Алла Афонина - Практическое применение нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»

Подводя итог сказанному, нужно отметить следующее. Возможно следующее применение норм об ипотеке в отношении строящихся многоквартирных жилых домов:

1) в силу положений ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» залог на земельный участок и строящийся объект возникает после регистрации первого договора об участии в долевом строительстве. В этом случае в роли залогодержателя выступают участники долевого строительства, а залогодателем – застройщик строительства;

2) если застройщиком строительства был получен кредит на строительство до подписания первого договора с участником долевого строительства, залогодержателем указанного имущества, является банк. Но от него получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии со следующим порядком. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями – банками или иными кредитными организациями, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований;

3) после подписания первого договора с участником долевого строительства застройщик вправе заключать договор последующего залога с кредитной организацией.

Ипотечное жилищное кредитование является главным направлением государственной поддержки населения в сфере жилищного строительства.

Ипотека жилья имеет ряд особенностей.

Ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения погашения ссуды, займа, предоставленных для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры).

В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке соответственно применяются правила ФЗ «Об ипотеке» жилого дома и квартиры.

В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий залогодателю на праве собственности. Согласно п. 2 ст. 74 ФЗ «Об ипотеке» ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки, если гражданин – его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение.

Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ для совершения сделок с имуществом подопечных.

Нормы, регулирующие опеку и попечительство, установлены ГК РФ. Согласно ст. 31 ГК РФ опека и попечительство устанавливаются для защиты прав и интересов недееспособных или не полностью дееспособных граждан. Опека и попечительство над несовершеннолетними устанавливаются при отсутствии у них родителей, усыновителей, лишении судом родителей родительских прав, а также в случаях, когда такие граждане по иным причинам остались без родительского попечения, в частности когда родители уклоняются от их воспитания либо защиты их прав и интересов. В соответствии со ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие.

Решение органов опеки и попечительства может быть оспорено в суде.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

Жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Данный залог является залогом в силу договора и к нему применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Глава 5. Порядок перевода, перепланировки, передачи в социальный и коммерческий найм жилого помещения

1. Перевод жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые. Смена правового статуса помещения

Согласно ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан, именно с понятием «постоянное проживание» связывается термин «жилое помещение». Значит, использоваться они должны в соответствии с их назначением (для проживания в них физических лиц). Размещение промышленных производств, а также по аналогии предприятий, организаций, иных учреждений, занимающихся коммерческой деятельностью, в жилых домах запрещено. Это допускается только после перевода жилого помещения в нежилое.

А перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (ст. 288 ГК РФ), с учетом соблюдения требований Жилищного Кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности РФ (ст. 22 ЖК РФ).

Перед тем, как осуществить указанный перевод, собственник жилого помещения должен знать следующее. В связи с изменением функционального назначения помещения, переводом его из группы жилых помещений в группу нежилых, меняется его правовой статус. Нужно отметить, что в ГК РФ кроме указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых в ст. 288 нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается. С другой стороны в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ст. 1 нежилое помещение прямо названо в числе самостоятельных объектов недвижимости. Отсутствие правового режима нежилых помещений при том, что они признаны объектами недвижимости, вызывает неоднозначное отношение к данному вопросу и порождает споры и различные толкования. Является ли нежилое помещение только технической частью здания (чердаки, подвалы, лестничные клетки и т. д., которые не могут быть самостоятельным объектом и являются вспомогательной частью общего имущества здания), или оно представляет собой самостоятельный объект недвижимости.