Любовь Янковская - Как правильно оформить договор купли-продажи

Единственным исключением из этого правила о наличии свидетельства о государственной регистрации права является ситуация, когда возникновение права на жилье (объект недвижимого имущества) произошло до того, как в действие был введен Закон № 122-ФЗ, то есть до тридцать первого января 1998-го года. В связи с этим в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними данное право продавца зафиксировано не было. Таким образом, свидетельств о праве, оформленных в соответствии с Законом № 122-ФЗ у продавца не окажется. Однако в таком случае у него непременно будут документы, которые подтверждают право на жилье (объект недвижимого имущества). Они должны быть выданы в порядке, который действовал на момент возникновения у продавца такого права (к примеру, продавец может располагать актом органа местного самоуправления, нотариально удостоверенным договором, договором на приватизацию и так далее). Таких документов будет вполне достаточно для того, чтобы подтвердить право собственности продавца на жилье, которое он продает.

2. Перед тем, как подписать договор купли-продажи жилого помещения и передать продавцу деньги, покупатель должен запросить у него выписку из Единого государственного реестра прав на приобретаемое жилое помещение. Любое лицо может получить эту выписку в территориальном подразделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Для этого нужно иметь при себе удостоверение личности, а также документ, который подтверждает оплату государственной пошлины.

Заявление на предоставление выписки оформляется в подразделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии непосредственно.

Выписку Вам предоставят в течение пяти рабочих дней. Ее могут также предоставить в течение одного рабочего дня в подразделениях Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, которые оснащены электронными носителями ведения Единого государственного реестра прав.

Информационное значение выписки на жилое помещение огромно. Данная выписка фиксирует всю историю жилого помещения:

• описание жилого помещения (объекта недвижимости);

• сведения о зарегистрированных правах на жилое помещение;

• сведения об обременениях (ограничениях) прав на жилое помещение;

• сведения о правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требованиях относительно данного помещения, которые существуют на момент выдачи выписки.

Таким образом, к примеру, благодаря выписке из Единого государственного реестра прав могут быть выявлены такие нежелательные для покупателя юридические недостатки жилого помещения, как:

• установленные в отношении данного жилого помещения доверительное управление, ипотека, аренда;

• арест, наложенный на жилое помещение уполномоченными органами;

• информация относительно того, имеются ли различные судебные споры и разбирательства относительно жилого помещения на момент предоставления выписки;

• поданные заявления о регистрации сделок и перехода права собственности относительно данного жилого помещения, то есть заявления, которые находятся на стадии регистрации на момент предоставления выписки.

3. Перед тем, как совершить сделку купли-продажи жилья, покупатель должен удостовериться в том, что приобретаемое жилье является свободным от любых прав третьих лиц. В жилом помещении не должны быть зарегистрированы (прописаны) какие-либо лица. Данные обстоятельства могут подтверждать следующие документы:

• справка о лицах, которые имеют право пользования жилым помещением, заверенная должностным лицом, которое ответственно за регистрацию граждан по месту жительства и месту пребывания (на сегодняшний день это должностные лица соответствующего территориального органа Федеральной миграционной службы);

• выписка из домовой книги;

• справка жилищно-эксплуатационной организации (ЖСК, ЖЭУ, ТСЖ, ДЕЗ и так далее) о лицах, которые проживают в жилом помещении.

Действующим законодательством предусмотрены следующие значительные условия договора купли-продажи жилья (то есть условия, не согласовав которые договор не будет считаться заключенным):

1. Стороны договора (согласно статьям 420 и 549 ГК РФ), а также их реквизиты. Если лицо является физическим — это фамилия, имя и отчество, место жительства, полные паспортные данные. Если лицо является юридическим — это полное наименование, а также юридический адрес (место нахождения), ИНН, ОГРН, лицо, которое действует без доверенности от имени юридического лица.

2. Если договор продажи заключает не собственник жилого помещения или не его покупатель, то в данном договоре нужно указать основания, согласно которым определенное договором продажи лицо или лица действуют от имени покупателя или продавца (правообладателя).

2. Предмет договора — в том числе данные, которые определяют расположение жилого дома или его части на соответствующем земельном участке, квартиры или ее части в составе многоквартирного жилого дома (статьи 432, 554 ГК РФ).

Жилье должно идентифицироваться согласно требованиям шестого пункта двенадцатого Закона № 122-ФЗ. Это означает, что в договоре должна быть указана следующая информация:

• местоположение (адрес) жилья;

• название (вид) жилья (жилой дом или его часть, квартира или ее часть, комната);

• площадь согласно документации (в основном, в соответствии с кадастровым паспортом);

• назначение (жилое);

• другая требующаяся информация (к примеру, этажность жилого дома, номер квартиры и этаж на поэтажном плане и так далее).

3. Цена жилого помещения, которая установлена соглашением обеих сторон договора. Допустимо указывать цену в рублевом эквиваленте суммы, которая определена в условных денежных единицах или в иностранной валюте (статья 317 ГК РФ). Также можно указать цену за единицу площади, таким образом, цена будет определяться исходя из площади жилого помещения (статья 555 ГК РФ). Если жилое помещение продается в кредит с условием о рассрочке или отсрочке платежа — необходимо указать цену, порядок, сроки и размеры всех платежей (статья 489 ГК РФ).

4. Список лиц, которые проживают в жилом помещении, сохраняя право им пользоваться после того, как его приобрел покупатель с указанием их прав на пользование жильем (статьи 292, 558 ГК РФ).

Если право продавца является обремененным (ограниченным), это также обязательно должно отражаться в договоре. Если в договоре указания на наличие подобных обременений (ограничений) отсутствует, в государственной регистрации договора продажи может быть отказано в силу того, что лицо, которое имеет ограниченные определенными условиями права, не указало эти условия при составлении документа (первый пункт двадцатой статьи Закона № 122-ФЗ).

Как показывает практика, договор купли-продажи жилого помещения может содержать не только все вышеперечисленные условия, но также и дополнительные — такие, как:

• сроки передачи и конкретный ее порядок продавцом покупателю жилого помещения;

• сроки, в которые продавец должен освободить жилое помещение от имущества, которое ему принадлежит;

• сроки оплаты и конкретный ее порядок покупателем цены, согласованной договором (предварительная оплата рассрочка или отсрочка платежа и так далее);

• предполагаемая форма расчетов (наличная, с использованием банковской ячейки, безналичная и так далее);

• а также другие условия.

Согласно статьям 551 и 558 ГК РФ, купля-продажа жилого помещения является основанием для государственной регистрации как перехода права собственности на жилье, так и самого договора купли-продажи.

Обратите особое внимание на то, что государственная регистрация перехода права собственности на жилье и государственная регистрация договора купли-продажи являются различными регистрационными действиями, которые могут не совпадать по времени. К примеру, сторонами была согласована отсрочка платежа и предусмотрено, что прием-передача жилого помещения будет происходить после того, как покупатель полностью оплатит цену по договору. В таком случае стороны должны первоначально подать заявления о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, а после того, как покупатель оплатит цену договора и приема-передачи жилья, — заявления о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение.

Так или иначе, государственная пошлина будет уплачиваться отдельно за каждое регистрационное действие, как при раздельной, так и при одновременной государственной регистрации перехода права собственности на жилье и договора купли-продажи.

Государственная регистрация предполагает проведение правовой экспертизы документов и проверку законности сделки.