Г Чубуков - Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации
9. Особенности государственной регистрации сервитутов предусмотрены ст.27 ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[138]. С заявлением в регистрирующий орган может обратиться либо собственник обремененного земельного участка, либо лицо, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у него соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Статья 24
Безвозмездное срочное пользование земельными участками
1. Статья представляет собой исключение из принципа платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подп.7 п.1 ст.1 Кодекса).
В п.1 комментируемой статьи содержится исчерпывающий перечень случаев предоставления земельных участков в безвозмездное срочное пользование. Из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельные участки могут предоставляться только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления, причем на срок не более одного года.
В октябре 2004г. п.1 ст.24 Кодекса был дополнен новой категорией организаций, которым могут предоставляться в безвозмездное срочное пользование земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности — такие участки предоставляются религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения на срок строительства. Также вышеперечисленные земельные участки предоставляются религиозным организациям для безвозмездного пользования зданиями, строениями, сооружениями религиозного и благотворительного назначения на срок такого пользования[139].
На основании п.3 ст.129, п.3 ст.209 ГК РФ собственник вправе пользоваться и распоряжаться земельным участком в пределах, допускаемых федеральным законом, в частности, он вправе передать участок в безвозмездное срочное пользование. Все условия такого пользования, включая срок, должны устанавливаться договором, заключение которого предусмотрено п.2 ст.264 ГК РФ. Согласно п.3 ст.264 ГК РФ владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться земельным участком, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. При этом следует также иметь в виду положение п.2 ст.690 ГК РФ, которым коммерческой организации запрещается передавать имущество в безвозмездное пользование лицам, являющимся учредителями (участниками), руководителями, членами органов управления или контроля такой организации.
Согласно п.6 ст.87 Кодекса в безвозмездное срочное пользование для сельскохозяйственного производства и иного использования могут предоставляться земли промышленности и иного специального назначения.
2. Возможность предоставления служебных наделов отдельным лицам предусматривалась и ранее в ст.85-86 ЗК 1991г.
Согласно п.2 комментируемой статьи служебные наделы предоставляются работникам на основании их заявлений на период существования трудовых отношений. Решение о предоставлении служебного надела принимается организацией, в которой работник осуществляет трудовую деятельность. Надел предоставляется из числа земель, принадлежащих такой организации.
Пункт 2 предусматривает, что категории работников организаций отдельных отраслей экономики, имеющих право на получение служебных наделов, а также условия их предоставления устанавливаются законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. В частности, Московской областной Думой (решение N 12/139 от 18.05.2005г.) был принят за основу проект закона Московской области "О категориях работников организаций отдельных отраслей экономики, имеющих право на получение служебных наделов, и условиях их предоставления в Московской области".
В настоящее время данные отношения регулируются также постановлением Совета Министров РСФСР от 20.03.1965г. N 369 (в редакции постановлений Совета Министров РСФСР от 21.04.1972г. N 248 и Правительства РФ от 26.02.1992г. N 119) "О служебных земельных наделах работников лесного хозяйства и лесной промышленности, охотничьих хозяйств, линейных работников железнодорожного транспорта, автомобильных дорог, речного флота"[140].
Право безвозмездного срочного пользования земельным участком подлежит государственной регистрации в соответствии с нормами ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Глава V
Возникновение прав на землю
Статья 25
Основания возникновения прав на землю
1. ЗК РФ 1991г. не содержал специальной статьи, посвященной основаниям возникновения прав на земельные участки.
Кодекс (подп.1 п.1 ст.1) рассматривает землю не только как важнейший природный объект, но и как недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав. Поэтому неудивительно, что среди оснований возникновения прав на землю важное место отведено тем, которые установлены гражданским законодательством. В связи с этим прежде всего следует обратить внимание на ст.8 ГК РФ, которая содержит перечень наиболее типичных оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, а также гл.14 ГК РФ, содержащую основания приобретения права собственности (при анализе норм данной главы необходимо учитывать специфику недвижимости как объекта гражданских прав).
В отношении земельных участков наиболее распространенными основаниями следует признать акты государственных органов и органов местного самоуправления, в соответствии с которыми осуществляется предоставление земельных участков (ст.28-29 Кодекса), а также договоры и иные сделки — активные действия субъектов гражданского права (см., например, ст.22, 37 Кодекса, п.3 ст.274, ст.549 ГК РФ). Права на землю могут возникнуть и на основании правопреемства, например, когда к наследнику умершего гражданина переходит право пожизненного наследуемого владения принадлежавшим последнему земельным участком (п.2 ст.21 Кодекса). Возможно возникновение прав на земельные участки из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности (см. п.3 ст.274 ГК; ст.59 Кодекса). При этом следует иметь в виду, что если при рассмотрении заявления об установлении факта принадлежности земельного участка выяснится, что возник спор о праве, то заявление должно остаться без рассмотрения[141].
Основания возникновения прав на земельные участки могут быть установлены только федеральными законами. Среди иных федеральных законов можно назвать сам Кодекс (например, ст.15, 20-24), федеральные законы, предусматривающие возможность установления публичных сервитутов (см. п.2 ст.23 Кодекса и комментарий к указанному пункту) и др.
Все перечисленные основания возникновения прав на землю будут иметь место лишь в случае их надлежащего оформления. В соответствии с комментируемой статьей, а также с п.2 ст.8, ст.131 ГК РФ и ст.2, 4 ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на земельные участки подлежат обязательной государственной регистрации, когда государство специальным юридическим актом признает и подтверждает возникновение прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и именно с этого момента право будет считаться возникшим (п.2 ст.8 ГК РФ). Пункт 1 ст.3 Вводного закона предусматривает обязательное переоформление лишь для прав на землю, не предусмотренных ст.15, 20-24 Кодекса. Права, перечисленные в указанных статьях, могут подтверждаться государственными актами, свидетельствами и иными документами, названными в п.9 ст.3 Вводного закона.
2. И ГК РФ, и ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" различают регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с таким имуществом. В особо важных случаях, когда необходим дополнительный контроль за динамикой имущественных отношений с таким важным объектом, как земля, предусмотрена отдельная регистрация сделок, объектами которых выступают земельные участки (см., например, п.3 ст.339, ст.584, п.2 ст.609 ГК РФ). Но данное положение не должно трактоваться расширительно — все случаи регистрации таких сделок должны быть указаны в федеральных законах[142].
3. С начала 90-х годов происходила глобальная реформа всего российского законодательства, его адаптация к новым экономическим реалиям. В частности, кардинально изменились отношения собственности. Закон РСФСР от 24.12.1990г. "О собственности в РСФСР"[143] в ст.6 провозгласил возможность установления частной собственности на земельные участки, чем отменил существовавшую десятилетиями государственную монополию на землю.
