Татьяна Семенистая - Все о недвижимости. Покупка, продажа, налоги, аренда, наследование, дарение
Налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц — это документ, по которому физические лица отчитываются о сумме полученных ими доходов и относящимся к ним расходов. К порядку заполнения декларации предъявляются определенные требования. Разработаны специальные бланки деклараций.
Декларацию можно заполнить как от руки, так и в электронном виде.
В соответствии с п. 1 и п. 3 ст. 122 Налогового кодекса РФ, если собственник вовремя не заплатит налог, его ждет штраф в размере:
— 20 % от неуплаченной суммы налога, если налог не был оплачен по независящим от собственника причинам;
— 40 % от неуплаченной суммы налога, если собственник умышленно не платит налог при сдаче квартиры в аренду.
Имею в собственности две квартиры, которые сдаю в аренду. Одну за 20 000 рублей в месяц, другую за 38 000 рублей в месяц. Сама живу в частном доме. Квартиры сдаю официально, поэтому буду подавать декларацию и платить налог. Каким образом я могу минимизировать сумму налога, подлежащего уплате?
Вариант первый — 90 480 рублей.
Вариант второй — 41 760 рублей.
Вариант третий: стоимость патента на сдачу в аренду устанавливается в каждом муниципалитете исходя из средних ставок арендной платы данного муниципального образования.
Существует несколько вариантов для легализации своих доходов от сдачи квартиры в аренду. Рассмотрим каждый из них и посчитаем выгоду.
Вариант первый: сдайте квартиру как физлицо, подайте декларацию по форме 3-НДФЛ и заплатите налог в размере 13 % от арендной платы.
В этом случае сумма вашего платежа составит:
20 000 рублей (доход от 1-й квартиры) + 38 000 рублей (доход от 2-й квартиры) = 58 000 рублей (доход от 2 квартир в месяц).
58 000 рублей × 12 месяцев = 696 000 рублей (годовой доход от сдачи квартир в аренду, подлежащий налогообложению по ставке 13 %).
696 000 рублей × 13 % (ставка налога) = 90 480 рублей (сумма налога, подлежащая уплате).
Вариант второй: зарегистрируйте ИП. В качестве системы налогообложения выберите упрощенную систему налогообложения (УСН), а налоговую базу — доходы. В этом случае ставка налога составит 6 % от доходов, то есть от арендной платы.
6% от арендной платы, полученной вами за год:
696 000 рублей × 6 % = 41 760 рублей.
Налог необходимо оплачивать раз в год, также нужно подавать декларацию до 30 апреля.
После регистрации в качестве индивидуального предпринимателя у вас возникает также обязанность по уплате налогов в Пенсионный фонд (ПФР) и Федеральный фонд обязательного медицинского страхования (ФФС).
Фиксированный платеж в Пенсионный фонд в 2014 году для ИП составил:
— на страховую часть пенсии — 17 328 рублей 48 копеек;
— на накопительную часть пенсии — 0 рублей;
— в Федеральный фонд обязательного медицинского страхования — 3 399 рублей 05 копеек.
Итого 20 727 рублей 53 копейки.
Кроме того, с 2014 года при накоплении дохода свыше 300 000 рублей (с начала года) ИП платит 1 % в ПФР с суммы дохода, превышающей 300 000 рублей (за год) дополнительно.
То есть в вашем случае вам необходимо будет заплатить в ПФР и ФСС следующую сумму:
696 000 рублей (доход за год) - 300 000 рублей = 396 000 рублей (доход, превышающий 300 000 рублей.
396 000 рублей × 1 % = 3 960 рублей.
20 727 рублей 53 копейки + 3 960 рублей = 24 687 рублей 53 копейки.
Индивидуальные предприниматели, которые произвели отчисления в ПФР и ФСС, имеют право уменьшить сумму, подлежащую уплате в качестве налога, на доход 6 % на сумму произведенных платежей.
Таким образом, зарегистрировавшись в качестве предпринимателя, вам необходимо будет заплатить за год налогов на сумму:
В ПФР и ФСС — 24 687 рублей 53 копейки.
В качестве налога на доходы — 41 760 рублей (6 %) - 24 687 рублей 53 коп.(уменьшение суммы налога) = 17 072 рубля 47 копеек.
Всего 41 760 рублей.
Возможен и третий вариант.
Вы можете приобрести патент на сдачу квартиры в аренду. Для этого тоже необходимо регистрировать ИП.
Сумма налога, подлежащая к уплате, рассчитывается как 6 % от предполагаемого дохода от сдачи в аренду жилья.
Предполагаемый доход устанавливается на законодательном уровне. И для каждого региона и муниципального образования он разный. Например, в Москве в 2014 году предполагаемый доход от сдачи квартиры в аренду установлен в размере 1 000 000 рублей за год. Следовательно, сумма налога, подлежащего уплате за один объект, составляет:
1 000 000 рублей × 6 % = 60 000 рублей.
Если вы сдаете две квартиры, то сумма должна быть увеличена вдвое.
Таким образом, вариант, который позволяет максимально минимизировать налоговые платежи при сдаче квартиры в аренду, — это второй вариант — открыть ИП с УСН.
Имущественный налоговый вычет при покупке жилья
На какие расходы при приобретении жилья может быть предоставлен имущественный налоговый вычет?
Приобретенные квартира, дом, земельный участок должны находиться на территории РФ.
В состав расходов, на которые предоставляется налоговый вычет при приобретении жилья, включаются следующие:
— покупка квартиры;
— расходы на ремонт квартиры;
— покупка жилого дома;
— разработка проектной документации;
— затраты на приобретение строительных материалов;
— затраты на производство строительных работ;
— подключение канализации, газоснабжения, электро- и водоснабжения, включающие подготовку проектной документации и стоимость работ по монтажу и подключению;
— покупка земельного участка;
— расходы по уплате процентов по ипотечному кредиту.
Кто может воспользоваться правом на возврат налога при покупке квартиры?
В соответствии со ст. 220 Налогового кодекса РФ, правом возврата налога при приобретении или строительстве жилья обладает любой резидент РФ (лицо, проживающее на территории РФ не менее 183 дней в течение налогового периода (год), независимо от того, гражданином какой страны он является), получающий доход и уплачивающий с него налог.
Получить налоговый вычет при покупке жилья можно только один раз в жизни.
Если жилье (комната, квартира, дом) было оформлено на несовершеннолетнего, право получить возврат подоходного налога имеет любой из родителей.
Если жилье приобретено пенсионером, который уже не получает доход и не является плательщиком подоходного налога, то он может обратиться за возвратом подоходного налога, уплаченного за последние три года до выхода на пенсию.
Ставка налога на доходы физических лиц составляет 13 %.
Максимальная сумма, с которой может быть возвращен уплаченный подоходный налог, — 2 000 000 рублей. То есть максимальная сумма, которую вы можете вернуть в качестве уплаченного подоходного налога, при стоимости квартиры 2 000 000 рублей и выше, — 260 000 рублей (13 % от 2 000 000 рублей).
Сумма 260 000 рублей выплачивается постепенно по частям в размере уплаченного подоходного налога за налоговый период.
Я неработающий пенсионер. Шесть месяцев назад вышел на пенсию. Поменял квартиру через куплю-продажу. Приобретенная квартира стоит 3 000 000 рублей. Могу ли я рассчитывать на налоговый вычет, если моя зарплата до выхода на пенсию была официальной и составляла 37 000 рублей в месяц?
Да, вы имеете право на получение возврата НДФЛ, уплаченного вами за последние три года до покупки квартиры.
Сумма налогового вычета составляет 144 300 рублей.
01.01.2012 г. вступил в действие Федеральный закон 330-ФЗ, который внес изменения в Налоговый кодекс РФ, в частности, в п.1 ст. 220.
В соответствии с этими изменениями человек, получающий пенсию, то есть доход, не облагаемый налогом на доходы физических лиц, может при покупке квартиры перенести имущественный вычет или его остаток на налоговые периоды, предшествующие покупке квартиры, но не более трех лет.
То есть если неработающий пенсионер за три года до приобретения квартиры работал и получал доход, с которого выплачивался налог НДФЛ, то он имеет право получить возврат этого налога за период три года до оформления сделки.
В вашем случае не прошло еще трех лет после выхода на пенсию, поэтому вы имеете право на возврат перечисленного налога на доходы за последние три года. При этом сумма не должна превышать 260 000 рублей, то есть максимальная сумма, с которой возвращается налог — 2 000 000 рублей.
Для того чтобы получить налоговый вычет, вам необходимо обратиться в налоговую инспекцию с заявлением о предоставлении вычета. В заявлении укажите, что вы являетесь неработающим пенсионером. Также к заявлению приложите декларацию по форме 3-НДФЛ, копию документов на квартиру (договор купли-продажи, акт приема-передачи, свидетельство о государственной регистрации права).
