Александр Зрелов - Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты

Приказ Минюста России от 1 июля 2002г. N 184 "Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения ГРПНИСН" (в ред. от 12.11.2003);

Приказ Минюста России от 24 декабря 2001г. N 343 "Об утверждении правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при ГРПНИСН" (в ред. от 19.11.2003);

Приказ Минюста России от 20 июля 2004г. N 126 "Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на НИ и сделок с ним";

Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2003г. N 580 "Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей учреждениями юстиции по ГРПНИСН" (в ред. от 12.11.2004 — с 2005 г.);

Приказ Минюста России от 27 июня 2003г. N 152 "Об утверждении инструкции о порядке ГРПНИСН в кондоминиумах" (в ред. от 19.11.2003);

Приказ Минюста России от 25 марта 2003г. N 70 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на НИ" (в ред. от 12.11.2003);

Приказ Минюста России от 1 июля 2002г. N 183 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты НИ, находящиеся на территориях различных регистрационных округов" (в ред. от 19.11.2003);

Приказ Минюста России N 193, Минимущества РФ N 17, Госстроя РФ N 2, Росземкадастра N 169 от 03 июля 2000г. "Об утверждении Инструкции о государственной регистрации прав и сделок с объектами НИ, расположенными на территории нескольких регистрационных округов";

Приказ Госстроя РФ от 24 мая 2002г. N 90 "Об утверждении Методических рекомендаций по технической инвентаризации и государственному техническому учету объектов НИ нефтегазовой промышленности и составлению технической документации для целей государственной регистрации прав на них" (фактически не действует в настоящее время ввиду отсутствия регистрации в Минюсте);

Приказ Минюста России N 289, Минэкономразвития РФ N 422, Минимущества РФ N 224, Госстроя РФ N 243 от 30 октября 2001г. "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке проведения государственной регистрации прав на объекты НИ — энергетические производственно-технологические комплексы электростанций и электросетевые комплексы".

В скором будущем в указанные нормативные правовые акты, по всей видимости, будут вноситься определенные технические изменения, связанные с общим изменением организационной составляющей системы ГРПНИСН. 

Раздел II. Процедура государственной регистрации

Общая характеристика этапов государственной регистрации

В соответствии с Федеральным законом ГРПНИСН проводится на всей территории Российской Федерации. С 31 января 1998г. действуют Правила ведения Единого государственного реестра прав на НИ и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. N 219.

Датой государственной регистрации прав, а также сделок с НИ является дата внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав. Это означает, что с этой даты:

договор, предметом которого является НИ, если иное не предусмотрено законом, считается заключенным (п.3 ст.433 ГК РФ);

право собственности у приобретателя НИ по договору в случаях, когда оно требует государственной регистрации и если иное не предусмотрено законом, считается возникшим (п.2 ст.223 ГК РФ);

право собственности, возникшее не из сделки (ст.219 ГК РФ, ст.25 Закона), а также иное право, подлежащее государственной регистрации, считаются возникшими. С этой же даты, по общему правилу, считаются прекратившимися права на НИ, возникшие ранее.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения НИ в пределах регистрационного округа. Регистрационный округ, в соответствии со статьей 1 Федерального закона о регистрации прав, представляет собой территорию, на которой действует орган по регистрации прав на НИ и сделок с ним. Регистрационные округа создаются субъектами Российской Федерации в границах, как правило, совпадающих с границами административно-территориальных единиц.

Регистрирующий орган, осуществляющий регистрацию на территории одного регистрационного округа, не может производить ГРПНИ, находящееся на территории другого субъекта Российской Федерации (в другом регистрационном округе), а также регистрацию сделок с ним. Исключение составляют так называемые "протяженные объекты" — трубопроводы (газо, нефте и нефте продуктопроводы), линии электропередач, кабельные линии связи, железные дороги и автотрассы, проходящие по территории нескольких регистрационных округов. Регистрация прав на такие объекты производится в соответствии с положениями Приказа Минюста России N 193, Минимущества РФ N 17, Госстроя РФ N 2, Росземкадастра N 169 от 03 июля 2000г. "Об утверждении Инструкции о государственной регистрации прав и сделок с объектами НИ, расположенными на территории нескольких регистрационных округов".

Процедура ГРПНИ заключается в прохождении следующих стадий:

прием документов, необходимых для государственной регистрации сделки с объектом НИ и (или) права (его возникновения, перехода, прекращения), ограничения (обременения) права, отвечающих требованиям Закона, и их регистрацию в книге учета входящих документов (статьи 12, 13, 16, 17, 18 Федерального закона о регистрации прав);

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов. В ходе такой экспертизы, среди прочего, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект НИ, проверка действительности по данных заявителем документов и наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации (статьи 9, 13, 17 Закона);

внесение записей в Единый государственный реестр прав на НИ и сделок с ним (далее — Единый государственный реестр прав) при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (статьи 9, 13 Закона);

удостоверение проведенной государственной регистрации посредством совершения специальных регистрационных надписей на документах, выражающих содержание сделки, и выдача свидетельства о государственной регистрации права. На этой стадии также осуществляется возврат подлинных экземпляров документов, представленных заявителем на государственную регистрацию (статьи 9, 13, 14, 18 Закона).

На стадии приема заявлений осуществляются прием и регистрация заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации. В случае отказа в приеме документов действия регистратора могут быть обжалованы в судебном порядке (в суде общей юрисдикции или арбитражном суде).

Во время стадии правовой экспертизы:

проверяется действительность поданных заявителем документов;

выявляется соответствие представленных на государственную регистрацию документов законодательству Российской Федерации;

проводится проверка законности сделки;

устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на объект НИ;

выявляются другие основания для приостановления или отказа в государственной регистрации.

Регистрационный процесс во время этой стадии может быть приостановлен (не более чем на месяц) по инициативе регистратора прав, если у него возникли сомнения в наличии оснований для государственной регистрации в целях подтверждения подлинности представленных документов (п.2 ст.19 Закона о регистрации). Регистрация также может быть приостановлена, но не более чем на три месяца, и по мотивированному заявлению правообладателя или уполномоченного им лица. В таком заявлении указываются причины, послужившие его основанием, и срок, необходимый для приостановления (п.3 ст.19 Закона о регистрации). В порядке, установленном законодательством, государственная регистрация может быть приостановлена и на основании определения или решения суда (п.4 ст.19 Закона о регистрации).

Согласно пункту 3 статьи 13 Закона установленный им от счет месячного срока проведения государственной регистрации начинается со дня подачи (представления) документов на государственную регистрацию. При исчислении окончания срока проведения государственной регистрации рекомендуется руководствоваться положениями главы 11 Гражданского кодекса РФ.

Не позднее чем в предусмотренный срок проведения государственной регистрации регистратором прав на НИ и сделок с ним должно быть осуществлено одно из следующих действий:

внесена запись в Единый государственный реестр прав и удостоверена проведенная государственная регистрация (статьи 9, 12, 13, 14 Закона);