Виталий Семенихин - Аренда

В свою очередь арендатор сумму налога, уплаченную арендодателю в составе арендной платы, принимает к вычету, но только при условии того, что условия главы 21 НК РФ в части применения налоговых вычетов у арендатора соблюдаются.

Если аренда офиса связана с деятельностью арендатора, не облагаемой НДС, то сумма «входного» налога, предъявляемого к оплате арендодателем, учитывается последним в стоимости услуг аренды. На это указывает пункт 2 статьи 170 НК РФ. Аналогичный порядок учета сумм «входного» налога распространяется и на арендатора, не обладающего статусом налогоплательщика НДС.

При определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц (далее – НДФЛ), учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах (пункт 1 статьи 210 НК РФ), в том числе доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации (подпункт 4 пункта 1 статьи 208 НК РФ).

Пунктом 1 статьи 226 НК РФ установлено, что российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в пункте 2 статьи 226 НК РФ, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога.

Согласно пункту 2 статьи 226 НК РФ исчисление сумм и уплата налога производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со статьями 214.1, 214.3, 214.4, 227, 227.1 и 228 НК РФ с зачетом ранее удержанных сумм налога.

В свою очередь, на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 228 НК РФ физические лица самостоятельно исчисляют и уплачивают НДФЛ, исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества.

Таким образом, если арендатором является российская организация, то она на основании статьи 226 НК РФ обязана исчислить, удержать и перечислить в соответствующий бюджет сумму НДФЛ с сумм арендной платы, выплачиваемой арендодателю – физическому лицу. Если же арендатором является иностранная организация, то обязанность по исчислению и уплате НДФЛ с таких доходов возложена на налогоплательщика в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 228 НК РФ. Аналогичное мнение высказано в Письме Минфина Российской Федерации от 20 июля 2009 года № 03-04-06-01/178. Заметим, что о признании российской организации – арендатора налоговым агентом при выплате физическому лицу – арендодателю доходов от сдачи имущества в аренду сказано и в более позднем Письме Минфина Российской Федерации от 17 января 2011 года № 03-04-06/6-1. В данном Письме также сказано следующее: согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 211 НК РФ к доходам, полученным налогоплательщиком в натуральной форме, в частности, относится оплата (полностью или частично) за него организациями товаров (работ, услуг) или имущественных прав, в том числе коммунальных услуг, питания, отдыха, обучения в интересах налогоплательщика.

Следовательно, оплата организацией за работников и членов их семей расходов по аренде жилого помещения (включая оплату аренды гаража, Интернета и пр.) является их доходом, полученным в натуральной форме и, соответственно, указанные доходы должны включаться в налоговую базу сотрудников организации и членов их семей.

Итак, на основании вышеизложенного можно сказать о том, что у организации в отношении одних и тех же сумм возникает двойное налогообложение.

Аренда земельных участков, сервитут

Аренда представляет собой предоставление имущества за плату во временной владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ). В аренду могут быть переданы практически любые неупотребляемые вещи, в том числе земельные участки (статья 607 ГК РФ). Об особенностях предоставления земельных участков в аренду мы и поговорим в данной статье.

Порядок предоставления в аренду земельных участков определен статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). При этом согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ общие вопросы аренды земли регулируются помимо земельного законодательства и гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду.

Пунктом 4 статьи 27 ЗК РФ определен перечень изъятых из оборота земельных участков, занятыми находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

– государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 ЗК РФ);

– зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

– зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

– объектами организаций федеральной службы безопасности;

– объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

– объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

– объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

– объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

– воинскими и гражданскими захоронениями;

– инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

В соответствии со статьями 15–19 ЗК РФ земельные участки могут находиться в частной собственности, то есть принадлежать гражданам и юридическим лицам (статья 15 ЗК РФ), а также находиться в государственной собственности (статья 16 ЗК РФ).

При этом земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут находиться в собственности:

– Российской Федерации (федеральная собственность) (статья 17 ЗК РФ);

– Субъектов Российской Федерации (статья 18 ЗК РФ);

– Муниципальных образований (муниципальная собственность) (статья 19 ЗК РФ).

В качестве арендодателей земельных участков могут выступать юридические и физические лица, уполномоченные органы субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Согласно пункту 1 статьи 20 ЗК РФ возможность владеть землей на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставляется государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование гражданам не предоставляются (пункт 2 статьи 20 ЗК РФ).

Если юридические лица до вступления в силу ЗК РФ обладали правом постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, то они обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельными участками, либо приобрести земельные участки в собственность. Срок для переоформления в настоящий момент установлен до 1 января 2012 года (статья 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 137-ФЗ)).

Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность до 1 января 2015 года по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 Федерального закона № 317-ФЗ.

Для выполнения этой обязанности в Кодексе Российской Федерации об административных правонарушениях вводится статья 7.34 «Нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность» (статья 6 Федерального закона № 137-ФЗ) и вступает в действие с 1 января 2013 года (статьи 6 и 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности»).

Порядок переоформления земельных участков, предоставленных гражданам в постоянное (бессрочное) пользование, указан в пунктах 3, 9, 9.1 и 12 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ.