Ирина Зайцева - Приобретаем и продаем дачу

– свободная продажа на рынке;

– продажа земельных участков через конкурсные и аукционные торги (статья 38 Земельного кодекса Российской Федерации).

Следует отметить, что последний способ применяется лишь в тех случаях, когда закон содержит прямое указание на данный способ продажи. Целью установления такого порядка является придание гласности осуществлению сделок с земельными участками.

Продажа земельного участка или его части, находящихся в общей долевой собственности, возможна только при условии согласования всех владельцев общей собственности на данный участок.

Участник общей долевой собственности на земельный участок имеет право продать свою долю постороннему лицу, но при продаже доли в праве общей долевой собственности другие участники общей долевой собственности на данный земельный участок обладают преимущественным правом покупки продаваемой доли по установленной продавцом цене. Исключением является продажа с публичных торгов, которые могут проводиться без согласия остальных участников долевой собственности в случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, нарушение преимущественного права других собственников данного участка на покупку продаваемой доли может быть признано судом как основание для признания сделки купли-продажи недействительной.

Следует учитывать, что согласно внесенным изменениям в статью 8 Закона Российской Федерации «О плате за землю» для индивидуального жилищного строительства установлен нормативный срок строительства – 10 лет. В течение этого времени владелец земельного участка обязан выплачивать однократную ставку земельного налога, размер которой устанавливают местные органы власти.

В случае если после истечения установленного нормативного срока строительство не будет завершено, ставка налога увеличится в 2 раза и сохранится на таком уровне до завершения процесса строительства.

Согласно определениям, установленным действующим законодательством, Государственный земельный кадастр (ГЗК) создается для сбора, анализа, систематизации и предоставления потребителям информации о земельных ресурсах государства. Иными словами, Государственный земельный кадастр является основой системы государственного статусного информационного обеспечения достоверными данными, используемыми при решении вопросов на различных уровнях управления земельными ресурсами и объектами, непосредственно связанными с земельными участками. В число этих вопросов входят:

– инвентаризация земельных ресурсов;

– государственное и муниципальное управление земельными ресурсами;

– государственный контроль использования и обеспечения безопасности земель;

– мероприятия, организованные с целью сохранения и повышения плодородия земель;

– государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

– землеустройство;

– экономическая оценка земель и учет стоимости земли в составе природных ресурсов;

– установление платы за землю;

– другая деятельность, связанная с владением, использованием и распоряжением земельными участками.

В Законе Российской Федерации «О государственном земельном кадастре» основное внимание обращается на учетные функции системы Государственного земельного кадастра, систематизацию данных о земельных ресурсах для решения задач государственного управления земельными отношениями, землеустройством на макроуровне. Для этих целей привлекаются и другие ведомственные системы учета недвижимости, например бюро технической инвентаризации.

Отдельным землепользователям или собственникам земельных участков ГЗК предоставляет государственный учет земельных участков, а также подготовку к государственной регистрации объектов недвижимого имущества и сделок с ними. Кроме того, запланировано развитие информационного обеспечения рыночного оборота земельных участков с относительно открытым доступом к земельно-кадастровой информации всех профессиональных участников рынка земли и рынков другой недвижимости.

В настоящее время ГЗК является основой кадастра недвижимости и обеспечения рыночного оборота. Таким образом, постепенно возрастает его значение для усовершенствования системы индивидуальной оценки объектов земельных отношений.

По мнению большинства исследователей, кадастр впервые появился в Древнем Риме во времена правления Цезаря Октавиана в I веке до н. э. В нем описывалось разделение земель на участки с учетом их размера и ценности. Некоторые исследователи связывают кадастр с еще более древним термином «кадастикон», что переводится как «тетрадь для записей».

В любом случае кадастр на протяжении 2 000 лет является основой государственной системы землепользования и управления земельными ресурсами.

Довольно часто кадастр называют реестром, под которым понимается реестр экономических ресурсов страны, включая указание на их местоположение, стоимость и доходность. Следует отметить, что в «Толковом словаре» В. И. Даля при разъяснении понятия «кадастр» основной акцент делается на оценку земли: «Кадастр – оценка сельских имений по различию их, соображая все местные их отношения».

В 1861 году было отменено крепостное право и крестьяне, наконец, обрели свободу. Теперь можно было работать на себя и свою семью и свободно пользоваться результатами своего труда, однако сложность состояла в том, что создавать и развивать свое хозяйство приходилось практически с нуля. Ведь крепостные были освобождены без земельных наделов.

Таким образом, формирование нового класса свободных земледельцев и собственников способствовало появлению рыночного земельного оборота. Именно в этот период земля впервые стала расцениваться как предмет сделок купли-продажи. Разумеется, граждане задались вопросом о цене товара и ее обусловленности. Кроме того, предложение товара приобрело массовый характер, поэтому возникла необходимость определить относительную и абсолютную стоимость земель в различной местности, а также отрегулировать сформировавшуюся ситуацию на рынке земли.

Можно сделать вывод, что приведенное выше определение кадастра непосредственно связано с изменением отношения к собственности на землю, формированием рыночного оборота земель, а также изменением экономического хозяйствования на земле.

Переход к рыночной экономике оказал влияние на роль экономического блока во всей информационной системе земельного кадастра и правового обеспечения земельных отношений. В 1990-е годы система земельного кадастра стала развиваться более активно. Дело в том, что качественное изменение отношения к собственности, а также возникновение рынка земли снова затронуло вопросы об экономическом содержании ресурсов государства и их роли в изменении всей системы экономической жизни общества.

Земельная реформа положила начало перехода от национализации земли к ее приватизации и многообразию форм прав собственности. Разумеется, изменились содержание и роль земельного кадастра.

Кадастры различных стран характеризуются индивидуальными особенностями, обусловленными действующей системой земельных отношений в данных государствах, их традициями, а также состоянием рыночной экономики того или иного государства. Иными словами, в мире нет двух одинаковых кадастровых систем. Государственный земельный кадастр не является исключением и имеет следующие особенности:

– в России утеряны исторические традиции ведения кадастра;

– кадастр должен охватывать обширную территорию, не имеющую аналогов по площади и многообразию характеристик земель;

– создание кадастра связано с кардинальными экономическими изменениями и финансовыми сложностями государства;

– создание кадастра происходит при отсутствии специалистов данного профиля и системы подготовки кадров;

– формирование облика кадастра происходит при недостаточно определенных земельных отношениях в государственной системе;

– создание кадастра происходит в условиях политической борьбы нескольких организаций, причастных к информации о недвижимости государства;

– кадастр России имеет многоцелевой характер;

– формирование кадастра происходит в условиях перераспределения собственности на недвижимое имущество, что обуславливает большой объем исходной информации, а также отсутствие у определенных слоев населения возможности наведения порядка в данной области общественных отношений.

ЗЕМЛЯ КАК ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ