Алла Афонина - Практическое применение нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»

Так как, исходя из Закона РФ «О защите прав потребителей», законодательством о защите прав потребителей регулируются отношения, возникающие из возмездных договоров, то отношения, вытекающие из безвозмездных гражданско-правовых договоров, данным законодательством не регулируются, например отношения, вытекающие из договора безвозмездного хранения в гардеробах организаций, если вознаграждение за хранение не оговорено или иным способом не обусловлено при сдаче вещи на хранение.

Не регулируются также законодательством о защите прав потребителей отношения, вытекающие из гражданско-правовых договоров, не связанных с приобретением товаров, выполнением работ, оказанием услуг.

Не регулируются законодательством о защите прав потребителей гражданско-правовые отношения граждан с организациями (общественными объединениями, жилищно-строительными, дачно-строительными кооперативами, товариществами и т. д.), если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях. Однако законодательством о защите прав потребителей регулируются отношения по поводу предоставления этими организациями гражданам (в том числе членам этих организаций) платных услуг. В сфере жилищных правоотношений Закон «О защите прав потребителей» применяется:

– при строительстве новых объектов недвижимости. До вступления в законную силу ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» права лиц, участвующих в строительстве, защищались законодательством о защите прав потребителей. Обобщение практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, принятое 19 сентября 2002 г. ВС РФ, признал правильной практику тех судов, которые, установив, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяли к указанным правоотношениям Закон РФ «О защите прав потребителей». Согласно ст. 28 указанного закона в данном случае применялись следующие последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ (оказания услуг). Наиболее часто встречающимся нарушением со стороны организации-застройщика является нарушение сроков передачи дольщику жилого помещения в строящемся жилом доме, нарушение сроков ввода дома в эксплуатацию и т. д.

Закон РФ «О защите прав потребителей» предоставил дольщику очень широкие возможности. Если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) – сроки начала и окончания выполнения работы (оказания услуги) и промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе:

1) назначить исполнителю новый срок. В случае просрочки новых сроков потребитель вправе предъявить исполнителю иные требования, установленные указанным перечнем;

2) поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов;

3) потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги);

4) отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).

Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании п. 1 указанного перечня новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена – общей цены заказа. Исходя из практики рассмотрения судами дел по искам потребителей к строительным фирмам, взыскиваются денежные средства исходя из ставки 3 % в день за каждый день просрочки. То есть полная стоимость квартиры – 100 % – будет насчитана за период 33 дня со дня наступления просрочки. В результате дольщик за 33-дневный период просрочки застройщиком срок предоставления ему квартиры сможет возвратить себе всю сумму, оплаченную застройщику за строящуюся квартиру. При этом права на саму квартиру принадлежат дольщику. Конечно, сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги). Но, что очень важно, размер неустойки (пени) определяется исходя из цены выполнения работы (оказания услуги), а если указанная цена не определена, исходя из общей цены заказа, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено исполнителем в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование потребителя добровольно удовлетворено не было.

Таким образом, застройщик из-за нарушения им сроков передачи дольщику квартиры (или сроков сдачи жилого помещения – в зависимости от формулировки в договоре) через 33 дня после указанного нарушения при условии наличия решения суда (а решение суда общей юрисдикции будет вынесено в интересах потребителя-дольщика) должен будет и выплатить дольщику неустойку в размере стоимости квартиры в ценах на момент вынесения решения (что значительно превысит стоимость той же квартиры, которая была выплачена дольщиком при подписании договора об участии в долевом строительстве) и все-таки построить и предоставить ему квартиру. Немаловажным является следующий момент. Застройщик осуществляет строительство на денежные средства, предоставленные ему дольщиками. То есть, если по решению суда он отдаст в качестве неустойки сумму, значительно превышающую полученную, сроки окончания строительства отодвинутся на еще более дальний срок. Пострадает большое количество третьих, также участвующих в строительстве, физических лиц. Более того, получить по решению суда начисленные денежные суммы в качестве неустойки возможно с предприятия, которое пока фактически осуществляет свою деятельность. Правда, тем самым будет подорвана его стабильность и оно не сможет продолжать свою деятельность по строительству пусть не после первого взыскания, но после десятого – однозначно.

Но у судов есть возможность уменьшения заявленной потребителем неустойки. Согласно ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

А после принятия и вступления в силу 1 апреля 2005 г. ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в соответствии с п. 9 ст. 4 указанного закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной вышеуказанным Федеральным законом.

Согласно ст. 6 указанного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Но это положение действует в отношении тех строительных организаций, которые получили разрешение на строительство после 1 апреля 2005 г. и по размеру несоразмерно штрафным санкциям в отношении в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа, предусмотренным ст. 5 Закона. В этом случае участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (практически в два раза меньше), действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Кроме наиболее часто встречающегося нарушения застройщиком срока окончания строительства и предоставления участнику объекта недвижимости, возникают нарушения, связанные с качеством построенного жилья. После сдачи дома в эксплуатацию жилье должно соответствовать строительным нормам и правилам, а также проекту строительства. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.