Елена Филиппова - Недвижимость: покупка, продажа, приватизация
Что такое государственная регистрация
Особенность сделок по недвижимости заключается в том, что эта недвижимость переходит не просто из рук в руки, а в подавляющем большинстве случаев — от собственника к собственнику (исключая аренду). Но это совсем не означает, что приобретатель недвижимости автоматически становится собственником! Не-ет! Пока он не зарегистрировал у государства свои права на приобретенную собственность, он собственником не считается. Он может и деньги заплатить, и даже мебель перевезти, и новоселье справить, но пока не получил от государственного органа регистрационного номера, никакой он не собственник. Нет у него права на эту собственность.
Государство неплохо устроилось: всякую сделку оно обязано регистрировать, а потом еще и права по сделке — тоже регистрировать. Если учесть, сколько сделок (и не только по недвижимости) граждане осуществляют ежедневно по всей стране, то прокорм чиновникам обеспечен.
Недаром деятельность по государственной регистрации регламентирована государством замечательно: это длинный, дотошный и постоянно обновляющийся законодательный акт — Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Каждый год в него вносятся изменения и дополнения. К этому закону прилагается Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (тоже постоянно обновляющееся).
Кроме того, существуют: «Инструкция об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества», утвержденная приказом Минюста РФ от 14 февраля 2007 г. № 29; «Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества», утвержденная приказом Минюста РФ от 6 августа 2004 г. № 135; «Методические рекомендации о порядке проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества — энергетические производственно-технологические комплексы электростанций и электросетевые комплексы», утвержденные приказом Минюста РФ, Минэкономразвития РФ, Минимущества РФ и Госстроя РФ от 30 октября 2001 г. № 289/422/224/243; «Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения», утвержденная приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233; «Инструкция о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденная приказом Минюста РФ от 20 июля 2004 г. № 126; «Инструкция о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов» — приказ Минюста РФ от 1 июля 2002 г. № 183; и так далее, и тому подобное…
В одном из многочисленных государственных регламентов расписано до мелочей, как должна происходить эта самая регистрация — как должен выглядеть кабинет чиновника, где должна стоять его машина, сколько минут (!) имеет право данный чиновник уделять совершению записи (!) в регистрационные книги и сколько разговаривать по телефону, делая запрос или сообщая другому чиновнику необходимые сведения. Кра-со-та! Две-три минуты на запись, одна-две на телефонный звонок… а несчастные граждане, которые пришли регистрировать у чиновника свои права, стоят в очереди часами.
Права граждан гораздо хуже расписаны в этих государственных бумагах. Главный человек по нашим инструкциям и правилам — регистратор, то есть представитель государства. К сожалению, без государства в признании права нашей с вами собственности никак не обойтись.
Только государство имеет право присваивать регистрационные номера и выдавать свидетельства о государственной регистрации. И если вы приобрели квартиру, дачу, участок земли или даже некоторые виды движимого имущества (автомобиль, например), то необходимо эту собственность срочно зарегистрировать. Иначе ничем вы не докажете, что это вообще ваша собственность и что между вами и продавцом существует договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации и т. п. А почему? А потому, что прежде эта собственность не была бесхозной, и прежний владелец имеет на нее регистрационное свидетельство.
У моих знакомых дочка-студентка так автомобиль приобрела (хорошо еще, что не квартирку!). Давно ей машину хотелось, а тут заработала, соорудив пару симпатичных сайтов для продвинутых пользователей, схватила газету с объявлениями и стала себе машину подыскивать. Нашла. Встретилась с продавцом-дедком, который в законах разбирался так же хорошо, как и она сама — то есть никак. Машина, хоть и старая, но вполне рабочая, денег у девицы немного. Словом, вмиг они сделку и провернули: она дедку триста долларов, он ей — старенькую «Ниву». Договорный вопрос решили тоже просто: дедок ей все документы в руки передал. Ни регистрации сделки, ни оформления, ни регистрации самого транспортного средства. Ездила с полгода, никто не останавливал. А через полгода остановили. И едва не обвинили в краже чужой машины. Документы все — на деда. Значит, дед и владелец. А что платила — так нигде не отражено, что платила. Хорошо, дед недоразумение объяснил своей старостью и крайней молодостью покупательницы. А не будь дед этот совестливым человеком, так мог бы и под угон девицу подвести.
Так и с жилплощадью: не прошел государственной регистрации, так и собственность еще не твоя. Вот оформишь весь пакет документов, получишь свой номер и свидетельство, тогда и говори гордо: я — собственник.
Статья 131 ГК РФ четко гласит: все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации.
Обязательной регистрации подлежит право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда; на некоторые виды недвижимости существует еще и специальная регистрация. Права на зарегистрированное имущество вносят в Единый государственный реестр прав.
Сама регистрация проводится в соответствующем государственном органе по регистрации этих прав на той территории, где недвижимость находится (а не по месту жительства нового владельца): если дом в Липецке, то и регистрация происходит в Липецке, хотя сам собственник может жить в Хабаровске.
Орган, регистрирующий права, должен принять документы, провести их проверку, посмотреть, нет ли оснований для отказа (а вдруг кто-то другой уже зарегистрировал эту собственность раньше и вы опоздали?), внести записи в Единый реестр, подготовить и выдать удостоверение о регистрации, и все это за 1 месяц (не позже), а новый владелец за эту работу чиновников должен заплатить (работают ведь люди). Стоимость регистрации колеблется от 100 до 500 рублей за тот или иной документ (для физического лица) — деньги не слишком большие, но так ведь это плата за один документ, а сколько сделок приходится регистрировать, сколько прав на собственность! У нас пожалуй, единственная страна в мире, где система регистрации занята двойной работой: регистрируются как сделки, так и права на имущество. Громоздко, неудобно, бессмысленно… но зато чиновник сыт.
Личные сделки и сделки по доверенности
Все свои действия участник сделки может вести лично, а может и по доверенности. Доверенным лицом может выступать родственник, друг, просто хороший человек, единственное условие — чтобы вы ему действительно доверяли. Доверить можно как осуществление отдельных действий, так и абсолютно все свои действия (в последнем случае это называется генеральной доверенностью), как конкретному лицу, так и какой-то фирме (юридическому лицу). Того, кто доверяет свои действия, юристы называют доверителем, а тот, кто исполняет за вас вашу работу, называется уполномоченным представителем, или посредником. Уполномоченный представитель, или посредник, может что-то делать за вас, только имея соответствующий удостоверяющий вашу волю документ — доверенность. Нет такого документа — ничего за вас он делать не имеет права.
Доверенность предполагает, что уполномоченное вами лицо имеет право принимать решения согласно вашей воле, вести переговоры, заключать договоры и подписывать за вас документы. Последнее должно быть обязательно указано в доверенности (доверенность с правом подписи).
