Андрей Батяев - Азбука жилья. Жилищный кодекс от А до Я
По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона – собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ч. 1 ст. 100 ЖК РФ).
Для всех видов договора найма жилых помещений в специализированном жилищном фонде ЖК РФ предусматривает только письменную форму. Такие договоры заключаются в простой письменной форме, нотариальная форма в указанных случаях не требуется (см. также ст. 161 ГК РФ). Содержание договоров найма специализированных жилых помещений определяется с учетом положений ст. 100 ЖК РФ. В таких договорах обязательно определяется предмет договора, права и обязанности сторон. В качестве примерных образцов указанных договоров можно использовать типовые договоры найма специализированных жилых помещений, которые должны быть утверждены Правительством РФ. Однако, как мы уже отмечали, пока типовые договоры не разработаны, как и не построен жилищный фонд специализированного назначения. Фактически это не работающая глава в ЖК РФ, поскольку государству, при учете того, что в некоторых субъектах РФ около 80% жилищного фонда находится в ветхом состоянии, просто неоткуда взять жилые помещения специализированного назначения, кроме как перевести на эти нужды определенную часть старого жилого фонда.
При предоставлении некоторых специализированных жилых помещений применяются специальные правила о норме предоставления жилой площади. Для случаев предоставления специализированных жилых помещений в общежитиях и домах маневренного фонда установлена специальная норма предоставления – не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека. Для служебных жилых помещений сохранен особый норматив предоставления – такие помещения всегда предоставляются в виде отдельной квартиры (см. ст. 104 ЖК РФ). Порядок и условия предоставления остальных видов специализированных жилых помещений определяются специальным законодательством (ст. 107–109 ЖК РФ).
При этом для всех видов договора найма специализированного жилого помещения установлено ограничение прав нанимателей: наниматель не вправе произвести обмен предоставленного ему специализированного жилого помещения (в т. ч. на другое специализированное жилое помещение), сдать его в поднаем. Кроме того, такие жилые помещения не могут быть предметом договора аренды.
ЖК РФ различает расторжение (ст. 101 ЖК РФ) и прекращение (ст. 102 ЖК РФ) договора найма специализированного жилого помещения. Логически это не вполне корректно, поскольку расторжение договора влечет его прекращение. Поэтому расторжение договора найма было бы правильнее рассматривать как одно из оснований прекращения такого договора.
Расторжение договора найма специализированного жилого помещения возможно:
1) по соглашению, т. е. взаимному согласию, наймодателя и нанимателя;
2) по инициативе нанимателя;
3) по инициативе наймодателя. В последнем случае расторжение договора производится в судебном порядке (ст. 101 ЖК РФ).
Прекращение указанного договора происходит в связи с разрушением (уничтожением) жилого помещения, являвшегося предметом договора, и по иным основаниям, предусмотренным ЖК РФ (ст. 102 ЖК РФ). Например, такими иными основаниями могут быть:
1) прекращение трудовых отношений или пребывания на выборной должности, а также увольнение со службы – для прекращения договора найма служебного жилого помещения (ст. 104 ЖК РФ);
2) прекращение трудовых отношений, учебы или увольнение со службы – для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии (ст. 105 ЖК РФ);
3) истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, – для прекращения указанного договора.
Выселение из специализированных жилых помещений регулирует ст. 103 ЖК РФ. Нормы данной статьи имеют общее значение для всех случаев выселения из указанных помещений, независимо от их вида.
Если договор найма специализированного жилого помещения расторгается с нанимателем, то, соответственно, он обязан освободить данное жилое помещение в добровольном порядке. Если бывшие наниматели не желают добровольно освободить жилое помещение, то для их фактического выселения необходимо получать решение суда об их выселении без предоставления другого жилого помещения. ЖК РФ обязательно предусматривает возможность только судебного порядка выселения граждан в подобных случаях.
Совсем иначе можно решить вопрос с выселением из жилого помещения, являющегося предметом коммерческого найма. Для выселения нанимателей в этом случае вовсе не нужно получать решение суда о выселении, можно обратиться в органы милиции для того, чтобы они оказали содействие в «выселении» бывших нанимателей. В принципе такие нарушения, довольно часто происходят в отношении жилых помещений любого из видов жилищного фонда. Собственник жилого помещения вправе самостоятельно решать вопрос о том, кто будет проживать в жилом помещении.
Ранее действовавшее жилищное законодательство не достаточно защищало интересы собственника, было немало случаев, когда, например, граждане покупали квартиры, а в результате узнавали, что им продали жилое помещение с зарегистрированными в нем членами семьи (бывшими членами семьи) прежнего собственника, в этих случаях договор купли-продажи признавали недействительным.
Однако довольно часто сотрудники милиции при обращении к ним с подобными заявлениями дают ответ о том, что это не их компетенция и здесь необходимо получить решение суда. В этом случае можно пойти двумя путями. Первый состоит в том, чтобы действительно получить такое решение суда и уже вместе с приставами – исполнителями «выкинуть» бывших нанимателей из жилого помещения. Второй состоит в том, чтобы обжаловать бездействия сотрудников милиции. Есть и третий, более эффективный и действенный способ – гражданское законодательство разрешает самозащиту права, а потому можно и собственными силами «выселить» неугодных жильцов из жилого помещения. Однако здесь важно соблюдать одно правило – способ самозащиты права должен быть соразмерен его нарушению. Иными словами, если в течении длительного времени бывшие наниматели не освобождают квартиру, то при их можно силой заставить покинуть жилое помещение, но при этом нельзя причинять вред их жизни и здоровью.
Выселения граждан из специализированных жилых помещений возможно:
1) без предоставления другого жилого помещения;
2) с предоставлением другого жилого помещения.
Поэтому если бывшие наниматели отказываются добровольно освободить жилое помещение, предоставленное по договору найма, который расторгнут или прекращен по иным основаниям, то у наймодателя возникает правовое основание для обращения в суд с иском о выселении соответствующего гражданина и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения. Если нанимателями являются граждане, перечисленные в ст. 103 ЖК РФ, то наймодатель также вправе требовать их выселения в судебном порядке, но с обязательным предоставлением другого жилого помещения.
Согласно ст. 103 ЖК РФ, только с предоставлением другого жилого помещения в черте данного населенного пункта из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях могут быть выселены:
1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов РФ, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
2) пенсионеры по старости;
3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
4) инвалиды I или II группы, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II группы, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.
При этом указанным категориям граждан в случае выселения предоставляется другое жилое помещение только в том случае, если они не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
