Алевтина Кириенко - Ипотека в вопросах и ответах
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Однако следует помнить, что выдача ипотечного кредита – это банковская операция, поэтому конкретный порядок выдачи и обслуживания ипотечных кредитов регулируется банковским законодательством.
Возможно ли в процессе выплаты суммы ипотечного кредита понизить процентную ставку?
Согласно ипотечным программам большинства банков ставка автоматически не понижается и может быть изменена лишь через процедуру перекредитования. Однако из этого правила есть исключения, как, например, ипотечное кредитование на приобретение квартиры в строящемся доме. Согласно программам банков, работающих с этой категорией жилья, процентная ставка может изменяться (в сторону понижения) после получения заемщиком документов о собственности на квартиру в законченном строительством доме. В случае предоставления ипотечного кредита в размере более 60–80 % от стоимости квартиры (в зависимости от банка) может устанавливаться повышенная процентная ставка, которая уменьшается после достижения размера суммы основного долга рубежа, оговоренного в кредитном договоре.
Какого рабочего стажа достаточно для получения ипотечного кредита в банке?
По требованиям большинства банков для получения ипотечного кредита в банке необходимо наличие трудового стажа на последнем месте работы не менее шести месяцев. Это требование банков связано с необходимостью установления среднемесячного дохода, что, в свою очередь, необходимо для расчета суммы возможного кредита.
Возможно ли получение ипотечного кредита вообще без первоначального взноса?
Для начала необходимо отметить, что не все банки готовы предоставить ипотечный кредит без первоначального взноса.
Без своих накоплений получить ипотечный кредит можно только под залог существующей недвижимости, в качестве которой может выступать имущество, стоимость которого достаточна для погашения за счет его продажи, в случае необходимости, суммы кредита, процентов по кредиту и других расходов банка согласно кредитному договору.
Что лучше: накопить на покупку жилья своими силами, вложить в ЖСК или получить ипотечный кредит?
У каждого из этих вариантов есть свои плюсы и минусы.
Копить самостоятельно, на первый взгляд, самый дешевый, а на самом деле просто наиболее привычный вариант: еще десять лет тому назад взять ипотечный кредит в России было невозможно. Несмотря на все плюсы этого варианта, рост цен на жилье, который мы наблюдаем на протяжении последних 5–7 лет (25–35 % в год), может свести на нет любую экономию. Выбрав этот вариант, можно потратить лучшие годы жизни, отказывая себе во всем ради мечты купить квартиру и продолжая жить в съемном или не устраивающем вас собственном жилье.
Накопительные схемы (жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и прочие формы) – путь решения жилищного вопроса, активно используемый в Европе. Плюсы этого варианта в его низкой номинальной стоимости. Минусы – в том, что:
а) необходимую денежную сумму вам придется долго копить; б) вложив свои средства в кооператив, вы принимаете на себя риск банкротства самого кооператива, который теоретически возможен; в) вы не становитесь собственником жилья сразу же, как в случае с ипотекой.
Ипотека, наиболее оптимальное решение жилищного вопроса в России. Почему?
1) комфорт: ипотека позволяет стать собственником квартиры сразу, а не через десять лет;
2) безопасность: вы не отдаете свои средства, а получаете их от банка, т. е. рискуете средствами фактически не вы, а банк;
3) экономическая целесообразность: удорожание квартиры за счет ипотеки оказывается значительно меньшим, чем рост цен на жилье.
Насколько квартира станет для меня дороже, если я приобрету ее с помощью ипотеки?
Чтобы точно ответить на этот вопрос, нужно принять во внимание такие важные параметры, как размер первоначального взноса, процентная ставка по кредиту, срок кредита, налоги и т. д. Рассмотрим несколько примеров:
Пример № 1: кредит на 10 лет под 10,5 % годовых, первоначальный взнос 25 %, кредит погашается строго по графику.
За 10 лет за счет процентов по кредиту и с учетом экономии на подоходном налоге по уплаченным процентам квартира подорожает на 41 %, или около 4,1 % в год. При этом ежегодный темп роста цен на жилье за последние несколько лет в крупнейших российских городах составлял не менее 15–20 %.
Пример № 2: кредит на 10 лет под 10,5 % годовых, первоначальный взнос 25 %, кредит погашается по графику первые пять лет, далее – полное досрочное погашение.
Подорожание квартиры за 5 лет за счет процентов по кредиту и с учетом экономии на подоходном налоге по уплаченным процентам составит 28,75 %, или около 5,75 % в год. Темп роста цен на жилье ежегодно за последние несколько лет в крупнейших российских городах – все те же 15–20 %.
Пример № 3: кредит на 15 лет под 10,5 % годовых, первоначальный взнос 25 %, кредит погашается по графику первые семь лет, далее – полное досрочное погашение.
Удорожание квартиры за 10 лет за счет процентов по кредиту и с учетом экономии на подоходном налоге по уплаченным процентам составит 29,09 %, или около 5,81 % в год. Среднегодовой темп роста цен на жилье за последние несколько лет в крупнейших российских городах составлял не менее 15–20 %.
Упадут ли процентные ставки по ипотечным кредитам в ближайшее время?
В течение ближайших нескольких лет снижение процентных ставок произойдет, но весьма незначительное. При этом среднегодовой темп роста цен на жилье за последние несколько лет был не ниже 15–20 %, т. е. он гораздо выше любых процентных ставок по ипотечным кредитам.
Каковы последствия того, что квартира заложена банку?
Это означает, что до полного погашения кредита Вы не сможете распоряжаться квартирой без согласия банка.
Что такое имущественный налоговый вычет и зачем мне нужно об этом знать?
Имущественный налоговый вычет в соответствии со ст. 220 Налогового кодекса РФ[10] позволяет вам в соответствие с действующим законодательством получить обратно часть уже уплаченного Вами государству подоходного налога. При приобретении жилья с помощью ипотечного кредита вы можете получить налоговый вычет, складывающийся из двух сумм: из суммы приобретаемой вами недвижимости (максимальная сумма налогового вычета на сегодня составляет 1 000 000 рублей) и с уплаченных вами по ипотечному кредиту процентов.
Что мне нужно сделать, чтобы получить имущественный вычет? Для получения налогового вычета, согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ, необходимо предоставить в налоговую инспекцию следующие документы:
заявление о получении имущественного налогового вычета; свидетельство о собственности; кредитный договор; договор купли-продажи; акт сдачи-приемки квартиры; расписку продавца в получении денег за квартиру. Для получения ежегодного налогового вычета по уплаченным процентам в налоговую инспекцию предоставляется справка об уплаченных процентах.
Может ли кредит быть переуступлен другому кредитору? Это вполне соответствует международной практике. Согласно ст. 47 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» это возможно.
Могу ли я осуществлять перепланировку в квартире, которую я приобрел с использованием ипотечного кредита?
Да, можете, но банк и страховая компания часто требуют соблюдения следующих условий:
получения письменного согласия банка на перепланировку; получения согласия от страховой компании, где застрахована квартира, на перепланировку;
получения разрешения соответствующего административного органа (согласно статьям 25–29 Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ).
Могу ли я сдавать в аренду жилье, которое я приобрел с помощью ипотечного кредита?
Да, это возможно согласно статье 29 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и статье 346 части 1 Гражданского кодекса РФ.
Если продавец квартиры никогда не сталкивался с ипотекой, как мне убедить его в том, что для него не играет никакой роли то, что я оплачиваю квартиру с помощью ипотечного кредита?
Мы бы посоветовали вам воспользоваться услугами аккредитованных при банке агентств недвижимости, которые регулярно общаются с продавцами жилья на подобные темы.
Мы видим три основных преимущества для продавцов жилья в покупателях, которые используют ипотечный кредит для оплаты жилья:
1) безопасность и надежность: в таких сделках продавцы имеют дело с покупателями, которые точно имеют средства, предоставляемые банками, тщательно проверившими данного клиента. Риск мошенничества со стороны покупателя при этом практически сведен к нулю.
