Алла Афонина - Практическое применение нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»

– обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

– обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…» регулирует отношения сторон при заключении соответствующих договоров, в них участвует застройщик и участник строительства, и эти отношения не могут строиться на основе членства. Поэтому применять к отношениям по строительству, реконструкции и последующему содержанию многоквартирного дома жилищным или жилищно-строительным кооперативом указанный закон не представляется возможным.

Таким образом, сферы регулирования указанных документов (ЖК РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве…») различны, но пересекается они в следующем. В том случае, если лицо участвует в долевом строительстве жилого помещения с целью удовлетворения личных или бытовых потребностей в жилье, на его отношения с застройщиком распространяется ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». При этом важно отметить следующее. Кроме предусмотренного указанным законом случая привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения, которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, иные варианты допускаются только, если это предусмотрено законодательством РФ о жилищных накопительных кооперативах. То есть, заключение договора участия в долевом строительстве является одной из двух допустимых согласно закону форм приобретения жилья на этапе строительства (второй является приобретение в соответствии с ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»).

После государственной регистрации указанным лицом прав на объект строительства (в нашем случае – жилое помещение), он становится участником жилищных правоотношений и его дальнейшие действия регулируются ЖК РФ.

2. Порядок введения в действие и переходные положения

Жилищный кодекс РФ.

ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», принятым Государственной Думой 22 декабря 2004 г. и одобренным Советом Федерации 24 декабря 2004 г. с 1 марта 2005 г. был введен в действие ЖК РФ.

В соответствии со ст. 1 ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» ЖК РФ вступил в силу с 1 марта 2005 г.

В связи с тем, что в некоторых нормативных актах имеются положения, противоречащие новому ЖК РФ, указанные документы одновременно с вступлением его в действие являются утратившими силу. К таким документам, в первую очередь, отнесены непосредственно ЖК РСФСР, Закон РФ от 24 декабря 1992 года № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», ФЗ от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», а также ряд подзаконных актов, касающихся порядка введения в действие ЖК РСФСР, содержащих нормы, регулирующие взаимодействие его с иными нормами жилищного законодательства. Такими документами являются: Постановление Верховного Совета РСФСР от 24 июня 1983 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РСФСР», а также соответствующие указы Президиума Верховного Совета РСФСР, законы РСФСР и Федеральные законы о внесении изменений и дополнений в ЖК РСФСР.

Те нормативные акты, которые были приняты до введения в действие ЖК РФ и не были названы ранее, должны применяться при условии, что они не противоречат нормам и положениям нового ЖК РФ. Ряд нормативных актов (а именно, акты, изданные Верховным Советом РСФСР, Верховным Советом РФ, Президиумом Верховного Совета РСФСР, Президентом РФ, Правительством РФ, иные акты, принятые органами власти СССР) посвященных рассмотрению вопросов, которые отнесены ЖК РФ к сфере регулирования федеральных законов, действуют до вступления в силу соответствующих федеральных законов.

В связи с тем, что процесс изменений занимает длительный промежуток времени, до 1 января 2007 г. продолжают действовать некоторые нормы, принятые в период действия ЖК РСФСР. На период с 1 марта 2005 г. и до 1 января 2007 г. указанные акты будут иметь юридическую силу, но их применение с наступлением 01 января 2007 г. автоматически прекратится. К таким документам отнесены:

– раздел 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» основные принципы и условия приватизации жилых помещений. После 1 января 2007 г. действующей останется ст. 3.1.

– ряд Федеральных законов о внесении изменений и дополнений в указанный закон.

С введением в действие ЖК РФ признаются недействующими на территории РФ следующие акты:

– Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик

– Постановление Верховного Совета СССР о введении их в действие и Указ Президиума Верховного Совета СССР о порядке введения в действие Основ.

Необходимо учесть, что указанные документы на территории РФ уже фактически не применяются по причине несоответствия их положений сложившейся в стране политической и экономической ситуации.

В соответствии с общеправовым принципом законодательные акты не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. То есть, если жилищные отношения возникли до вступления в силу ЖК РФ, он подлежит применению только в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие. Исключения из этого положения должны быть предусмотрены федеральным законом.

Ряд положений, связанных с предоставлением малоимущим гражданам, нуждающимся в получении жилых помещений по договорам социального найма, также носят переходный характер. В связи с тем, что ЖК РФ предусмотрен новый порядок принятия на учет граждан в целях последующего предоставления им по договорам социального найма жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде, с 1 марта 2005 г. указанные действия соответствующими органами должны осуществляться в соответствии с положениями ЖК РФ. Указанные нормы вступают в силу с 1 марта 2005 г. в соответствии с ЖК РФ и обратной силы не имеют.

За теми же лицами, которые были приняты на учет в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма до вступления в законную силу ЖК РФ 1 марта 2005 г. сохранено право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма.

Они могут сняться с учета по общим основаниям, предусмотренными в указанном кодексе для снятия граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в следующих случаях:

– подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;

– их выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

– получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;

– предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома;

– выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.

– в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие ЖК РФ давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма.

Указанным лицам предоставляются жилые помещения по договорам социального найма в порядке, предусмотренном ЖК РФ, с учетом положений этой части.

Те правоотношения, которые возникают по поводу пользования жилыми помещениями в качестве общежитий, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и переданных органам местного самоуправления, регулируются нормами раздела 3 названного кодекса. То есть в отношении указанных помещений должны быть заключены договора социального найма.

Лица, которые уже проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ и состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений при условии, что их выселение не допускалось законом до введения в действие указанного кодекса РФ.