Е. Гурьева - Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету.

Указанная статья ГК РФ содержит общегражданские признаки юридического лица, к которым отнесены и жилищные, и жилищно-строительные кооперативы.

Согласно ст. 49 ГК РФ важнейший из них – правоспособность юридического лица. Юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания (в соответствии с ч. 2 ст. 51 ГК РФ юридическое лицо считается созданным со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц) и прекращается в момент завершения его ликвидации (в соответствии с ч. 8 ст. 63 ГК РФ ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо – прекратившим существование после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц).

Юридическими лицами могут быть организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности (коммерческие организации) либо не имеющие извлечение прибыли в качестве такой цели и не распределяющие полученную прибыль между участниками (некоммерческие организации). Именно к последнему виду юридических лиц отнесены жилищные и жилищно-строительные кооперативы.

Некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.

Указанными некоммерческими организациями являются добровольные объединения граждан и (или) юридических лиц. Основой деятельности кооперативов является членство в них указанных лиц. В ч. 1 комментируемой статьи указаны цели деятельности жилищных или жилищно-строительных кооперативов.

Они создаются в целях:

– удовлетворения потребностей граждан в жилье,

– управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

2. В ч. 2, 3 комментируемой статьи даны отличительные признаки жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, а члены жилищно-строительного кооператива – в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

То есть при том, что финансовую основу обеих видов кооперативов составляют имущественные взносы его членов и именно эти лица своими средствами участвуют в их деятельности, к компетенции жилищно-строительного кооператива отнесены кроме вопросов, связанных с жилищными правоотношениями (реконструкция и содержание объекта недвижимости), также и вопросы строительства многоквартирного дома.

3. А в связи с тем, что вопросы строительства объектов недвижимости не относятся к сфере регулирования жилищного законодательства, то в ЖК РФ рассматриваются вопросы, связанные с деятельностью только жилищных кооперативов. Полномочия, порядок деятельности жилищно-строительных кооперативов регулируются гражданским и градостроительным законодательством.

4. Часть 4 комментируемой статьи относит жилищные и жилищно-строительные кооперативы к потребительским кооперативам. В соответствии со ст. 116 ГК РФ потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов. При этом нужно обратить внимание на то, что согласно общим нормам ГК РФ, приведенным ранее, некоммерческие организации не имеют права на извлечение прибыли в качестве цели своей деятельности и не распределяю полученную прибыль между участниками. Согласно ч. 5 ст. 116 ГК РФ доходы, полученные потребительским кооперативом от предпринимательской деятельности, осуществляемой кооперативом в соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами.

5. В ч. 5 комментируемой статьи предусмотрена возможность существования иных специализированных потребительских кооперативов, создаваемых в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье. Их правовое положение, порядок создания и деятельности определяются федеральными законами о таких кооперативах. Данное положение соответствует нормам Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», где рассмотрены основы функционирования жилищных накопительных кооперативов, их правовое положение, права и обязанности их членов, порядок создания, реорганизации и ликвидации жилищных накопительных кооперативов.

В соответствии с указанным Федеральным законом жилищный накопительный кооператив – это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.

Статья 111. Право на вступление в жилищные кооперативы

1. Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста шестнадцати лет, и (или) юридические лица.

2. Категории граждан, указанных в статье 49 настоящего Кодекса, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления.

1. Членами жилищного кооператива могут быть:

– физические лица по достижении ими возраста шестнадцати лет (данное положение соответствует статье 26 ГК РФ, согласно которой по достижении 16 лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах);

– юридические лица.

2. Ряд лиц, а именно, те граждане, которые указаны в ст. 49 ЖК РФ как имеющие право на получение жилых помещений по договорам социального найма из государственного или муниципального жилищного фонда, имеют преимущественное право на вступление в те жилищные кооперативы, которые организованы при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления.

К ним отнесены:

– малоимущие граждане, признанные по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, им предоставляются жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма;

– иные определенные федеральным законом или законом субъекта РФ категории граждан, признанные по установленным ЖК РФ и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, им предоставляются жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта РФ.

Статья 112. Организация жилищного кооператива

1. Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

2. Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.

3. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.

4. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).

5. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.

6. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

1. Настоящей статьей установлены минимальное и максимальное число членов жилищного кооператива. Членов жилищного кооператива не может быть менее пяти, и не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом многоквартирном доме. То есть, предельной величиной для приема членов в жилищный кооператив становится число квартир в принадлежащем жилищному кооперативу доме (на одно жилое помещение – один член кооператива).

2. Для того, чтобы организовать жилищный кооператив и в дальнейшем зарегистрировать его в установленном законодательством Российской Федерации порядке в качестве юридического лица, необходимо соответствующее решение учредителей. Решение об организации должно быть принято на собрании учредителей.

3. Правом на участие в собрании учредителей имеют лица, которые желают организовать жилищный кооператив и которые в дальнейшем станут его учредителями.