Борис Бирюков - Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья
Повышенный спрос на столичную жилплощадь традиционно обеспечивают жители других городов, приток которых в Москву год от года растет. Приезжие довольно быстро приспособились к повышению арендных ставок, снимая квартиры не поодиночке, а по нескольку человек или даже семей. Flat-mates – съем квартир в складчину – явление не новое, таким способом давно пользуются студенты и молодежь, однако в последнее время оно получило широкое распространение среди приезжих других возрастных групп из-за повышения цен.
Коренные жители, которых не устраивают условия по месту их постоянной регистрации и которые снимают жилье, составляют также многочисленную группу. Это разведенные супруги, молодые семьи, просто любители уединения, любовные пары.
Конечно, на практике состав съемщиков жилья значительно разнообразнее приведенного выше, он постоянно меняется и по количеству, и по структуре, и по времени. Риелторы регулярно проводят аналитические обзоры этого рынка и публикуют данные в средствах массовой информации.
Летом традиционно на рынке аренды наблюдается преобладание предложения над спросом, поэтому хозяева квартир легче идут на снижение арендной платы.
Увеличение активности на рынке съемного жилья обычно начинается в конце июля – начале августа. Этому способствует приток абитуриентов и студентов столичных вузов.
По оценкам специалистов, в Москве ежемесячно сдается в аренду более 150 тыс. квартир и комнат. Точно определить количество сделок невозможно, поскольку подавляющее большинство договоров не регистрируется. Три четверти сдаваемых внаем квартир приходится на объекты экономкласса, около 20 % – на бизнес-сегмент, доля элитного жилья составляет не более 2 %.
Структура предложения наемного жилья
Что предлагает город для временного заселения приезжих граждан? Это, конечно, в первую очередь гостиницы и общежития, принадлежащие городским властям, муниципалитетам а также юридическим и физическим лицам. Это служебное жилье, жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, принадлежащие, как правило, министерствам, ведомствам, крупным предприятиям и другим юридическим лицам, которые арендуют жилой фонд и предоставляют его своим сотрудникам в субаренду или внаем.
Это собственники жилых помещений (квартир, комнат, дач, коттеджей), которые сдают «излишки» другим гражданам по договорам найма.
Наконец, это наниматели жилых помещений по договорам социального найма, которые в соответствии с Жилищным кодексом могут сдавать часть или всю занимаемую ими площадь в поднаем.
Доходные квартиры
В последнее время, по словам экспертов, на рынке аренды жилья все больше появляется сервисных квартир. Это квартиры, которые «профессионально» сдаются владельцами в наем через риелторские агентства. Схема этого бизнеса проста: с хозяином квартиры, находящейся, как правило, в центре города, заключается долгосрочный контракт, по которому он получает фиксированную оплату, а издержки по содержанию, ремонту квартиры и сервисному обслуживанию клиентов несет агентство недвижимости. Это некое подобие доходного дома. По аналогии такие квартиры можно назвать доходными квартирами.
Стоимость аренды сервисной квартиры ниже стоимости гостиничного номера в среднем на 30 %, а условия проживания лучше.
Чтобы избежать возможных рисков и неприятностей, сдающим жилье необходимо полностью легализовать свой бизнес: зарегистрироваться в качестве юридического или физического лица, встать на учет в налоговой инспекции и застраховать квартиру.
Официальная регистрация и страховка позволят в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств обращаться за помощью в милицию, а также компенсировать ущерб, причиненный неряшливым или забывчивым клиентом.
Программа развития коммерческого найма жилья в столице
Еще в 2007 г. правительство Москвы планировало создание в г. Москве цивилизованного рынка найма, поднайма, мены и обмена жилых помещений:
♦ создание системы целевого субсидирования (компенсации) москвичам платы за наем жилых помещений в частном жилищном фонде и за поднаем жилых помещений в государственном жилищном фонде;
♦ создание цивилизованного рынка поднайма жилых помещений, находящихся в государственной собственности, через стимулирование нанимателей жилых помещений, имеющих излишки жилой площади, сдачу их в поднаем москвичам;
♦ строительство муниципальных и частных «доходных домов» (постановление московского правительства от 23 января 2007 г. № 24-ПП).
Планировалось развитие систем найма (коммерческого) и поднайма (с компенсацией части платы за наем) жилых помещений.
Бездотационные дома
Концепция формирования в г. Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма была утверждена постановлением правительства Москвы от 5 августа 2008 г. № 708-ПП.
В целях реализации положений Концепции департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы издал распоряжение от 27 сентября 2010 г. № 1869 «Об условиях и порядке предоставления жилых помещений в сети бездотационных домов г. Москвы».
На сайте департамента жилищной политики и жилищного фонда указаны адреса 12 бездотационных домов, в которых предоставляются квартиры очередникам на условиях найма (коммерческого).
Компенсации расходов по найму (поднайму) жилого помещения
Правительство Москвы своим постановлением от 27 ноября 2007 г. № 1008-ПП утвердило Положение о порядке предоставления гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, компенсации по возмещению расходов, связанных с оплатой найма (поднайма) жилого помещения.
Предоставление компенсаций производится очередникам, участвующим в жилищных программах города и крайне нуждающимся в обособленном проживании:
♦ проживающим в квартирах коммунального заселения или общежитиях;
♦ утратившим право пользования жилым помещением в соответствии со ст. 31 ЖК РФ;
♦ семьям с детьми;
♦ страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ, или гражданам, проживающим совместно с ними;
♦ имеющим менее 8 м2 площади жилого помещения на одного члена семьи.
Среднерыночная цена найма определяется как среднерыночная цена найма в домах типовых серий исходя из размера площади жилого помещения, которая необходима семье данной численности:
♦ для одиноко проживающего гражданина – 33 м2;
♦ для семьи, состоящей из двух граждан, – 36 м2;
♦ для семьи, состоящей из трех граждан, – 54 м2;
♦ для семьи, состоящей из четырех или более граждан, – по 18 м2 на каждого человека.
Департамент ежегодно в I квартале текущего года определяет среднерыночную цену найма квартиры для соответствующих семей. Размер компенсации равен 50 % цены найма квартиры и устанавливается департаментом. Решение о предоставлении компенсации утверждается распоряжением департамента на основании письменного заявления очередника и договора найма (поднайма) жилого помещения.
Прием очередников, на котором проводятся консультации, осуществляется в управлении департамента в административном округе, дополнительно – в ГУП «Московский городской центр арендного жилья».
В случае если очередник подходит под указанные критерии, то ему выдаются образцы документов и сообщается об основных требованиях для участия в данной программе.
Подробнее с указанными программами и другими действующими в Москве жилищными программами можно ознакомиться на сайте департамента жилищной политики и жилого фонда по адресу www. housing.mos.ru.
ГУП г. Москвы «Центр арендного жилья» является уполномоченной правительством Москвы организацией по оформлению и сопровождению договоров аренды с правом выкупа жилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы, договоров найма (коммерческого), а также договоров купли-продажи жилых помещений с рассрочкой платежа, предоставляемых гражданам в рамках городских жилищных программ.
Подробнее о Центре написано в разд. «Справочная информация».
Риски на рынке найма жилых помещений
Любая сделка с недвижимостью несет в себе долю определенного риска. В этом отношении рынок жилья давно вышел в криминальные лидеры, а аренда жилья по числу афер и мошенничества держит пальму первенства среди операций на рынке недвижимости. Способов мошенничества как с одной, так и с другой стороны великое множество. Тысячи людей ежегодно становятся жертвами недобросовестных поступков наших соотечественников. Страдают как наниматели, так и наймодатели.
