Алла Афонина - Практическое применение нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»

Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

В связи с тем, что общее имущество принадлежит собственникам комнат в коммунальной квартире на праве общей долевой собственности, каждый обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и хранению согласно ст. 249 ГК РФ. В соответствии с п. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник комнаты в коммунальной квартире несет бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире наравне с собственником иного жилого помещения в общем имуществе собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Данное положение соответствует ст. 43 ЖК РФ по содержанию общего имущества в коммунальной квартире. Согласно ей собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.

Когда в коммунальной квартире освобождается жилое помещение, возможны следующие варианты развития событий:

– если в коммунальной квартире проживают несколько нанимателей и (или) собственников, то на основании их заявления им предоставляется освободившееся жилое помещение по договору социального найма если на момент освобождения жилого помещения они признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях;

– если в коммунальной квартире отсутствуют указанные ранее граждане освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления;

– если в коммунальной квартире отсутствуют обе категории указанных лиц, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления;

– при отсутствии в коммунальной квартире всех граждан, указанных выше, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном ЖК РФ.

Наниматель комнаты в коммунальной квартире вправе предоставить часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда – все жилое помещение в поднайм с соблюдением требований ст. 76 ЖК РФ, а именно:

– в общем порядке – с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи.

– при условии, если после его заключения общая площадь в коммунальной квартире на одного проживающего составит не менее нормы предоставления.

Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

Наниматель жилого помещения (в том числе комнаты в коммунальной квартире) по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам) на срок не более шести месяцев подряд. Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для коммунальной квартиры – менее нормы предоставления.

Необходимо остановиться на некоторых моментах обслуживания коммунальных квартир. Например, согласно Постановлению Правительства РФ «Об утверждении Правил оказания услуг телефонной связи» в коммунальных квартирах устанавливается абонентское устройство коллективного пользования.

Стороной по договору об оказании услуг телефонной связи с включением абонентского устройства коллективного пользования выступает гражданин, подавший заявление о заключении такого договора. Гражданину, проживающему в коммунальной квартире, может быть установлено абонентское устройство индивидуального пользования при условии заключения с опеpатоpом связи отдельного договора об оказании услуг телефонной связи в следующих случаях:

– при наличии заверенного в установленном порядке письменного отказа проживающих в данной квартире, по одному от каждой семьи, от заключения договора об оказании услуг телефонной связи с включением абонентского устройства коллективного пользования;

– при наличии в квартире абонентского устройства коллективного пользования. В данном случае заявление удовлетворяется на общих основаниях.

В случае когда в коммунальной квартире остается проживать одна семья, по заявлению абонента производится пеpеофоpмление указанного договора на договор об оказании услуг телефонной связи с включением абонентского устройства индивидуального пользования.

При преобразовании отдельной квартиры в коммунальную договор об оказании услуг телефонной связи с включением абонентского устройства индивидуального пользования переоформляется.

На лиц, приобретающих комнату в коммунальной квартире, распространяются предусмотренные законодательством:

– налоговые льготы по подоходному налогу. Предоставление указанной льготы не распространяется на физических лиц, приобретающих в собственность долю в квартире, в которой они уже имеют в собственности долю, поскольку в таком случае нового жилого объекта ими не приобретается, а лишь увеличивается размер уже имеющейся в собственности доли квартиры;

– право на имущественный вычет. При условии, что в договоре купли-продажи и в свидетельстве о праве собственности указано, что вы приобрели долю в виде изолированной комнаты в коммунальной квартире, так как в ст. 220 НК РФ предусмотрен имущественный вычет при покупке жилого дома или квартиры, а также долей в них;

– согласно Федеральному закону от 12 января 1995 г. № 5-ФЗ «О ветеранах» (с изм. и доп. от 18 ноября 1998 г., 2 января, 4 мая, 27 декабря 2000 г., 8 августа, 30 декабря 2001 г., 25 июля, 27 ноября, 24 декабря 2002 г., 6 мая, 23 декабря 2003 г., 9 мая, 19, 29 июня, 22 августа, 29 декабря 2004 г., 8 мая 2005 г.) нвалидам войны предоставляются меры социальной поддержки инвалидов войны, в частности, относимо коммунальных квартир, оплата в размере 50 процентов занимаемой общей площади жилых помещений (в коммунальных квартирах – занимаемой жилой площади), в том числе членами семей инвалидов войны, совместно с ними проживающими.

Согласно Примерному положению о бесплатной приватизации жилищного фонда в РФ, утвержденному решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 ноября 1993 г. № 4, собственники жилищного фонда вправе принимать решения о приватизации коммунальных квартир. Приватизации в этом случае подлежит квартира в целом при волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире с согласия совершеннолетних членов их семей на приватизацию. Данное положение действует с учетом ограничений, установленных в отношении сроков получения по договору найма указанной квартиры (до 1 марта 2005 г.) и сроков, в которые в принципе, допускается приватизация (до 1 января 2007 г.).

2. Новое в правовом статусе членов семьи собственников жилья

Право владения, пользования и распоряжения жилым помещением в соответствии с его назначением предоставлено собственнику. Это положение ст. 30 ЖК РФ соответствует требованиям п. 1 ст. 288 ГК РФ.

Так как именно собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему жилым помещением, он вправе передавать указанное жилье

– физическому лицу по договорам найма, безвозмездного пользования, на основании других законных оснований,

– юридическому лицу по договору аренды.

Ст. 127 ЖК РСФСР, содержащая отсылочную норму на ст. 53 ЖК РСФСР, давала определение понятию члены семьи собственника. Первая часть его, касающаяся супруга, детей и родителей собственника, не изменена ЖК РФ. Остальные же родственники (в исключительных случаях иные граждане) становятся членами семьи собственника, если они вселены им в этом качестве. В ЖК РСФСР они могли были быть признаны членами семьи нанимателя, если они не только проживают совместно с собственником, но и ведут с ним общее хозяйство.