Алена Нариньяни - Жилищно-коммунальное хозяйство. Вся правда о том, как нас обманывают
Есть ли способы, как противостоять этому воровству? Конечно, есть. И я постараюсь в таком же нумерологическом порядке вам рассказать, как предупредить это воровство.
1. Ежемесячно требуйте от должностных лиц ТСЖ (ЖСК) и управляющих организаций предоставления счетов, подтверждающих, сколько фактически было оплачено ресурсоснабжающим организациям. Имея общий счет на весь дом, вы легко сможете высчитать, какую сумму надлежит вам оплатить за вашу квартиру.
2. Требуйте от должностных лиц ТСЖ (ЖСК) и управляющих организаций заключения договора на условиях, что оплата производится только за ремонт в случае поломки, то есть никакого абонентского обслуживания.
3. Решение о сдаче в аренду какого-либо общего имущества принимается только на общем собрании собственников помещений с обсуждением существенного условия договора, а именно стоимости 1 кв. м, а также на какие нужды эти доходы направлять. Должностные лица ТСЖ (ЖСК) и управляющих организаций обязаны будут при заключении договора руководствоваться принятым решением.
4. Не поленитесь и не поскупитесь перед подписанием договора проконсультироваться с юристами, разбирающимися в вопросах ЖКХ, на предмет соответствия его закону, а также учитывает ли он ваши интересы или только интересы исполнителя, в дальнейшем это вам окупится многократно.
5. Примите решение на общем собрании собственников помещений, что все подрядные работы по ремонту вашего дома или иных возмездных услуг выполняются только по результатам открытого конкурса, выигрывает тот подрядчик, который предложит наиболее выгодные условия для вас. И конечно, строго контролируйте ход выполнения работ и результаты работ.
6. Требуйте с ревизионной комиссии профессионального, ответственного и качественного подхода к своим обязанностям, и в случае выявления ими значительного перерасхода денежных средств должностными лицами ТСЖ (ЖСК) немедленно следует передавать материалы в правоохранительные органы.
7. Выполнить аналогичные действия, указанные в п. 4 (см. выше).
8. Никому не платить никаких дополнительных расходов, кроме утвержденных на общем собрании собственников помещений.
9. Выполнить аналогичные действия, указанные в п. 3 (см. выше).
10. В этом случае вы вправе платить по тарифу, утвержденному для домов, в которых отсутствует лифт и мусоропровод, а также вправе обжаловать незаконные действия управляющих организаций в судебном порядке.
Глава 7. Ответственность за неоказание или недоброкачественное оказание коммунальных услуг
7.1. Кто несет ответственность за некачественные услуги ЖКХ
Как пояснила Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека в своем письме от 11 марта 2005 года № 0100/1745-05-32, не регулируются законодательством о защите прав потребителей гражданско-правовые отношения граждан с организациями (общественными объединениями, жилищно-строительными, дачно-строительными кооперативами, товариществами и т. д.), если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях. Однако законодательством о защите прав потребителей регулируются отношения по поводу предоставления этими организациями гражданам (в том числе членам этих организаций) платных услуг. Так, например, если уставом ЖСК предусмотрена обязанность кооператива обеспечивать оказание платных коммунальных услуг гражданам, то на отношения, возникающие по поводу предоставления указанных услуг, распространяется действие законодательства о защите прав потребителей.
По общему правилу отношения, регулируемые Законом «О защите прав потребителей», могут возникать из возмездных гражданско-правовых договоров на приобретение товаров, выполнение работ, оказание услуг, в частности (применительно к сфере ЖКХ):
• из договоров найма жилого помещения (в том числе социального найма) в части выполнения работ, оказания услуг по обеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится соответствующее жилое помещение, предоставления или обеспечения предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг, проведения текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг;
• из договоров подряда (бытового, строительного, на техническое обслуживание приватизированного, а также другого жилого помещения, находящегося в собственности граждан);
• из договора энергоснабжения, являющегося разновидностью договора купли-продажи, когда в качестве продавца соответствующего вида энергии (электричество, вода, газ, тепло) выступает энергоснабжающая организация.
В настоящее время все граждане, проживающие как в приватизированных, так и неприватизированных квартирах в многоквартирных жилых домах, являются потребителями жилищно-коммунальных услуг. Их исполнителем, т. е. стороной в правоотношениях, регулируемых соответствующими положениями ГК РФ, ЖК РФ, Законом РФ «О защите прав потребителей» и другими нормативно-правовыми документами, в контексте определения, данного в п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, являются юридические лица независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальные предприниматели, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений – иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы.
Помимо этого, при определении субъекта соответствующей ответственности перед потребителем необходимо иметь в виду, что в отдельных муниципальных образованиях сложилась практика, при которой фактическим исполнителем жилищно-коммунальных услуг является орган местного самоуправления, реализующий функции управляющей организации в отношении соответствующего муниципального жилищного фонда непосредственно через свои структурные подразделения. Подобная практика является неправомерной, так как свидетельствует о совмещении органом власти функций хозяйствующего субъекта, что противоречит соответствующим положениям ч. 3 ст. 15 ФЗ РФ «О защите конкуренции» от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ и в отдельных случаях по формальному признаку может затруднять осуществление защиты прав потребителей на основе правовых норм Закона о защите прав потребителей, поскольку указанный законодательный акт вообще не определяет органы государственной власти и местного самоуправления в качестве субъектов регулируемых им правоотношений.
При оценке договорных отношений, фактически сложившихся в сфере ЖКХ, особое внимание следует уделять рассмотрению обстоятельств отключения граждан-потребителей от источников электроэнергии, тепла, воды и т. д. Подобные действия на практике, как правило, осуществляются либо в качестве соответствующей «меры воздействия» на недобросовестных плательщиков жилищно-коммунальных услуг или являются следствием неоплаты ресурсоснабжающим организациям оказанных ими коммунальных услуг организациями-исполнителями, обеспечивающими предоставление этих услуг гражданам-потребителям и являющимися по отношению к ним обязанной стороной.
В соответствии с п. 3 ст. 541 ГК РФ гражданин, использующий энергию для бытового потребления, вправе использовать ее в необходимом ему количестве, а права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены только федеральным законом и только в той мере (согласно п. 3 ст. 55 Конституции РФ), в какой это необходимо для целей, прямо определенных указанной статьей Основного закона РФ.
Исходя из соответствующих положений абз. «а», «б» п. 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, обеспечение потребителей жилищно-коммунальных услуг надлежащим теплоснабжением, электроснабжением, холодным и горячим водоснабжением является для исполнителя обязательным.
При этом, согласно п. 5 ст. 4 Закона о защите прав потребителей и абз. «б» п. 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, каждый потребитель имеет право на то, чтобы услуги, связанные с энерго-, тепло– и водоснабжением занимаемого им жилого помещения, соответствовали по качеству обязательным требованиям нормативов и стандартов, санитарных правил и норм и условиям договора.
В соответствии с п. 1 ст. 547 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору энергоснабжения сторона, нарушившая обязательство, обязана возместить причиненный этим реальный ущерб (п. 1 ст. 15 ГК РФ).
В контексте соответствующих положений п. 3 ст. 541, п. 2, 3 ст. 546 ГК РФ и п. 79 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам единственным основанием для перерыва (прекращения, ограничения) в подаче гражданам указанных энергоресурсов могут служить необходимость проведения плановых или неотложных работ в системе энергообеспечения, а также стихийные бедствия и чрезвычайные ситуации, не зависящие от исполнителя и ресурсоснабжающих предприятий (в частности, перерыв в подаче, прекращение или ограничение подачи энергии без согласования с абонентом и без соответствующего его предупреждения допускаются в случае необходимости принять неотложные меры по предотвращению или ликвидации аварии, при условии немедленного уведомления абонента об этом).
