Владимир Гуреев - Наследственное право России: учебник
Статья 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом.
...Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. В силу статьи 9 Закона о регистрации прав означенная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Регистрационный округ – территория, на которой действует учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанные округа создаются субъектами Российской Федерации в границах, как правило, совпадающих с границами административно–территориальных единиц.
Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от ее совершения могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
Субъектами таких правоотношений являются физические лица, обладающие гражданской право– и дееспособностью (правосубъектностью). Согласно пункту 2 ст. 17 ГК правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью. Соответственно, после смерти гражданина не может быть осуществлена ни государственная регистрация его права, ни государственная регистрация сделки с его участием. В день смерти физического лица утрачивается правосубъектность, открывается наследство, и возникшие при жизни права и обязанности переходят наследникам в порядке универсального правопреемства.
Право общей долевой собственности представляет собой единое право, особенностью которого является его принадлежность одновременно нескольким лицам. Доля в праве общей собственности не означает права собственности на определенную часть земельного участка. Государственная регистрация права совместной собственности производится внесением одной записи о праве с указанием в качестве субъектов права всех совместных собственников. Государственная регистрация права долевой собственности осуществляется внесением записи о праве каждого сособственника с указанием его доли в праве. Важной особенностью общей собственности является то, что она возникает одновременно при поступлении одного земельного участка в собственность нескольких лиц. Возникает вопрос о необходимости одновременной государственной регистрации права всех сособственников. Поскольку для регистрации долевой собственности требуется подача каждым правообладателем заявления с приложением документа об оплате, это создает сложности в случае нежелания одного из сособственников регистрировать свое право. Однако порядок регистрации долевой собственности также зависит от основания и момента возникновения права.
Если один из сособственников отчуждает принадлежащую ему долю в праве, то право на недвижимость возникнет у приобретателя доли с момента государственной регистрации права в соответствии с требованиями статьи 251 и пункта 2 ст. 223 ГК РФ. В данном случае регистрация осуществляется по заявлению приобретателя путем внесения в реестр записи о его праве с указанием размера доли. Требовать регистрации права остальных сособственников регистратор не может, поскольку их право возникло ранее и признается юридически действительным.
Регистрация права долевой собственности на основании решения суда также должна быть произведена без регистрации прав остальных сособственников, поскольку согласно пункту 1 ст. 28 Закона о регистрации прав регистратор не вправе отказать в регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.
При заключении участниками общей собственности соглашения об установлении (изменении) долей записи о правах с указанием новых долей должны быть внесены в Единый государственный реестр одновременно по заявлениям всех сособственников. Если общая собственность была ранее зарегистрирована в учреждении юстиции, то производится не государственная регистрация, а внесение изменений в существующую регистрационную запись. В соответствии со статьей 251 ГК РФ доля в праве собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации в случае отчуждения доли сособственником. Но доли в существующем праве собственности определяются законом или соглашением между сособственниками, при этом законом не установлено, что доли возникают с момента государственной регистрации. В случае общей собственности в Едином государственном реестре регистрируется не право на долю, а право собственности с указанием или без указания размера долей, поскольку долевая и совместная собственность – только виды одного вещного права собственности. Наверное, возможно утверждать, что, например, при определении долей прекращается совместная собственность и возникает собственность долевая. Как отмечалось выше, с момента государственной регистрации у сособственников возникает одно право на один объект недвижимости, но определение долей в существующем праве с моментом государственной регистрации не связано.
Согласно пункту 1 ст. 24 Закона о регистрации прав в случае регистрации доли в праве общей собственности к заявлению о государственной регистрации должны прилагаться документы, подтверждающие согласие других сособственников, оформленные в органе государственной регистрации либо нотариально заверенные. Указанное требование порождает сложности при государственной регистрации прав. Но это требование должно соответствовать положениям Гражданского кодекса (в силу пункта 6 ст. 131 ГК РФ) об общей собственности. Гражданским кодексом установлено только одно ограничение реализации правомочий по распоряжению долей в праве – соблюдение права остальных участников общей собственности на преимущественную покупку при возмездном отчуждении доли (п. 2 ст. 246, ст. 250). Если материальной нормой не предусмотрено согласия на отчуждение доли, то процессуальная норма не может предоставить каких‑либо новых прав остальным сособственникам в ущерб обладателю доли. Необходимость согласия участников общей собственности на государственную регистрацию доли определяется способом приобретения права в соответствии с Гражданским кодексом.
Не требуется согласия со стороны остальных участников долевой собственности при регистрации доли в праве на основании решения суда. В случае отсутствия такого согласия, но при наличии судебного решения регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного в ходе судебного разбирательства.
Таким образом, на основании свидетельства о праве на наследство по закону, завещанию, выданного нотариусом, любой из долевых собственников может обратиться независимо от остальных сособственников с заявлением о регистрации своей доли в праве.
Существует значительное число собственников, чьи права возникли до вступления в силу Закона о государственной регистрации. Как определено в этом Законе, в данном случае права собственника (иного правообладателя) имеют юридическую силу, тождественную зарегистрированным правам (ст. 6). Однако данное право является ограниченным в смысле распоряжения, которое невозможно без его регистрации. Подобная ситуация часто возникает при наследовании, когда недвижимое имущество, в том числе земельный участок, от наследодателя, имеющего его на праве собственности, переходит к наследнику в силу завещания или закона. Соответственно переход права имеет место, а государственная регистрация места не имеет, так как гражданин, получив в наследство земельный участок, вряд ли пойдет без особой нужды оформлять его в регистрационных органах, тем более что Гражданский кодекс предусмотрел возможность фактического принятия наследства, без подачи заявления нотариусу либо иному компетентному должностному лицу. В данном случае возникают некие ограничения права собственности, прямо не предусмотренные законом, но вытекающие из его толкования конкретным правоприменителем, что противоречит Конституции России.
Наследник, принявший наследство, является обычным правообладателем, и отсутствие регистрации никак не ограничивает и не может ограничивать его право собственности на земельный участок. Но фактически для собственника, чье право не зарегистрировано, существует ограничение правомочия распоряжения, и он не может отчуждать каким‑либо способом данный земельный участок.
