Александр Русецкий - Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие
Статья 164 ГК РФ устанавливает государственную регистрацию сделок с недвижимостью в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации. Но ст. 131 ГК, в свою очередь, устанавливает обязательность государственной регистрации прав и содержит перечень видов прав, подлежащих государственной регистрации, но не видов сделок, подлежащих регистрации. Можно было ожидать, что принятие Закона о регистрации внесет ясность, но этого не случилось. В пункте 1 ст. 4 Закона указывается, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимость и сделки с ней в соответствии со ст. 130—132, 164 ГК РФ. Таким образом, ст. 164 ГК РФ отсылает к Закону, а Закон – к ст. 164 ГК РФ, и круг замыкается.
Еще одно противоречие связано со ст. 131 ГК РФ. Она называется «Государственная регистрация недвижимости», однако речь в ней идет не только о регистрации недвижимости как объекте гражданских прав (этому вопросу посвящен только п. 2 статьи), а о том, что регистрации подлежит «право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение». Однако далее по тексту статьи терминология меняется и устанавливается, что удостоверение регистрации производится либо документом о зарегистрированном праве или сделке, либо совершением удостоверительной надписи на документе, представленном для регистрации (п. 3 ст. 131 ГК), т. е. говорится уже о регистрации прав на недвижимое имущество и регистрации сделок с ним, что заставляет задуматься, имеет ли законодатель в виду тройную регистрацию (т. е. регистрацию, во-первых, прав, во-вторых, их возникновение, переход, прекращение, а, в-третьих – сделок) или же просто не видит различия между первым, вторым и третьим. Последнее представляется более вероятным, поскольку п. 1 ст. 2 Закона о регистрации определяет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним как «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации». Кроме того, из смысла определения, данного в п. 1 ст. 2 Закона о регистрации вытекает, что понятия «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «государственная регистрация прав» тождественные.
Законодатель, таким образом, совершенно необоснованно оперирует терминами «регистрация прав» и «регистрация сделок» как синонимами. Наиболее показателен в этом отношении п. 7 ст. 16 Закона о регистрации: «Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия – наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав».
Применительно к недвижимости термин «регистрация» в соответствии с ГК РФ употребляется в трех случаях: регистрация прав на недвижимость, регистрация сделок с недвижимостью, специальная регистрация отдельных видов недвижимого имущества. Гражданский кодекс в п. 2 ст. 131 указывает на то, что «в случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества». Специальная регистрация установлена для судов внутреннего плавания, морских судов, воздушных судов и космических объектов. Для некоторых других видов недвижимого имущества предусмотрен учет, например, для земельных участков, жилых помещений и некоторых иных объектов[36]. Например, как следует из ст. 19 Жилищного кодекса РФ, жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ.[37]
Закон о регистрации в ст. 1 упоминает о кадастровом и техническом учете (инвентаризации) объектов недвижимости, который заключается в описании и индивидуализации объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Сведения об объектах учета необходимы при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Подраздел I ЕГРП содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организацией по учету объектов недвижимого имущества (п. 6 ст. 12 Закона о регистрации, п. 19, 23 Правил ведения ЕГРП).
Совершенно очевидно, как и было отмечено ранее, что сделка как юридический факт и ее юридические последствия в виде возникновения (перехода, прекращения) прав – не одно и то же. Это косвенно признается в п. 1 ст. 17 Закона о регистрации, в соответствии с которым «договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества» являются «основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (непонятно, правда, каким образом требующие регистрации сделки могут быть основанием для своей собственной регистрации).
Конечно, возникновение, переход и прекращение прав в имущественном обороте могут иметь место путем заключения сделок, но не только. Возникновение прав или прекращение прав в некоторых случаях могут быть и не связаны с переходом прав.
Анализ ст. 218, 223 и 235 ГК РФ позволяет сделать вывод, что сделка по отчуждению недвижимого имущества во всех случаях влечет за собой переход права собственности.
Статья 4 Закона о регистрации не содержит прямого указания на необходимость регистрации возникновения, перехода и прекращения прав. Возникновение, переход и прекращение права могут присутствовать в одной сделке: возникновение – для приобретателя имущества, прекращение – для лица, отчуждающего имущество. Сложность заключается в том, что переход прав является длящимся процессом, зарегистрировать который не представляется возможным, и составляет предмет самой сделки, поскольку в результате такого перехода у одного лица право возникает, а у другого прекращается.
Совпадение (да и то, как правило, неполное) момента совершения сделки с ее исполнением характерно лишь для реальных договоров, тогда как большинство договоров по поводу недвижимости относятся по своей природе к консенсуальным. Положения ГК РФ и Закона о регистрации, по существу, игнорируют консенсуальную природу такого рода договоров. Недостатки такого подхода особенно ярко проявляются в отношении последствий несоблюдения требования о регистрации сделок.
Статьи 251, 564 ГК РФ связывают момент перехода права собственности с моментом государственной регистрации этого права. В то же время законодатель допускает регистрацию перехода права, прямо предусмотрев данную процедуру в качестве самостоятельной, не связанной с регистрацией сделки: согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Более того, по общему правилу для договора продажи недвижимости не требуется его государственная регистрация (ст. 550 ГК РФ), исключения составляют договор продажи жилых помещений (ст. 558 ГК РФ) и договор продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ).
Представляется, что разрешить вопрос о соотношении возникновения, перехода и прекращения прав могут Правила ведения Единого государственного реестра прав. Согласно п. 63 раздела VI «если право было прекращено в связи с его переходом к новому правообладателю, в штампе погашения регистрационной записи дополнительно указывается номер подраздела и листа, на котором произведена запись о вновь возникшем праве». Данным положением нормативного акта подтверждается вышеприведенный вывод о том, что переход права представляет собой прекращение права собственности у одного лица и возникновение права у другого.
Д. Добаткин и К. Кузин в статье «Регистрация сделок с недвижимостью: шаг вперед?»[38] высказали следующую мысль: в регистрации сделки нет смысла, поскольку она (в отличие от регистрации прав) никоим образом не затрагивает интересы третьих лиц, не защищает права добросовестных участников рынка недвижимости, а лишь создает ненужный административный барьер. Поэтому они предлагают отменить требование регистрации сделок с недвижимостью, сосредоточив усилия на регистрации прав на недвижимость (при этом договоры и иные документы, подтверждающие совершение сделок и их содержание, остаются, как это и предусмотрено п. 1 ст. 17 Закона о регистрации, основаниями для государственной регистрации прав).
