Денис Шевчук - Ипотечный кредит: как получить квартиру
По Закону об ипотеке при несостоявшихся первых проводятся повторные публичные торги, где начальная продажная цена заложенного имущества снижается уже на 15 процентов. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Следует отметить, что по ГК РФ по сей день действует ч. 2 п. 4 ст. 350 ГК РФ, по которой залогодержатель имеет право оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены и притом на повторных торгах. Но бесквартирные миллионы граждан на это не могут рассчитывать, поскольку для них существует специальный Закон об ипотеке[140], то есть с завышенными процентными скидками с цены на жилище.
По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года (фактически это могут быть месяц, два)[141]. Все зависит от настроения судьи. Однако даже при наличии уважительных причин в отсрочке реализации будет отказано, если банк заявит, что промедление реализации может повлечь существенное ухудшение его финансового положения. Банкам статья 58 Закона об ипотеке без всяких уважительных причин и суда предоставляет год на отчуждение данного жилища в соответствии со статьей 238 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае повторно несостоявшихся торгов не по вине залогодателя, отстраненного от торгов. При этом ипотека прекращается, если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися (см. подробнее Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Макроэкономика: Конспект лекций. – М.: Высшее образование, 2006).
То есть «бедствующая кредитная организация» может не торопиться и за год, предоставленный федеральным законом (получив за бесценок квартиру), со значительной выгодой для себя осуществить продажу единственного для залогодателя жилища, из которого выселили последнего вместе с семьей, включая несовершеннолетних.
Кроме того, по действующему законодательству, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника (п. 5 ст. 350 ГК). Таковы условия ипотеки жилища, то есть в финале – без квартиры и без всего, что вложено залогодателем за несколько лет. В таком же направлении вносятся юристами новые предложения, например широкомасштабное внесудебное обращение взыскания на заложенное жилище и др., исключая тем самым даже надежду на защиту со стороны судей.
Залогодатель – собственник жилища не должен лишаться правомочий собственника – права самостоятельно определять судьбу своего жилища, применять весь спектр правомочий собственника, в частности продать, переуступить свои права, обменять залоговую недвижимость на другое жилье и др. Поэтому, руководствуясь Конституцией РФ, ГК РФ, Конвенцией о защите прав человека и основных свобод, исходя из требований справедливости, с целью закрепления прав залогодателей по непосредственному участию в реализации своего недвижимого имущества – жилища, статьи 350 ГК РФ и 56 Закона об ипотеке должны содержать нормы, регламентирующие альтернативные варианты реализации.
Вместо выселения залогодателя на улицу последний должен иметь право обмена большей по площади квартиры на другое жилище, исходя из фактических накоплений. Для этого необходимо создание государственных фондов перераспределения жилья, созданных за счет бюджетов всех уровней, направляемых на развитие государственного и муниципального жилья.
Необходимо восстановление нормы в ГК РФ, защищающей права несовершеннолетних, продолжающих жить в неблагополучных семьях и нуждающихся в правовой защите от родителей, не лишенных родительских прав.
С целью упорядочения отношений по ипотеке жилища и жилищного ипотечного кредитования не обойтись без проведения мониторинга законодательства в этой области, разработки концепции с позиций социальной защиты граждан и приведения в соответствие ипотечных правовых норм Конституции РФ.
Предусмотреть в законодательстве на федеральном уровне восстановление жилищных прав граждан, необоснованно отмененных[142], хотя бы в виде предоставления субсидий по социальное ипотеке жилища. Нормативное закрепление и применение продуманных средств правового и организационного механизма ипотеки жилища, системы жилищного ипотечного кредитования будут способствовать решению целого комплекса финансовых и социальных проблем для политической и экономической стабилизации в обществе. Как заявил Президент Российской Федерации: «Национальные проекты – это ускоренное возвращение долгов собственным гражданам». Подходы для их решения должны быть серьезно пересмотрены[143].
7. В системе ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования применяются десятки различных видов договоров, соглашений. Для нормального функционирования ипотеки жилища, системы жилищного ипотечного кредитования автором вносятся предложения по упорядочению некоторых из них. Так, в работе анализируются договоры кредитования и ипотеки жилища, которые практически состоят из одних обязательств залогодателя. Помимо внесения 30 процентов стоимости будущего жилища, залога жилья (под непомерные проценты и ответственность), от залогодателя требуется письменное заключение второго способа обеспечения исполнения обязательств – поручительства, страховка в пользу кредитора имущества, передаваемого в залог, от риска в одной из рекомендуемых кредитором страховых компаний и своевременного возобновления страхования до полного исполнения обязательств по настоящему договору и т.д. Отвечать по своим обязательствам перед кредитором всем своим имуществом. По договору ипотеки в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком каких-либо обязательств по кредитному договору кредитор имеет право произвести обращение взыскания на предмет залога для удовлетворения своих требований и т.п.
Для нормального функционирования ипотеки жилища, системы жилищного ипотечного кредитования необходимы защита рядовых граждан, уменьшение затрат на оплату десятка посреднических дорогостоящих услуг. Перечисленное возможно с помощью разработки и утверждения на уровне Правительства РФ паритетных, справедливых, доступных и действенных для широкого круга лиц типовых кредитного договора, договора ипотеки, договора о долевом строительстве и др., а также положения о порядке их заключения и исполнения[144]. Проекты указанных договоров разработаны автором и содержатся в работе. Проекты не содержат указанные выше условия, а также штрафные санкции за досрочное погашение кредита. Не исключается при этом право залогодателей погасить кредит с помощью аналогичного кредита, взятого в другом банке, и т.п.
Не могут быть паритетными отношения, когда одна из сторон диктует свою волю, пользуясь беспомощностью другой. Обязательное требование заключения типовых договоров должно опираться на твердую гарантию того, что применение их не принесет ущерба, а безусловно, приведет к упорядочению ипотеки жилища и достижению оптимальной экономии. Указанные типовые договоры для соблюдения баланса интересов сторон по своей природе призваны быть отражением справедливых правил взаимоотношений участников ипотечных отношений. Сама природа жилищной ипотеки должна исключать возможность ее использования как орудия узких интересов.
8. В качестве одного из возможных способов преодоления существующей тенденции развития законодательства целесообразно внести изменения в федеральный закон «О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья» по закреплению механизма защиты при наступлении неблагоприятной экономической ситуации на рынке недвижимости. При изменении цен на жилье или наступлении финансовых проблем у застройщика участники проекта – залогодатели должны быть защищены законом и иметь гарантии государства по возврату вложенных денежных средств.
Залогодатели, также как и кредиторы, по новому законодательству должны иметь возможность быстро и по доступным ценам получать достоверную информацию по недвижимости, обладать всей информацией об условиях кредита на всем ипотечном рынке (для сравнения и выбора), о застройщиках, других участниках ипотечных отношений, знать свои права и обязанности, иметь представление о последствиях невыполнения обязательств сторон по договорным жилищно-ипотечным отношениям[145]. В настоящее время законодательство не способствует этому[146]. Например, в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в статьях 20, 21) содержатся нормы о том, что застройщик обязан любому лицу предоставить информацию о себе и о проекте строительства. Однако без соответствующей ответственности данные нормы бездействуют. Поэтому целесообразно хотя бы в Кодексе Российской Федерации об административных правонарушениях (в статье 14.28 «Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости») предусмотреть ответственность застройщика (других участников ипотечных отношений) за непредставление информации о себе и проекте строительства в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения.
