Елена Латынова - Жилищные права: как отстоять жилищные права в суде, часто задаваемые вопросы
Согласно Закону о приватизации каждый гражданин имеет право на однократную бесплатную приватизацию занимаемого им жилого помещения, а согласно ст. 5 Закона РФ от 2 июля 1992 г. № 3185-1 «О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании» лица, страдающие психическими расстройствами, обладают всеми правами и свободами граждан, предусмотренными Конституцией и иным законодательством Российской Федерации. Ограничение прав и свобод лиц, страдающих психическими заболеваниями, только на основании психиатрического диагноза не допускается.
В соответствии со ст. 35 Конституции и ст. 18 ГК каждый вправе иметь имущество в собственности, совершать любые не противоречащие закону сделки. Какие-либо ограничения в реализации вышеуказанных прав для психически больных лиц законодательством не установлены.
Кроме того, п. 2 ст. 171 ГК установлено, что сделка, заключенная недееспособным, может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде недееспособного.
Таким образом, сделка, заключенная недееспособным, недействительна только тогда, когда она нарушает его интересы, которые он в силу стойкого психического заболевания не в состоянии понимать.
В силу аналогии закона не каждая сделка, заключенная гражданином, не способным понимать значение своих действий, может быть признана недействительной.
В данном случае приватизация квартиры ни в коей мере не нарушила интересы наследодателя, так как сделка по безвозмездной передаче жилья в его собственность была заключена исключительно к его выгоде.
Ни чьих прав или охраняемых законом интересов при приватизации спорной квартиры нарушено не было. Наследодатель ответчиков, при жизни одиноко проживавший в своей квартире, как и миллионы российских граждан, воспользовался своим правом на приватизацию занимаемой им квартиры.
...Гражданин В. подарил своей падчерице Н. 73 долю квартиры. Затем В. обратился в суд с иском о признании данного договора недействительным в части дарения им 73 доли квартиры на том основании, что после заключения договора отношение к нему Н. резко изменилось в худшую сторону.
В судебном заседании В. иск поддержал и пояснил, что при совершении сделки понимал, что дарит Н. свою долю квартиры. Однако после того, как он подарил Н. свою долю квартиры, она стала плохо к нему относиться, поэтому он хочет признать данный договор недействительным. Он указал на то, что при заключении указанной сделки как будто находился в каком-то тумане. Истец также отметил, что, подписывая договор, он заблуждался, т. е. не думал, что отношение к нему падчерицы изменится и его будут выгонять из дома.
Ответчица Н. иск не признала и пояснила, что это отношение отчима к ней изменилось, что скандалы происходят по его вине, а в остальном они как ранее жили, так и живут до настоящего времени.
Суд при рассмотрении этого дела учитывал, что существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.
Заблуждения относительно мотивов сделки не имеют существенного значения. Как следует из пояснений истца, он понимал значение своих действий – понимал, что дарит Н. 1/3 доли квартиры. Истец не является недееспособным или престарелым человеком. Из этого суд сделал вывод о том, что истец не заблуждался относительно природы совершаемой сделки. Его желание признать сделку недействительной на основании изменившихся отношений с ответчицей не может быть признано судом существенным, поскольку оно относится к мотивам заключения сделки и не имеет существенного значения. На основании таких данных суд пришел к выводу о том, что при заключении спорного договора каких-либо нарушений закона или заблуждений истца относительно природы сделки или других его существенных моментов не установлено.
...Истцом были заявлены требования о признании недействительным договора дарения доли ответчика в общей долевой собственности. Судом установлено, что между ответчиком и гражданкой 3. был заключен договор дарения принадлежащей ответчику доли в общей долевой собственности с истцом. Данный договор был заключен без согласия истца. Кроме того, в судебном заседании выяснилось, что фактически между сторонами был заключен договор купли-продажи доли. Факт купли-продажи подтверждался: пояснениями 3. на беседе по данному делу (к последующим ее пояснениям, данным в судебных заседаниях, суд отнесся критически, посчитав, что с учетом ее процессуального положения она пыталась избежать ответственности); распиской ответчика (его подпись на этой расписке подтверждалась заключением почерковедческой экспертизы, не доверять выводам которой у суда оснований не было). При таких обстоятельствах договор дарения явно являлся притворной сделкой.
В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК притворная сделка, т. е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке же, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.
В соответствии со ст. 250 ГК при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан был известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Данная обязанность ответчиком исполнена не была. А в соответствии со ст. 168 ГК сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна.
...При рассмотрении заявленных исковых требований о признании приватизации и последующего договора купли-продажи квартиры недействительными судом было установлено следующее. Нанимателем квартиры являлся ответчик по делу, кроме него в квартире проживали и были прописаны его 5 несовершеннолетних детей. По доверенности представитель ответчика В. приватизировал спорную квартиру в личную собственность ответчика, не включив несовершеннолетних детей в договор приватизации.
Заключенный договор приватизации жилого помещения противоречит ст. 7 Закона о приватизации, согласно требованиям которой в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетним собственность или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
Исходя из изложенного, суд признал договор приватизации жилого помещения недействительным по основаниям ст. 168 ГК, т. е. сделкой, не соответствующей требованиям закона.
Было также установлено, что через 20 дней после приватизации жилого помещения ответчик через своего представителя В. продал спорную квартиру гражданину Ш. Семья Ш. прописалась в купленную ими квартиру, сделала дорогостоящий ремонт и проживает там до настоящего времени.
Бесспорно установлено, что до приватизации и последовавшей за ней продажей спорной квартиры несовершеннолетние дети и сам ответчик были вывезены из этой квартиры и стали проживать без законных на то оснований в четырехкомнатной квартире, при этом оставаясь зарегистрированными в спорной квартире.
Из объяснений детей усматривалось, что их отец злоупотреблял спиртными напитками, приводил в гости в новую квартиру большое количество посторонних лиц, с которыми распивал спиртные напитки, не кормил детей и что они вынуждены были обратиться в органы опеки района, поскольку жить им было негде.
Судом было установлено, что заключенный ответчиком договор купли-продажи квартиры противоречил требованиям ст. 3 Закона о приватизации, в силу которого для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние (независимо от того, являются ли они собственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими), имеющие право пользования жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства.
Как установлено, разрешение на отчуждение квартиры ответчиком от органов опеки и попечительства не было получено, несмотря на то что дети были зарегистрированы в продаваемой квартире. Таким образом, сделка купли-продажи спорной квартиры повлекла за собой утрату несовершеннолетними спорного жилого помещения. Кроме того, деньги от продажи представитель ответчика использовал на приобретение для него и детей жилого помещения меньшей площадью, на первом этаже, к тому же холодного и сырого, малопригодного для проживания несовершеннолетних детей.
Доводы Ш. о том, что они являются добросовестными приобретателями, суд отверг по следующим основаниям:
