Алла Афонина - Все об ипотеке
Для банка, понятно, выгодность схем формулируется «с точностью до наоборот». Может ли он подстраховаться от невыгодных для себя изменений ставки процента?
Возможен кредитный договор с «плавающей ставкой» – с правом ее пересмотра при изменении уровня инфляции или ставки рефинансирования Банка России. Это опасная для заемщика схема, поскольку влиять на изменения ставки он, видимо, не сможет.
(При рассмотрении схем мы исходили из того, что суммы выплат, предусмотренные договором, не подлежат пересмотру.)
Таким образом, обобщая все сказанное, подведем итоги:
1) приняв решение о необходимости получить ипотечный кредит, подавайте документы не в один банк, а сразу в несколько;
2) учтите, что бывают банки, условия кредитования которых вас не устроят, они не соответствуют вашим возможностям заемщика.
Конечно, ипотека – не дешевое удовольствие. Как видно из вариантов расчетов процентов по кредиту, по мере погашения долга сумма выплат постепенно уменьшается (если только у вас не используется схема с фиксированным размером выплат).
Кроме того, помимо выплаты ежемесячного взноса, оплаты страховки и процентов по кредиту, возникает необходимость в различных дополнительных выплатах – за выдачу кредита, открытие счета, оценку квартиры, и т. п.
Не исключено, что по требованию банка не исключено, что придется заверять нотариально и договор купли-продажи жилья, и договор ипотеки (хотя в данном случае их нужно зарегистрировать).
Однако, несмотря на все те трудности, через которые нужно пройти потенциальному клиенту ипотечного кредитования, намечаются и заметны положительные сдвиги, своеобразный прогресс в сфере ипотечного кредитования. Поэтому количество заемщиков должно возрастать с течением времени.
4.3. Варианты ипотечных программ
Ныне в кредитных организациях действует несколько схем ипотечного кредитования:
1. Заключается трехсторонний договор, стороны которого – продавец, покупатель и банк. Между покупателем и банком существует кредитный договор, по которому банк предоставляет покупателю необходимые денежные средства. В качестве залога возвращения денег выступает приобретаемая недвижимость. Если заемные деньги с начисленными процентами заемщиком не возвращаются, банк вправе обратить взыскание на заложенную недвижимость. Неудобство для покупателя состоит в том, что при приобретении квартиры нельзя использовать «цепочки», т. е. сложные сделки, где участвуют много продавцов и покупателей (на которых настаивают риэлтеры). А квартиры, предназначенная для «чистой» продажи, встречаются очень редко, и стоимость ее бывает выше подобных на рынке недвижимости.
2. Для приобретения новой квартиры покупатель передает в залог банку имеющуюся у него недвижимость, т. е. банк дает ипотечный кредит заемщику под залог именно этой недвижимости, при этом никак не завися от того, какую новую квартиру приобретет заемщик на кредитные средства. Большой плюс в том, что в заложенной квартире можно продолжать жить. За нарушения в оплате кредита или процентов по нему банк также вправе воспользоваться своими правами и забрать у заемщика заложенную квартиру (т. е. старую), но не новую.
3. Схема с оформлением договора кредитования участия в долевом строительстве жилья с последующим заключением ипотечного договора начинает применяться на практике, но пока не очень активно. В договоре участия в долевом строительстве делается указание на то, что он заключается под условием заключения договора ипотеки.
После сдачи дома в эксплуатацию банк оформляет с заемщиком и регистрирует в надлежащем порядке договор ипотечного кредитования под залог новой квартиры. Но, применяя данный вариант, банк рискует, так как строительство представляет собой деятельность, сопряженную с некоторым риском. Нет никаких гарантий, что заложенный объект не окажется долгостроем, тогда отпадает возможность обращения взыскания на предмет залога. Поэтому банки очень осторожно внедряют эту схему. Риски строительства первичного рынка жилья реально оценить очень сложно. Однако не исключено, что с учетом всех тех изменений в правовом обеспечении строительной деятельности, которые произошли в законодательстве за последнее время, банки все-таки начнут осваивать и эту схему.
4. В Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ также предлагается стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам (а не физическим лицам, как говорилось в прежнем варианте) банковских кредитов на строительство жилья (строительных кредитов). Они выдаются банком-кредитором по частям на оплату выполненных строительно-монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики – получатели кредитов имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реализации объекта.
Основная проблема для коммерческого банка, выдающего строительный кредит, – точно оценить вероятность реализации проекта, в частности уровень риска незавершения строительства в срок и риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома. Банк совместно с застройщиком должен тщательно проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип жилья, емкость рынка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья.
Строительный кредит выдается застройщику при условии, что он располагает (предпочтительно на правах собственности или долгосрочной аренды) отведенным участком под строительство жилья и местными органами власти предоставлены необходимые разрешения на осуществление строительства. Застройщик может использовать свою долю вложений не только на приобретение земли под застройку, но и на финансирование других необходимых первоначальных затрат. Степень риска для банка значительно снижается, если застройщик берет на себя значительную часть финансирования разработки проекта застройки. Риск также может быть снижен, если до начала строительства существует предварительная договоренность между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям для приобретения построенных домов или квартир.
Этот механизм эффективно сопрягается с ипотечным кредитованием физических лиц – покупателей жилья в построенных таким способом домах: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.
Согласно ст. 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.
В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 проведен обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке. В нем ВАС РФ обобщил споры, связанные с договорами ипотеки.
В частности, в п.1 Обзора рассмотрена ситуация, когда предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства. ВАС РФ сделан вывод о том, что по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.
Основанием для вынесения указанного решения послужило следующее.
Предметом договора об ипотеке являлся объект незавершенного строительства, т. е. на момент его подписания в наличие имелся только объект строительства, по окончании которого и будет зарегистрирован объект недвижимости.
К моменту предъявления требования об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект был достроен и согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодателю (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке (объект строительства), отсутствует, а следовательно, ипотека должна прекратиться.
Но изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога.
