенного времени. Для того чтобы реклама (в платном варианте, а не с помощью «бесплатных» купонов) «заработала», начались звонки участников рынка, проходит не менее 7 – 10 дней. А если квартира рекламируется купонами, то и все 10 – 15 дней.

Потом начнутся звонки и придут «просмотрщики» квартир. Этот этап редко когда завершается в течение недели: большая часть указанных специалистов приходят, чтобы в личном общении попытаться «сбить» цену.

Если оказывается в конце концов, что цена действительно завышена, то ее, как правило, начинают снижать «ступеньками» в 1000 и более у.е. На каждое такое снижение потеря не менее 7 – 10 дней. Новая цена – это новый круг покупателей, которые также не обходятся без просмотров и обдумывания.

В общем, как ни торопись, только на рекламу квартиры, ее показы, поиск покупателя и оформление аванса (задатка) зачастую уходит не менее месяца, а то и все полтора. Это пример чистой продажи, при которой квартира юридически и физически свободна. Здесь речь идет о продаже излишков недвижимости, что по понятным причинам встречается все реже и реже. А если речь идет о двойных сделках (альтернативные покупки и продажи типа «б о льшую квартиру на меньшую» или наоборот с доплатой, «район на район») или о тройных и более сделках (разъезд большой квартиры на 2 меньших, на 3 меньших)? В этом случае время, необходимое на операцию с одной квартирой, увеличивается соответственно вдвое, втрое за счет того, что здесь продавцы одновременно являются покупателями и участвуют в поисках-просмотрах.

Покупателям также стоит обратить внимание на эти расчеты и быть осторожными при предложениях «альтернативщиков, разъезжающихся и расселяющихся» быстро провести куплю-продажу. Незнание особенностей подготовки сделки приводит также к тому, что продавцы и покупатели начинают неоправданно подозревать «нормальных» риелторов (о других здесь речь не идет) в нерадивости, что может привести к срыву сделки.

Как же следует готовиться к сделке со своим жильем? Прежде всего, позвоните в 5 – 7 агентств недвижимости и выясните цену продаваемой квартиры. Из газет, которые рекламируют недвижимость, узнайте, сколько стоят аналогичные квартиры в вашем районе (улице). При усреднении полученных данных уже возникают определенные ориентиры для принятия решения. А если позвоните по телефонам продаваемых квартир, то узнаете, как долго они «стоят» в рекламе, что позволит уточнить цену вашей квартиры.

5.2 Заблуждения продавцов и покупателей относительно установления цены на недвижимость

Заблуждения бывают у всех участников сделок – вот почему есть смысл отдельно описать заблуждения продавцов, покупателей и риелторов, которые будут проанализированы в данном разделе. Анализ будет вестись по определенной схеме: описание заблуждения, причины и условия его возникновения и последствия, к которым оно приводит.

Заблуждения продавцов жилья 1. « Моя квартира лучше других, похожих по многим параметрам, поэтому она стоит дороже».

Причины и условия заблуждения

Одной из главных причин заблуждения является привычка давать более высокую оценку своему и не очень высокую чужому. В результате происходит иногда резкое завышение цены продаваемой квартиры. При этом свое переоценивается, а чужое – недооценивается. Так как к недостаткам своей недвижимости люди привыкают, а потом даже начинают видеть в них положительные черты.

Последствия В первую очередь – это экономические потери. Неоправданные потери денег, времени и сил на рекламирование квартиры и ее многочисленные показы. Не исключена вероятность снижения цен на рынке жилья и связанная с этим упущенная выгода. Снижение уровня безопасности: чем дольше квартира продается, тем возможнее привлечение внимания к ней криминальных элементов и дальнейшее «отслеживание» ими данного объекта недвижимости. Чем более завышена цена, тем меньше вероятность ее быстрой реализации, так как на рынке мало желающих приобрести квартиру за большую цену, чем в данный момент стоят аналогичные квартиры.

2. « Мне обязательно повезет, и я продам свою квартиру по той цене, которую считаю приемлемой для меня, так как всегда есть люди, которым захочется жить в нашем микрорайоне, на нашей улице и даже в нашем доме».

Причины и условия заблуждения Прежде всего, здесь присутствует надежда на везение, счастливый случай, «авось», в соответствии с сюжетами известных народных сказок про ленивых Емель вместо установки на деятельную активность. Подобное заблуждение встречается довольно часто. Чем уже зона поиска клиентов, тем больше времени потребуется для продажи квартиры и будет больше потерь.