Е. Гурьева - Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

5. Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

6. Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора – инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца.

1. Договор поднайма жилого помещения прекращается по истечении его срока. Причина прекращения договора социального найма в этом случае не имеет значения. Договор поднайма подлежит прекращению в любом случае, если договор социального найма утрачивает юридическую силу.

При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.

2 Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон. Расторжение договора по соглашению сторон – это расторжение договора при наличии согласия сторон на расторжение данного договора;

2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения. В отсутствие согласия обеих сторон договор расторгается чаще всего в связи с его нарушением одним из контрагентов условий договора.

Поднаниматель жилого помещения обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение;

При неисполнении поднанимателем данных обязанностей, наниматель может расторгнуть с поднанимателем договор поднайма.

3. Наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить выявленные нарушения со стороны поднанимателя, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает:

– использует это жилое помещение не по назначению;

– систематически нарушает права и законные интересы соседей;

– бесхозяйственно обращается с жилым помещением.

Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. Если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать вышеуказанные условия, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.

4. Выселение – мера воздействия, влекущая прекращение жилищного правоотношения.

5. Могут быть случаи, когда по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение (изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). В этом случае, согласно комментируемой статье поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

6. Договор поднайма жилого помещения заключен без указания срока (договор фактически заключен на один год), в этом случае сторона договора – инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за 3 месяца.

Статья 80. Временные жильцы

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры – менее нормы предоставления.

2. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

3. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

4. Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

5. В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного в части 4 настоящей статьи требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

1. Временные жильцы – это граждане, безвозмездно проживающие в жилом помещении, принадлежащем нанимателю данного жилого помещения по договору социального найма, который совместно с ним членами его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя разрешил безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма данным гражданам в качестве временно проживающих.

В отличие от договора поднайма, который является возмездным договором, вселение временных жильцов осуществляется на безвозмездных началах. В том случае, если наниматель потребует от временного жильца плату за пользование жилым помещением и временный жилец ответит согласием, это приведет к трансформации отношений к отношениям поднайма, со всеми вытекающими отсюда правовыми последствиями.

2. Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры – менее нормы предоставления.

Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

3. Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Например, Постановление главы УМО № 513 от 06 июня 2005 г. «Об установлении учетной нормы и нормы предоставления площади жилого помещения».

Закон не оговаривает форму заключения договора безвозмездного пользования жилым помещением (вселения временных жильцов). Это означает, что соответствующие отношения приобретают юридическое значение не только в результате письменного соглашения сторон, но и в результате конклюдентных действий. На практике именно так чаще всего и происходит вселение временных жильцов.

4. Срок проживания временных жильцов должен составлять не более 6 месяцев подряд.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Этим они отличаются как от нанимателя и членов его семьи (сонанимателей) по договору социального найма, так и от нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан по договору коммерческого найма, независимо от того, приобрели ли последние по указанному договору статус сонанимателей или нет.

Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение:

– по истечении согласованного с ними срока проживания (срок должен быть не более 6 месяцев);

– если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

Если действие договора найма жилого помещения прекращено досрочно (напр., в случае смерти нанимателя жилого помещения, в котором никто, кроме нанимателя, постоянно не проживал), временный жилец обязан освободить помещение по крайней мере не позднее семи дней со дня предъявления к нему соответствующего требования наймодателем, хотя бы срок проживания временного жильца, который ранее был согласован, к этому моменту еще не истек.