Виталий Семенихин - Аренда
5.9. В случае невозможности достигнуть согласия путем переговоров, неисполнения или ненадлежащего исполнения условий настоящего Договора одной из сторон Договор может быть расторгнут в суде общей юрисдикции в установленном законом порядке.
6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ
6.1. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.
Арендодатель: Калинина Наталья Семеновна Арендатор: ООО «Селена»,
паспорт серии 5215, № 265874, адрес: г. Омск, ул. Красный Путь, д. 15 А,
выдан 18.11.2003 г УВД ОАО г. Омска т. 42–52-82
адрес: г. Омск ул. Гуртьева д. 5 кв. 65, ИНН: 5506002449,
т. 68-62-04 р/с 40703812901040000010
в ОАО «Омск-Банк» г. Омск,
к/с: 30101810500000000411
БИК: 044525222
Арендодатель: Арендатор: генеральный директор
Калинина /Калинина Н.С./ Миронов /Миронов Д.В./
(подпись) (подпись)
М.П.
Следует отметить, что доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, находящегося в Российской Федерации, признаются объектом обложения налогом на доходы физических лиц (далее – НДФЛ). Об этом сказано в подпункте 4 пункта 1 статьи 208, пункте 1 статьи 209 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ). Дата фактического получения дохода – день его выплаты, в том числе перечисления на счет налогоплательщика в банке (подпункт 1 пункта 1 статьи 223 НК РФ). Налоговая ставка – 13 % (пункт 1 статьи 224 НК РФ).
Пунктом 1 статьи 226 НК РФ установлено, что российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в пункте 2 статьи 226 НК РФ, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога.
Согласно пункту 2 статьи 226 НК РФ исчисление сумм и уплата налога производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со статьями 214.1, 214.3, 214.4, 227, 227.1 и 228 НК РФ с зачетом ранее удержанных сумм налога.
В свою очередь, на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 228 НК РФ физические лица самостоятельно исчисляют и уплачивают НДФЛ, исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества.
Таким образом, если арендатором является российская организация, то она на основании статьи 226 НК РФ обязана исчислить, удержать и перечислить в соответствующий бюджет сумму НДФЛ с сумм арендной платы, выплачиваемой арендодателю – физическому лицу. Если же арендатором является иностранная организация, то обязанность по исчислению и уплате НДФЛ с таких доходов возложена на налогоплательщика в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 228 НК РФ. Аналогичное мнение высказано в Письме Минфина Российской Федерации от 20 июля 2009 года № 03-04-06-01/178. Заметим, что о признании российской организации – арендатора налоговым агентом при выплате физическому лицу – арендодателю доходов от сдачи имущества в аренду сказано и в более позднем Письме Минфина Российской Федерации от 17 января 2011 года № 03-04-06/6-1. В данном Письме также сказано следующее: согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 211 НК РФ к доходам, полученным налогоплательщиком в натуральной форме, в частности, относится оплата (полностью или частично) за него организациями товаров (работ, услуг) или имущественных прав, в том числе коммунальных услуг, питания, отдыха, обучения в интересах налогоплательщика.
Следовательно, оплата организацией за работников и членов их семей расходов по аренде жилого помещения (включая оплату аренды гаража, Интернета и пр.) является их доходом, полученным в натуральной форме и, соответственно, указанные доходы должны включаться в налоговую базу сотрудников организации и членов их семей.
Итак, на основании вышеизложенного можно сказать, что у организации в отношении одних и тех же сумм возникает двойное налогообложение.
Лизинг недвижимости с его государственной регистрацией
На практике многие компании сталкиваются с необходимостью приобретения недвижимости в собственность. Но далеко не все компании могут отвлечь значительные средства на такую покупку. В такой ситуации одним из наиболее эффективных способов решения этой проблемы может стать лизинг недвижимости. Об особенностях лизинга объектов недвижимости мы и поговорим в нижеприведенном материале.
Гражданско-правовые основы лизинга.Правовые основы договора лизинга установлены Федеральным законом от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон о лизинге).
Согласно статье 2 названного Закона договор лизинга представляет собой договор, в соответствии с которым лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование.
Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество (пункт 1 статьи 3 Закона о лизинге).
Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения, за исключением продукции военного назначения, лизинг которой осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом от 19 июля 1998 года № 114-ФЗ «О военно-техническом сотрудничестве Российской Федерации с иностранными государствами» в порядке, установленном Президентом Российской Федерации, и технологического оборудования иностранного производства, лизинг которого осуществляется в порядке, установленном Президентом Российской Федерации.
Отметим, что договор лизинга недвижимости практически ничем не отличается от подобных сделок с прочими объектами – оборудованием, автотранспортом и так далее. В его основе лежит договор лизинга между лизингодателем и лизингополучателем и договор купли-продажи между лизинговой компанией и продавцом объекта недвижимости.
Для выполнения своих обязательств по договору лизинга субъекты лизинга заключают обязательные и сопутствующие договоры. К обязательным договорам относится договор купли-продажи. К сопутствующим договорам относятся договор о привлечении средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и другие (статья 15 Закона о лизинге). Заметим, что при лизинге недвижимости возможен и договор на аренду земельного участка, на котором возведен приобретаемый по лизингу объект недвижимости. При этом необходимо учитывать, что земельный участок можно взять только в аренду и на него не распространяется договор лизинга. Как было сказано выше, лизинг земельных участков запрещен действующим законодательством (статья 3 Закона о лизинге). В такой ситуации автор рекомендует заключать обособленные договора по пользованию землей. Кстати, при выкупе предмета лизинга лизингополучателем, права на земельный участок, в том числе право собственности или право аренды, в обязательном порядке переходят от лизингодателя к лизингополучателю. Данное положение установлено как Земельным кодексом Российской Федерации, так и Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ).
При заключении договоров купли-продажи и финансового лизинга объекта недвижимости следует особо уточнить, что здание или сооружение, которое является предметом лизинга, принадлежит передающей его стороне по праву собственности. Оно не должно быть предметом залога, на него не наложен арест, оно не является предметом иска третьих лиц.
Договор лизинга независимо от его срока заключается в письменной форме (пункт 1 статьи 15 Закона о лизинге).
Предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя, что следует из статьи 11 Закона о лизинге.
Предмет лизинга передается в лизинг вместе со всеми его принадлежностями и со всеми документами (техническим паспортом и другими), если иное не предусмотрено договором лизинга.
Согласно пункту 3 статьи 17 Закона о лизинге лизингополучатель за свой счет осуществляет техническое обслуживание предмета лизинга и обеспечивает его сохранность, а также осуществляет капитальный и текущий ремонт предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.
Лизингополучатель получает в пользование объект недвижимости и в течение срока лизинга выплачивает лизинговые платежи в порядке, сроки, форме и на условиях, предусмотренных в лизинговом договоре.
