Александр Ткач - Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

В соответствии с разделом VI Правил ведения книг учета документов информация о наличии арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества, а также об их снятии может содержаться также и в книге учета арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества, которая предназначена для внесения записей о поступивших в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копиях решений (постановлений, определений) о наложении арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества, по которым отсутствуют разделы ЕГРП, в связи с чем арест (запрещение) не может быть зарегистрирован в ЕГРП в порядке, установленном Законом.

Если в ЕГРП имеется запись о зарегистрированном ограничении (обременении) права, например аренды, рекомендуется проверить указание на наличие этого ограничения (обременения) в договоре, представленном на регистрацию сделки и (или) перехода права. В случае отсутствия такого указания в договоре в государственной регистрации может быть отказано в соответствии с абз. 7 п.1 ст.20 Закона. Вместе с тем в случае, когда отсутствуют препятствия для устранения заявителем (заявителями) данного основания для отказа в государственной регистрации (например, стороны сделки могут заключить соглашение о внесении в договор соответствующих дополнений), рекомендуется рассмотреть вопрос о ее приостановлении в соответствии с п.1 ст.19 Закона.

В случаях, когда заявитель ходатайствует о государственной регистрации перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества, которая возможна только при наличии в ЕГРП записи о вещном праве на данный объект недвижимости (п.2 ст.13 Закона), и в ЕГРП отсутствует запись о вещном праве, рекомендуется приостановить государственную регистрацию в соответствии с п.1 ст.19 Закона, указав в уведомлении о приостановлении государственной регистрации причины приостановления со ссылкой на п.2 ст.13 Закона. Вопрос о приостановлении государственной регистрации в указанном случае может не быть поставлен органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в случае, когда в ЕГРП отсутствует запись о праве, возникающем именно с момента государственной регистрации и приобретенном лицом после введения в действие Закона, т.е. после 31 января 1998г. (ст.ст.8, 223 ГК РФ, ст.4 Закона), поскольку в данном случае в государственной регистрации может быть отказано на основании соответствующего абзаца п.1 ст.20 Закона.

При проверке юридической силы правоустанавливающих документов в зависимости от вида документа Минюст России рекомендует в том числе проверить:

соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа (п.1 ст.17, п.1 ст.18, п.1 ст.20 Закона);

обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, а также соблюден ли порядок издания таких актов, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт (ст.9, п.1 ст.17, п.1 ст.20 Закона);

наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица (ст.9, п.1 ст.20 Закона), например у продавца и его представителя (если сделка совершается представителем).

При проведении правовой экспертизы следует принимать во внимание то, что компетенция органа государственной власти или местного самоуправления, издавшего акт о правах на недвижимое имущество, устанавливается соответствующими правовыми актами, в том числе актами, определяющими статус, задачи, полномочия и функции этого органа.

Согласно п.1 ст.13 Закона законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения (нотариальная или простая письменная) как в случае регистрации самой сделки, так и в случае регистрации на ее основании перехода, ограничения (обременения) права.

С учетом требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к договорам, при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) рекомендуется проверять в том числе следующее:

право- и дееспособность сторон (ст.ст.17, 21, 48, 49 ГК РФ);

наличие полномочий у представителей (ст.182 ГК РФ), если сделка совершена представителями;

наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора (ст.432 ГК РФ);

соблюдение формы договора, установленной законом или соглашением сторон (ст.ст.164, 434 ГК РФ);

принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися собственниками имущества в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником (ст.9, п.1 ст.20 Закона);

соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях (п.п.2 и 3 ст.209 ГК РФ, п.1 ст.20 Закона).

При проведении правовой экспертизы сделки рекомендуется принимать во внимание то, что согласно п.3 ст.160 ГК РФ в случае, если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписать сделку, то по его просьбе сделка может быть подписана другим лицом, и подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом или иным должностным лицом, имеющим право совершить такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не может подписать ее собственноручно.

При государственной регистрации перехода права на основании сделки рекомендуется проверять в том числе факт исполнения ее условий, с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества (например, исполнения отлагательных условий сделки, необходимых для перехода права (п.1 ст.157 ГК РФ), оплаты недвижимости, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до оплаты товара (ст.491 ГК РФ) и т.д.). При этом рекомендуется учитывать то, что согласно абз. 8 п.1 ст.20 Закона в государственной регистрации права может быть отказано, если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

Если на совершение сделки с объектом недвижимого имущества в соответствии с законом требуется согласие третьих лиц, в пользу которых установлены и зарегистрированы ограничения (обременения) права собственника (например, согласие получателя ренты — статья 604 ГК РФ), то проверяется наличие такого согласия и указания в договоре, представленном на государственную регистрацию сделки и (или) перехода права, условий, обременяющих (ограничивающих) права собственника.

Учитывая то, что на основании п.23 Правил ведения ЕГРП сведения об объекте недвижимого имущества вносятся в подраздел I ЕГРП на основании документов, удостоверенных государственной организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества, но в соответствии с абз. 3 п.8 ст.12 Закона правоустанавливающий документ имеет приоритет перед записями ЕГРП, при проведении правовой экспертизы документов и проверке законности сделки рекомендуется удостовериться в том, что сведения об объекте недвижимого имущества, указанные в документах, удостоверенных государственной организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества, соответствуют аналогичным сведениям, указанным в правоустанавливающем документе.

При выявлении расхождений аналогичных сведений в названных документах рекомендуется приостановить государственную регистрацию, о чем уведомить заявителя, и в том числе направить соответствующий запрос в порядке, установленном п.3 ст.8 Закона, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества, удостоверившую документ, содержащий сведения об описании объекта недвижимости.

В соответствии с п.1 ст.13, ст.ст.19, 20 Закона по результатам правовой экспертизы документов и проверки законности сделки государственным регистратором может быть принято одно из следующих решений:

зарегистрировать заявленное право, сделку, ограничения (обременения) права;

приостановить государственную регистрацию с целью устранения причин, препятствующих государственной регистрации, в том числе для получения дополнительных документов;

отказать в государственной регистрации.

В случае если государственная регистрация была приостановлена в связи с отсутствием какого-либо документа, необходимого для государственной регистрации, после его представления (получения) проводится дополнительная правовая экспертиза.

В случае, когда заверенная копия решения о наложении ареста (п.3 ст.28 Закона) представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не органом, наложившим арест на недвижимое имущество, а иными лицами (например, истцом), в целях проведения государственной регистрации ареста рекомендуется предварительно запросить у названного органа сведения о том, не снят ли данный арест на момент рассмотрения вопроса о его государственной регистрации.